Quando a Reforma Tributária anunciou alíquotas do IBS e da CBS na casa dos 26% a 28% combinados, o mercado imobiliário se preocupou. Um imposto dessa magnitude sobre operações de compra e venda de imóveis seria devastador para o setor.
A Lei Complementar nº 214/2025 respondeu a essa preocupação com uma das concessões mais relevantes do regime específico imobiliário: as alíquotas do IBS e da CBS para a maioria das operações com imóveis ficam reduzidas em 50%. Para locações, a redução chega a 70%.
Mas o que isso significa em números concretos? Sobre qual base essa alíquota reduzida incide? E como ela se combina com os redutores de ajuste e social que a lei também criou? É isso que este artigo explica.
O que diz a lei
O art. 261 da LC 214/25 é direto:
As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).
Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).
O “Capítulo” mencionado é o Capítulo que regula todo o regime específico de bens imóveis — ou seja, a redução de 50% se aplica a todas as operações imobiliárias reguladas pela LC 214/25, exceto as locações, que têm o benefício ainda maior de 70%.
Quais operações têm redução de 50% e quais têm 70%
| Operação | Redução | Base legal |
| Alienação de imóvel (venda, incorporação, loteamento) | 50% | Art. 261, caput |
| Cessão onerosa de direitos reais (usufruto, superfície etc.) | 50% | Art. 261, caput |
| Serviços de construção civil | 50% | Art. 261, caput |
| Serviços de intermediação e administração de imóveis | 50% | Art. 261, caput |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis | 70% | Art. 261, parágrafo único |
A distinção é relevante: locar um imóvel tem tratamento tributário mais favorável do que vendê-lo. A locação recebe 70% de redução; a venda, 50%. Isso reflete uma escolha deliberada do legislador de onerar menos as operações que envolvem uso e fruição do imóvel do que as que envolvem transferência definitiva de propriedade.
O que significa “reduzida em 50%” na prática
Aqui está um ponto de confusão frequente: a redução de 50% não é sobre o valor do imóvel. É sobre a alíquota que seria normalmente aplicada.
Se a alíquota padrão combinada do IBS e da CBS for de 26,5% — estimativa usada neste artigo, sujeita a confirmação —, a alíquota efetiva para imóveis será:
- Alienações e construção civil: 26,5% × 50% = 13,25%
- Locações: 26,5% × 30% = 7,95%
Essas alíquotas incidem sobre a base de cálculo — que, como veremos a seguir, pode ser significativamente menor do que o valor total da operação depois que os redutores são aplicados.
A redução de alíquota é só uma parte da equação
O erro mais comum ao avaliar o impacto do IBS e da CBS no setor imobiliário é olhar apenas para a alíquota — seja a padrão ou a reduzida. A alíquota é aplicada sobre a base de cálculo, e essa base pode ser drasticamente reduzida pelos dois mecanismos de dedução criados pela LC 214/25:
Redutor de ajuste (arts. 257 e 258): deduz o custo de aquisição do imóvel corrigido pelo IPCA. O imposto incide apenas sobre a valorização real do bem — não sobre o investimento original.
Redutor social (art. 259): desconto adicional e fixo de R$ 100.000 na venda de imóvel residencial novo e R$ 30.000 na venda de lote residencial, aplicado após o redutor de ajuste.
A combinação dos dois redutores com a alíquota reduzida de 50% é o que determina a carga tributária efetiva real — e ela pode ser surpreendentemente baixa em muitos casos.
Três simulações para entender a diferença
Simulação 1 — Venda de imóvel residencial novo por incorporadora
Incorporadora vende apartamento por R$ 900.000. Custo do terreno mais construção corrigidos: R$ 600.000.
Sem nenhum redutor — alíquota padrão de 26,5%: R$ 900.000 × 26,5% = R$ 238.500
Com redução de 50% — mas sem os redutores: R$ 900.000 × 13,25% = R$ 119.250
Com redução de 50% + redutor de ajuste + redutor social:
| Valor de venda | R$ 900.000 |
| (–) Redutor de ajuste | R$ 600.000 |
| Subtotal | R$ 300.000 |
| (–) Redutor social (residencial novo) | R$ 100.000 |
| Base de cálculo final | R$ 200.000 |
| Alíquota efetiva (13,25%) | |
| IBS + CBS | R$ 26.500 |
Comparação:
- Alíquota padrão sem redutores: R$ 238.500
- Alíquota reduzida sem redutores: R$ 119.250
- Alíquota reduzida com os dois redutores: R$ 26.500
A carga efetiva caiu de R$ 238.500 para R$ 26.500 — uma redução de 88,9% em relação ao cenário sem benefícios. Sobre uma venda de R$ 900.000, o imposto representa apenas 2,9% do valor da operação.
Simulação 2 — Venda de imóvel usado por pessoa física contribuinte
Pessoa física contribuinte vende imóvel por R$ 700.000. Redutor de ajuste (valor de aquisição corrigido pelo IPCA): R$ 480.000. Imóvel usado — sem redutor social.
| Valor de venda | R$ 700.000 |
| (–) Redutor de ajuste | R$ 480.000 |
| Base de cálculo final | R$ 220.000 |
| Alíquota efetiva (13,25%) | |
| IBS + CBS | R$ 29.150 |
Sobre R$ 700.000 de venda, o imposto é R$ 29.150 — 4,2% do valor da operação.
Simulação 3 — Locação de imóvel residencial
Locador contribuinte. Aluguel mensal: R$ 5.000. Sem IPTU ou condomínio repassados.
| Base de cálculo (aluguel) | R$ 5.000 |
| (–) Redutor social (art. 260 — R$ 600 por imóvel) | R$ 600 |
| Base final | R$ 4.400 |
| Alíquota efetiva (26,5% × 30% = 7,95%) | |
| IBS + CBS mensal | R$ 349,80 |
Sobre R$ 5.000 de aluguel, o imposto mensal é ~R$ 350 — 7% da receita bruta.
Por que a locação tem redução maior do que a venda
A diferença entre 50% e 70% de redução não é aleatória. Ela reflete uma escolha de política fiscal: onerar menos quem mantém o imóvel em uso do que quem o transfere definitivamente.
Há também uma razão prática: na locação, não existe redutor de ajuste — aquele mecanismo que protege o vendedor de pagar imposto sobre o custo de aquisição. Como a locação não tem esse escudo, a alíquota precisa ser mais baixa para que a carga efetiva sobre a receita de aluguel seja razoável.
A combinação dos dois resultados em carga semelhante para os dois tipos de operação: na venda, o redutor de ajuste protege o contribuinte; na locação, a alíquota menor cumpre papel equivalente.
A redução de alíquota não elimina o imposto — ela calibra a carga
Um ponto importante de expectativa: a redução de 50% não significa que o setor imobiliário está isento. Significa que o legislador reconheceu as especificidades do mercado e criou um regime mais adequado à sua realidade econômica.
Para operações com boa margem — imóveis valorizados significativamente acima do custo de aquisição —, o imposto existirá e pode ser relevante em valores absolutos. Para operações com margem baixa — imóveis vendidos próximos ao custo —, a combinação de redutores e alíquota reduzida pode resultar em imposto muito próximo de zero ou até zero.
Exemplo — venda com margem mínima: Contribuinte vende imóvel por R$ 550.000. Redutor de ajuste: R$ 520.000. Imóvel residencial novo — redutor social: R$ 100.000.
| Valor de venda | R$ 550.000 |
| (–) Redutor de ajuste | R$ 520.000 |
| Subtotal | R$ 30.000 |
| (–) Redutor social (limitado ao subtotal: R$ 30.000) | R$ 30.000 |
| Base de cálculo final | R$ 0 |
| Imposto | R$ 0 |
Quando os redutores consomem todo o valor da operação, o imposto é zero — independentemente da alíquota.
O que ainda não sabemos: a alíquota definitiva
Ao longo deste artigo, usamos 26,5% como estimativa da alíquota padrão combinada do IBS e da CBS. Esse número está baseado nas projeções iniciais da reforma, mas a alíquota definitiva ainda não foi fixada.
A LC 214/25 prevê que as alíquotas serão calibradas para garantir neutralidade fiscal — ou seja, a arrecadação total do novo sistema não deve ser maior nem menor do que a do sistema atual. O Comitê Gestor do IBS e a legislação complementar definirão os valores exatos.
O que se sabe com certeza é que a redução de 50% para alienações e 70% para locações é garantida por lei — o percentual de redução está fixado no art. 261 independentemente de qual seja a alíquota padrão final.
Em resumo
A redução de alíquota do art. 261 é real e relevante — mas ela é apenas uma peça de um regime que foi desenhado em camadas. A carga tributária efetiva sobre operações imobiliárias resulta da combinação de três elementos: a base de cálculo limpa (excluídos IPTU e condomínio nas locações), os redutores de ajuste e social que diminuem essa base, e a alíquota reduzida de 50% ou 70% que incide sobre o que sobrar.
Quem olhar apenas para a alíquota padrão do IBS e da CBS e calcular o impacto no setor imobiliário estará olhando para o número errado. A pergunta certa não é “qual é a alíquota?” — é “qual é a carga efetiva sobre a minha operação específica, depois de todos os redutores aplicados?”. E essa conta, como os exemplos acima mostram, quase sempre surpreende positivamente.
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Aviso: Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consultoria jurídica. Decisões tributárias devem ser tomadas com o apoio de um profissional habilitado.