Você sabia que alguns municípios brasileiros cobram ITBI com alíquotas que aumentam conforme o valor do imóvel — e que isso é inconstitucional? A prática existe, é mais comum do que parece, e muitos contribuintes pagam a mais sem saber que têm direito de questionar.
A Súmula 656 do Supremo Tribunal Federal é direta: é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis — o ITBI — com base no valor venal do imóvel. O entendimento existe desde 2003 e nunca foi alterado. Mas com a LC 227/2026 trazendo mais transparência para o cálculo do ITBI e ampliando os mecanismos de contestação disponíveis ao contribuinte, esse é um bom momento para entender o que a súmula diz, por que ela existe e o que fazer se o seu município estiver descumprindo.
O que é uma alíquota progressiva e por que ela surge
Alíquota progressiva é aquela que aumenta conforme aumenta a base de cálculo. O exemplo mais conhecido no Brasil é o Imposto de Renda da pessoa física: quanto maior a renda, maior a alíquota — 7,5%, 15%, 22,5% ou 27,5%, dependendo da faixa. A progressividade no IR tem justificativa constitucional expressa e finalidade redistributiva clara.
No ITBI, alguns municípios tentaram replicar essa lógica. Criaram tabelas em que imóveis de menor valor pagam uma alíquota mais baixa — digamos, 2% — e imóveis de maior valor pagam alíquotas progressivamente maiores — 2,5%, 3%, 3,5%. A ideia, em tese, seria tornar o imposto mais justo, onerando mais quem compra imóveis mais caros.
O problema é que a Constituição não autoriza essa progressividade para o ITBI. E o STF, ao editar a Súmula 656, deixou isso absolutamente claro.
Por que a progressividade é inconstitucional no ITBI
A vedação à progressividade do ITBI não é arbitrária — tem fundamento constitucional preciso. A Constituição Federal autoriza expressamente a progressividade para alguns impostos: o IR, o ITR, o IPTU em determinadas condições. Para o ITBI, essa autorização simplesmente não existe.
O ITBI é classificado como imposto real — incide sobre o bem, não sobre a capacidade econômica do contribuinte. Impostos reais, na construção jurisprudencial do STF, não comportam progressividade de alíquotas sem autorização constitucional expressa. Como a CF/88 não previu essa autorização para o ITBI — ao contrário do que fez, por exemplo, com o IPTU progressivo no tempo para imóvel que não cumpre sua função social —, qualquer lei municipal que crie alíquotas progressivas para o imposto é inconstitucional.
O STF consolidou esse entendimento em diversos julgamentos antes de editá-lo na Súmula 656, em 2003. Desde então, o tema está pacificado na jurisprudência — e nenhuma decisão posterior do Supremo alterou esse entendimento.
O que a Súmula 656 diz — e o que ela não diz
A Súmula 656 proíbe alíquotas progressivas com base no valor venal do imóvel. Isso significa que um município não pode criar uma tabela em que a alíquota do ITBI aumenta conforme aumenta o preço do imóvel.
O que a súmula não proíbe é a existência de alíquotas diferenciadas por tipo de imóvel ou por destinação — desde que essa diferenciação não configure progressividade baseada no valor. Um município pode, por exemplo, cobrar alíquotas distintas para imóveis residenciais e comerciais, ou para imóveis urbanos e rurais, desde que a diferenciação tenha fundamento objetivo que não seja simplesmente o valor do bem.
A linha entre diferenciação legítima e progressividade inconstitucional pode ser tênue em alguns casos. Mas o princípio geral é claro: se a alíquota sobe porque o imóvel é mais caro, a lei é inconstitucional.
Como identificar se o seu município está cobrando progressividade
Identificar uma alíquota progressiva de ITBI é simples: basta ler a lei municipal que institui o imposto e verificar se há uma tabela com faixas de valor e alíquotas crescentes.
Muitos municípios disponibilizam essa informação no site da Secretaria de Finanças ou da Prefeitura. Quando a lei municipal do ITBI tiver uma estrutura como “até R$ 200.000: alíquota de 2%; de R$ 200.001 a R$ 500.000: alíquota de 2,5%; acima de R$ 500.000: alíquota de 3%”, trata-se de progressividade vedada pela Súmula 656 do STF.
Vale lembrar que a inconstitucionalidade precisa ser declarada — ela não opera automaticamente. Uma lei municipal com alíquota progressiva continua sendo aplicada pelo fisco municipal enquanto não for questionada e afastada judicialmente. O contribuinte que paga sem questionar não tem direito automático à restituição — precisa agir.
O que mudou com a LC 227/2026 nesse contexto
A LC 227/2026 não alterou a Súmula 656 nem criou novas restrições à progressividade. Mas mudou o contexto de duas formas relevantes.
A primeira é a transparência na apuração do valor venal. Com o novo § 1º do art. 38 do CTN definindo valor venal como valor de mercado à vista, e com o § 2º exigindo critérios técnicos para a estimativa, o valor sobre o qual a alíquota incide está mais claro e mais contestável. Em municípios com alíquotas progressivas, isso significa que o contribuinte agora pode questionar tanto a alíquota aplicada quanto o valor venal usado como base — dois frentes de contestação onde antes havia apenas uma.
A segunda é o direito de avaliação contraditória garantido pelo § 3º do art. 38. Com esse instrumento disponível na esfera administrativa, o contribuinte tem um caminho mais acessível para contestar cobranças de ITBI em geral — o que inclui cobranças feitas com alíquotas inconstitucionais. A fase administrativa pode ser o primeiro passo antes de uma eventual ação judicial de restituição.
O que fazer se você pagou ITBI com alíquota progressiva
Se você comprou um imóvel num município com alíquota progressiva de ITBI e pagou o imposto com base nessa tabela, pode ter direito à restituição da diferença — ou seja, o valor que pagou a mais em razão da alíquota superior aplicada ao seu imóvel, em comparação com a alíquota que seria devida se o município tivesse uma alíquota única.
O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos a partir do pagamento, conforme o art. 168 do CTN. Pagamentos realizados há mais de cinco anos estão prescritos — mas os mais recentes podem ser recuperados.
O caminho começa com um pedido administrativo de restituição na Secretaria de Finanças do município. Se o pedido for negado, a alternativa é a via judicial — uma ação de repetição de indébito tributário, com base na inconstitucionalidade da lei municipal declarada pela Súmula 656 do STF.
Vale avaliar se o valor a restituir justifica o custo do processo. Em imóveis de alto valor, onde a diferença entre a alíquota aplicada e a alíquota base pode representar dezenas de milhares de reais, a ação judicial se justifica amplamente. Em imóveis de valor menor, o cálculo pode ser diferente — mas o pedido administrativo, que não tem custo, sempre vale a tentativa.
Uma inconstitucionalidade que persiste por omissão
A Súmula 656 do STF tem mais de vinte anos. Mesmo assim, municípios continuam editando leis com alíquotas progressivas de ITBI — alguns por desconhecimento, outros apostando que os contribuintes não vão questionar.
Com a LC 227/2026 tornando o cálculo do ITBI mais transparente e os mecanismos de contestação mais acessíveis, a tendência é que esse tipo de cobrança indevida fique mais difícil de sustentar. O contribuinte informado tem mais ferramentas do que nunca para identificar o problema — e para agir.
Se o seu município cobra ITBI com alíquota que varia conforme o valor do imóvel, você está diante de uma lei inconstitucional. E agora você sabe o que fazer com isso.
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