Há uma pergunta que advogados, contadores e compradores de imóvel repetem há décadas — e que até pouco tempo atrás não tinha resposta clara na lei: afinal, o que é “valor venal” para fins de cobrança do ITBI?
A resposta importa porque é sobre esse valor que o imposto incide. Se o município entende que o valor venal do seu imóvel é R$ 600.000, mas você pagou R$ 450.000 por ele, a cobrança vai incidir sobre R$ 600.000 — e você pagará mais imposto do que deveria. Sem definição legal do conceito, cada prefeitura interpretava o termo à sua maneira. Muitas usavam tabelas próprias, desconectadas do mercado real, e o contribuinte tinha pouco espaço para discutir.
A LC 227/2026 encerrou essa lacuna. Pela primeira vez no ordenamento jurídico brasileiro, o conceito de valor venal para fins de ITBI está definido em lei — e as regras sobre como esse valor deve ser apurado mudaram de forma significativa.
Antes da LC 227/2026, o art. 38 do CTN tinha uma redação enxuta: a base de cálculo do ITBI era o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Ponto. Sem definição, sem critérios, sem metodologia obrigatória.
Esse vazio criou um campo fértil para disputas. Municípios de todo o país criaram seus próprios “valores de referência” — índices internos, atualizados por decreto, que serviam como piso para a cobrança do ITBI independentemente do preço real da transação. O contribuinte que comprava um imóvel por R$ 400.000 e recebia uma guia calculada sobre R$ 550.000 tinha duas opções: pagar sem questionar ou entrar na Justiça.
O STJ precisou intervir. No Tema 1.113 de Recurso Repetitivo, o tribunal firmou três teses: a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel; o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência unilateral. Foi um avanço importante — mas uma tese jurisprudencial, sem respaldo legislativo expresso, continuava sendo aplicada de forma irregular por muitas prefeituras.
A LC 227/2026 positivou o que o STJ já havia sinalizado e foi além. As mudanças estão no art. 38 do CTN, que ganhou quatro novos parágrafos.
Um ponto que gera confusão frequente: tanto o ITBI quanto o IPTU têm o valor venal como base de cálculo. Mas a forma de apuração é completamente distinta — e a LC 227/2026 tornou essa diferença ainda mais explícita.
O IPTU tem caráter estático. O valor venal para fins de IPTU é apurado com base em critérios objetivos e fixos — planta genérica de valores, metragem, padrão construtivo — e vale para o ano inteiro a partir de 1º de janeiro. Uma vez lançado, não muda durante o exercício.
O ITBI tem caráter dinâmico. O valor venal para fins de ITBI reflete o preço real da transação no momento em que ela ocorre — e esse preço oscila com o mercado. Um imóvel pode valer R$ 400.000 em março e R$ 430.000 em outubro. O ITBI de cada transação reflete o valor real daquele momento específico.
O STJ já havia pacificado essa diferença no Tema 1.113, vedando ao município usar o valor de referência do IPTU como piso do ITBI. A LC 227/2026 consolidou esse entendimento na legislação — e o § 1º do art. 38 deixa claro que o valor venal do ITBI é o valor de mercado à vista, não um valor administrativo fixado anualmente.
Com a LC 227/2026, o caminho para contestar uma cobrança de ITBI ficou mais estruturado. Se o município cobrar com base em valor acima do preço real da transação, o contribuinte tem direito de exigir que o fisco apresente a fundamentação técnica usada — isso está garantido no § 3º do art. 38 do CTN.
Se a fundamentação não existir ou não for tecnicamente adequada, o contribuinte pode apresentar avaliação contraditória: um laudo elaborado por avaliador imobiliário habilitado — profissional com registro no CRECI ou certificação pelo IBAPE — que demonstre o valor real de mercado do imóvel. Esse laudo é apresentado em procedimento administrativo específico, antes de qualquer ação judicial.
Caso a contestação administrativa seja negada sem justificativa técnica, o Judiciário é o próximo passo. E aqui o Tema 1.113 do STJ continua sendo o principal argumento: o município não pode arbitrar a base de cálculo com base em valor de referência unilateral sem processo administrativo regular nos termos do art. 148 do CTN.
Por quase quatro décadas, “valor venal” foi uma expressão sem definição legal no CTN. Cada município interpretava o termo à sua maneira, e o contribuinte pagava a conta da ambiguidade. A LC 227/2026 encerrou esse capítulo: o valor venal do ITBI é o valor de mercado à vista, apurado com critérios técnicos obrigatórios, em processo transparente e passível de contestação formal.
Para quem compra imóvel, isso significa mais segurança. Para os municípios, significa mais responsabilidade. E para o mercado imobiliário como um todo, significa que a cobrança do ITBI finalmente tem regras claras — e que descumpri-las ficou mais difícil do que nunca.
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