Há uma pergunta que advogados, contadores e compradores de imóvel repetem há décadas — e que até pouco tempo atrás não tinha resposta clara na lei: afinal, o que é “valor venal” para fins de cobrança do ITBI?
A resposta importa porque é sobre esse valor que o imposto incide. Se o município entende que o valor venal do seu imóvel é R$ 600.000, mas você pagou R$ 450.000 por ele, a cobrança vai incidir sobre R$ 600.000 — e você pagará mais imposto do que deveria. Sem definição legal do conceito, cada prefeitura interpretava o termo à sua maneira. Muitas usavam tabelas próprias, desconectadas do mercado real, e o contribuinte tinha pouco espaço para discutir.
A LC 227/2026 encerrou essa lacuna. Pela primeira vez no ordenamento jurídico brasileiro, o conceito de valor venal para fins de ITBI está definido em lei — e as regras sobre como esse valor deve ser apurado mudaram de forma significativa.
O que o CTN dizia antes — e por que isso gerava conflito
Antes da LC 227/2026, o art. 38 do CTN tinha uma redação enxuta: a base de cálculo do ITBI era o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Ponto. Sem definição, sem critérios, sem metodologia obrigatória.
Esse vazio criou um campo fértil para disputas. Municípios de todo o país criaram seus próprios “valores de referência” — índices internos, atualizados por decreto, que serviam como piso para a cobrança do ITBI independentemente do preço real da transação. O contribuinte que comprava um imóvel por R$ 400.000 e recebia uma guia calculada sobre R$ 550.000 tinha duas opções: pagar sem questionar ou entrar na Justiça.
O STJ precisou intervir. No Tema 1.113 de Recurso Repetitivo, o tribunal firmou três teses: a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel; o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência unilateral. Foi um avanço importante — mas uma tese jurisprudencial, sem respaldo legislativo expresso, continuava sendo aplicada de forma irregular por muitas prefeituras.
O que mudou com a LC 227/2026
A LC 227/2026 positivou o que o STJ já havia sinalizado e foi além. As mudanças estão no art. 38 do CTN, que ganhou quatro novos parágrafos.
- Valor venal é, agora, o valor de mercado à vista. O § 1º define que valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Essa definição tem consequências diretas: o preço declarado pelo contribuinte na escritura — desde que corresponda à transação real — é o ponto de partida legítimo para o cálculo do ITBI. O município que quiser tributar com base em valor diferente precisa provar que o valor de mercado é outro, e precisa fazer isso dentro de um processo administrativo formal, com as garantias do art. 148 do CTN.
- A apuração precisa seguir critérios técnicos. O § 2º lista os parâmetros que o município deve usar quando precisar estimar o valor venal — por exemplo, quando suspeitar que o valor declarado está abaixo do mercado. São quatro critérios: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas por cartórios, registros e agentes financeiros; características do imóvel como localização, tipologia, destinação, padrão e área; e outros parâmetros técnicos de avaliação. Basta usar ao menos um. Mas usar e fundamentar é obrigatório — o que torna ilegítima qualquer estimativa baseada apenas em tabela interna sem metodologia explicada.
- O município é obrigado a ser transparente. O § 3º determina que as administrações tributárias municipais devem divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal. Não basta calcular — é preciso tornar público como o cálculo foi feito. Isso permite que o contribuinte avalie se a metodologia é legítima e, se não for, conteste formalmente.
ITBI e IPTU usam o mesmo conceito — mas de formas diferentes
Um ponto que gera confusão frequente: tanto o ITBI quanto o IPTU têm o valor venal como base de cálculo. Mas a forma de apuração é completamente distinta — e a LC 227/2026 tornou essa diferença ainda mais explícita.
O IPTU tem caráter estático. O valor venal para fins de IPTU é apurado com base em critérios objetivos e fixos — planta genérica de valores, metragem, padrão construtivo — e vale para o ano inteiro a partir de 1º de janeiro. Uma vez lançado, não muda durante o exercício.
O ITBI tem caráter dinâmico. O valor venal para fins de ITBI reflete o preço real da transação no momento em que ela ocorre — e esse preço oscila com o mercado. Um imóvel pode valer R$ 400.000 em março e R$ 430.000 em outubro. O ITBI de cada transação reflete o valor real daquele momento específico.
O STJ já havia pacificado essa diferença no Tema 1.113, vedando ao município usar o valor de referência do IPTU como piso do ITBI. A LC 227/2026 consolidou esse entendimento na legislação — e o § 1º do art. 38 deixa claro que o valor venal do ITBI é o valor de mercado à vista, não um valor administrativo fixado anualmente.
O que o contribuinte pode fazer quando discordar do valor cobrado
Com a LC 227/2026, o caminho para contestar uma cobrança de ITBI ficou mais estruturado. Se o município cobrar com base em valor acima do preço real da transação, o contribuinte tem direito de exigir que o fisco apresente a fundamentação técnica usada — isso está garantido no § 3º do art. 38 do CTN.
Se a fundamentação não existir ou não for tecnicamente adequada, o contribuinte pode apresentar avaliação contraditória: um laudo elaborado por avaliador imobiliário habilitado — profissional com registro no CRECI ou certificação pelo IBAPE — que demonstre o valor real de mercado do imóvel. Esse laudo é apresentado em procedimento administrativo específico, antes de qualquer ação judicial.
Caso a contestação administrativa seja negada sem justificativa técnica, o Judiciário é o próximo passo. E aqui o Tema 1.113 do STJ continua sendo o principal argumento: o município não pode arbitrar a base de cálculo com base em valor de referência unilateral sem processo administrativo regular nos termos do art. 148 do CTN.
Um conceito que parecia simples — e nunca foi
Por quase quatro décadas, “valor venal” foi uma expressão sem definição legal no CTN. Cada município interpretava o termo à sua maneira, e o contribuinte pagava a conta da ambiguidade. A LC 227/2026 encerrou esse capítulo: o valor venal do ITBI é o valor de mercado à vista, apurado com critérios técnicos obrigatórios, em processo transparente e passível de contestação formal.
Para quem compra imóvel, isso significa mais segurança. Para os municípios, significa mais responsabilidade. E para o mercado imobiliário como um todo, significa que a cobrança do ITBI finalmente tem regras claras — e que descumpri-las ficou mais difícil do que nunca.
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