Aviso: Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consultoria jurídica. Decisões tributárias devem ser tomadas com o apoio de um profissional habilitado.
Toda vez que uma empresa passa por uma reorganização societária — fusão, incorporação, cisão ou extinção —, uma das primeiras perguntas que surgem é sobre o ITBI. Se há imóveis no patrimônio das empresas envolvidas, eles serão transferidos. E se há transferência de imóvel, a pergunta é inevitável: incide o imposto?
A resposta depende de fatores que advogados empresariais e contadores precisam conhecer com precisão — porque o erro pode significar uma cobrança inesperada de milhões em operações de M&A, ou uma imunidade não aproveitada que poderia ter reduzido significativamente o custo da transação.
A LC 227/2026 não alterou as regras constitucionais sobre a imunidade do ITBI em reorganizações societárias. Mas o contexto jurisprudencial evoluiu, o ambiente de fiscalização mudou e há pontos de atenção que qualquer operação desse tipo precisa considerar hoje.
O ponto de partida é o art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. O dispositivo estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.
A imunidade, portanto, existe — mas tem uma condição. Se a empresa que está recebendo os imóveis na reorganização societária tiver como atividade preponderante qualquer das três atividades imobiliárias listadas, a imunidade cai e o ITBI é devido normalmente.
O CTN, nos arts. 36 e 37, detalha como apurar essa preponderância. A regra geral é que se considera preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da empresa adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorrer de atividade imobiliária. Para empresas que iniciaram atividades há menos de dois anos antes da aquisição, o período de análise é os três primeiros anos seguintes à data da aquisição.
Cada tipo de reorganização societária tem características próprias — e entender como o ITBI se encaixa em cada uma delas é essencial para o planejamento correto.
Na fusão, duas ou mais sociedades se unem para formar uma nova pessoa jurídica, que sucede as anteriores em todos os direitos e obrigações. Os imóveis das empresas fundidas passam para o patrimônio da nova empresa. Se a nova empresa não tiver atividade preponderantemente imobiliária, a imunidade se aplica e o ITBI não é devido.
Na incorporação, uma sociedade absorve outra, que deixa de existir. Os imóveis da empresa incorporada passam para o patrimônio da incorporadora. Novamente, a imunidade se aplica desde que a atividade preponderante da incorporadora não seja imobiliária. Vale atenção especial em operações de M&A onde a incorporadora é uma empresa do setor imobiliário — construtoras, incorporadoras, administradoras de imóveis — porque nesses casos a imunidade muito provavelmente cai.
Na cisão, uma sociedade transfere parcelas de seu patrimônio para uma ou mais empresas — que podem ser novas ou já existentes. Se os imóveis estão entre os bens cindidos, o ITBI pode incidir dependendo da atividade da empresa que os recebe. A cisão parcial, em que apenas parte do patrimônio é transferida, exige atenção redobrada porque a análise precisa ser feita separadamente para cada parcela transferida e para cada empresa receptora.
Na extinção, a pessoa jurídica é dissolvida e seu patrimônio é partilhado entre os sócios. Se há imóveis, eles retornam aos sócios pessoas físicas — e a imunidade se aplica desde que a empresa extinta não tivesse atividade imobiliária preponderante. Vale destacar que o CTN, no parágrafo único do art. 36, também prevê imunidade para a transferência de volta aos alienantes dos bens que haviam sido incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica — o que protege operações de desincorporação em que os mesmos sócios que integralizaram os bens os recuperam na extinção da empresa.
O principal balizamento jurisprudencial para esse tema continua sendo o art. 156, § 2º, I, da CF/88 interpretado à luz do Tema 796 do STF. No julgamento do RE 796.376, o voto vencedor do Ministro Alexandre de Moraes assentou que a ressalva da atividade preponderante se aplica às reorganizações societárias — fusão, incorporação, cisão e extinção — de forma distinta da integralização de capital social.
Esse ponto é relevante porque significa que, para reorganizações societárias, a análise da atividade preponderante é sempre obrigatória. Não há como invocar imunidade sem verificar se a empresa adquirente passa no teste dos 50% de receita operacional imobiliária.
O Tema 1.348, ainda pendente de julgamento, trata especificamente da integralização de capital social — não das reorganizações societárias. Para fusões, incorporações, cisões e extinções, o marco jurisprudencial está mais estabilizado: a imunidade existe, a condição da atividade preponderante se aplica e o CTN detalha como apurá-la.
A LC 227/2026 não tocou nas regras de imunidade do ITBI em reorganizações societárias. Mas mudou o ambiente em que essas operações ocorrem de duas formas que merecem atenção.
A primeira é o cruzamento de dados. Com o compartilhamento obrigatório de informações entre cartórios e fiscos municipais — e a integração com o CIB e o SINTER —, qualquer transferência de imóvel em uma reorganização societária passa a ser automaticamente visível para as administrações tributárias municipais. Operações que dependiam da invisibilidade para não serem questionadas estão mais expostas.
A segunda é a definição de valor venal. Com o novo § 1º do art. 38 do CTN estabelecendo que valor venal é o valor de mercado à vista, o cálculo do eventual ITBI devido — quando a imunidade não se aplica — fica mais preciso. Empresas que subestimavam o valor dos imóveis transferidos em reorganizações para reduzir a base de cálculo do imposto têm menos espaço para essa prática.
Um ponto que operações de M&A frequentemente subestimam é que a análise de preponderância não se encerra na data da aquisição. O CTN determina que o período de análise inclui os dois anos seguintes à aquisição. Isso significa que uma empresa pode ser imune no momento da incorporação — porque sua receita imobiliária atual é inferior a 50% — e perder retroativamente a imunidade dois anos depois, se sua atividade imobiliária crescer e superar o limite.
Quando isso acontece, o ITBI se torna devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, calculado sobre o valor dos bens na mesma data — conforme o § 3º do art. 37 do CTN. O imposto não some porque a empresa mudou de perfil depois: ele simplesmente é exigido quando a preponderância é confirmada.
Para operações onde há possibilidade real de mudança no perfil de receita da empresa adquirente nos dois anos seguintes, esse risco precisa ser mapeado e, se possível, mitigado no desenho da operação.
Reorganizações societárias envolvendo imóveis precisam responder algumas perguntas antes de serem concluídas. Qual é a atividade preponderante atual da empresa adquirente? Qual é a projeção de receita para os dois anos seguintes à aquisição — e há risco de a atividade imobiliária superar 50%? O valor dos imóveis transferidos está adequadamente documentado com base nos critérios do § 2º do art. 38 do CTN? Os cartórios envolvidos já estão integrados ao SINTER — e o fisco municipal da localidade dos imóveis tem histórico de questionamento ativo de operações societárias?
Nenhuma dessas perguntas tem resposta padronizada. Cada operação precisa ser analisada individualmente — e a assessoria técnica especializada, tanto jurídica quanto contábil, é indispensável para garantir que a imunidade invocada seja legítima e sustentável.
A imunidade do ITBI em reorganizações societárias tem fundamento constitucional sólido e existe para cumprir uma finalidade clara: não criar obstáculo tributário para operações de reestruturação empresarial legítimas. Fusões, incorporações e cisões são instrumentos essenciais para o desenvolvimento econômico — e tributar pesadamente a transferência de imóveis nessas operações criaria distorções relevantes.
Mas a imunidade tem condições — e essas condições existem justamente para evitar que o instrumento seja usado de forma abusiva por empresas cujo negócio principal é o próprio mercado imobiliário. Com a LC 227/2026 aumentando a transparência e o cruzamento de dados, verificar se essas condições estão realmente satisfeitas ficou mais fácil para o fisco — e mais urgente para quem planeja operações envolvendo imóveis.
Constituição Federal de 1988 — art. 156, § 2º, I — Imunidade do ITBI em integralização de capital e em fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — planalto.gov.br
Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 — Código Tributário Nacional — arts. 36, 37 e 38 — Regras sobre ITBI, atividade preponderante, base de cálculo e valor venal — planalto.gov.br
Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 — Altera regras relacionadas à Reforma Tributária e impacta o ambiente de fiscalização, transparência e apuração do ITBI — planalto.gov.br
Supremo Tribunal Federal — Tema 796 / RE 796.376 — Alcance da imunidade do ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica — portal.stf.jus.br
Supremo Tribunal Federal — Tema 1.348 / RE 1.495.108 — Imunidade do ITBI na integralização de capital social por empresa com atividade imobiliária preponderante — portal.stf.jus.br
Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022 — Dispõe sobre o Sinter e o Cadastro Imobiliário Brasileiro, regulando o compartilhamento de dados relativos a bens imóveis — planalto.gov.br
Receita Federal — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais — Sinter — Integração de informações cadastrais, fiscais, registrais e territoriais de imóveis — gov.br/receitafederal
Receita Federal — Cadastro Imobiliário Brasileiro — CIB — Base cadastral nacional de imóveis urbanos e rurais — gov.br/receitafederal
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Código Civil — Regras gerais sobre reorganização de sociedades — planalto.gov.br
Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 — Lei das Sociedades por Ações — arts. 223 a 234 — Incorporação, fusão e cisão de companhias — planalto.gov.br
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