Se você está comprando um imóvel pela primeira vez, provavelmente já ouviu falar do ITBI. Talvez o corretor tenha mencionado de passagem. Talvez você tenha visto no simulador do banco. Talvez só tenha descoberto quando a guia chegou.
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — e ele é cobrado toda vez que um imóvel muda de dono de forma onerosa. Não é um custo pequeno: dependendo do valor do imóvel e do município, pode representar entre R$ 6.000 e R$ 36.000 ou mais. E diferente do que muita gente imagina, ele não entra no financiamento — precisa ser pago à vista, antes de assinar qualquer documento definitivo.
Se você está chegando a esse assunto agora, este artigo foi feito para você. Aqui está tudo que você precisa saber sobre o ITBI antes de sentar na mesa do cartório.
ITBI é a sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal — ou seja, quem cobra e quem recebe é a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado, não o governo federal nem o governo estadual.
Ele existe desde a Constituição Federal de 1988, que atribuiu aos municípios a competência para instituir o imposto sobre transmissões onerosas de imóveis entre pessoas vivas. Cada município define por lei sua própria alíquota — o percentual que será cobrado sobre o valor do imóvel.
O imposto é pago pelo comprador. O vendedor não paga ITBI — quem está adquirindo o bem é quem recolhe o imposto ao município.
O ITBI incide toda vez que um imóvel é transmitido de forma onerosa entre pessoas vivas. Isso inclui compra e venda, dação em pagamento, permuta e outras formas de transferência em que haja contraprestação financeira.
Tecnicamente, o fato gerador do imposto — o momento em que a obrigação tributária nasce — é o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. É só com o registro que a propriedade efetivamente se transfere, conforme o art. 1.245 do Código Civil.
Na prática, porém, cartórios e bancos exigem o comprovante de pagamento do ITBI antes de lavrar a escritura ou registrar o imóvel. Então, mesmo que a obrigação formal nasça com o registro, o pagamento acontece antes — na etapa de preparação da escritura.
O ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel — que, desde a LC 227/2026, está definido em lei como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. Em termos práticos: o preço real que você está pagando pelo imóvel.
A fórmula é simples: valor do imóvel multiplicado pela alíquota do município.
Se você está comprando um apartamento por R$ 450.000 num município com alíquota de 3%, o ITBI é de R$ 13.500. Se a alíquota for de 2%, cai para R$ 9.000. Se for de 4%, sobe para R$ 18.000.
O problema que muita gente enfrenta é quando a prefeitura calcula o imposto sobre um valor de referência interno — que pode ser maior do que o preço real da transação. Isso acontece em municípios que têm tabelas próprias de avaliação imobiliária. Se você receber uma guia calculada sobre valor acima do que pagou, tem o direito de contestar — mas falaremos disso mais adiante.
As alíquotas variam de cidade para cidade e são definidas por lei municipal. As mais comuns no Brasil ficam entre 2% e 4%. Algumas referências:
São Paulo cobra 3% na maioria dos casos — mas reduz para 0,5% em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação dentro de certos limites de valor, e tem isenção para compradores de primeiro imóvel residencial que atendam aos critérios da legislação municipal. Rio de Janeiro cobra 2%. Belo Horizonte aplica 3%. Curitiba cobra 2,7%. O Distrito Federal aplica 3%.
Para saber a alíquota exata do seu município, consulte a lei municipal do ITBI — disponível no site da Prefeitura ou da Secretaria de Finanças. Alguns municípios também têm calculadoras online onde você insere o valor do imóvel e obtém a estimativa do imposto.
Não. Essa é uma das perguntas mais frequentes — e a resposta é sempre não.
O ITBI não integra o valor financiado pelo banco. Ele precisa ser pago diretamente ao município, à vista, antes do registro do imóvel. Isso significa que, mesmo quem financia 80% ou 90% do valor do apartamento, precisa ter o dinheiro do ITBI disponível na hora da escritura — junto com a entrada, as taxas de cartório e os demais custos da transação.
Alguns bancos permitem incluir o ITBI no crédito imobiliário como parte do custo total financiado, mas isso não é regra — e quando ocorre, aumenta o valor financiado, as parcelas e o total pago em juros ao longo do contrato. Na prática, o ITBI costuma sair do bolso do comprador no momento da escritura.
O ITBI raramente é o único custo extra na compra de um imóvel. Na mesma etapa da transação, o comprador costuma arcar com escritura pública — obrigatória para imóveis acima de trinta salários mínimos —, registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e, em imóveis financiados, taxa de avaliação bancária.
Somados, esses custos costumam representar entre 4% e 6% do valor do imóvel — além da entrada. Num apartamento de R$ 500.000, estamos falando de R$ 20.000 a R$ 30.000 que precisam estar disponíveis no momento da escritura. Planejar esse valor com antecedência evita surpresas de última hora.
Existem situações em que o ITBI simplesmente não é devido — e que muita gente desconhece. As principais:
Usucapião não gera ITBI — quem regulariza imóvel por usucapião está adquirindo a propriedade de forma originária, sem transmissão de um titular para outro. Integralização de imóvel em pessoa jurídica tem imunidade constitucional, desde que a empresa não tenha atividade preponderantemente imobiliária. Fusões, incorporações e cisões de empresas também são protegidas pela mesma imunidade. Alienação fiduciária em garantia não gera ITBI — só incide no momento inicial da compra e, em caso de inadimplência, quando o banco consolida a propriedade plena. Partilha de bens dentro da meação do casal na dissolução conjugal também não gera o imposto.
A LC 227/2026 garantiu ao contribuinte o direito de contestar uma cobrança de ITBI que considere incorreta — sem precisar ir direto ao Judiciário.
Se você receber uma guia calculada sobre valor acima do preço real que pagou pelo imóvel, solicite ao município os critérios utilizados para o cálculo. Se os critérios não forem tecnicamente fundamentados ou se o valor estiver claramente acima do mercado, você pode contratar um avaliador imobiliário habilitado para elaborar laudo técnico e apresentá-lo como avaliação contraditória em procedimento administrativo. Se a contestação administrativa não resolver, o Judiciário é o próximo passo — com o Tema 1.113 do STJ como argumento central.
O ITBI não é complicado. Tem alíquota clara, base de cálculo definida em lei desde a LC 227/2026 e prazo de pagamento previsível. O único problema real é a surpresa — e a surpresa acontece quando o comprador chega à escritura sem ter planejado esse custo.
Agora você sabe que o imposto existe, sabe como calcular, sabe quando pagar e sabe que tem direitos se a cobrança vier errada. O resto é só incluir o valor no planejamento financeiro da compra — e chegar ao cartório sem surpresas.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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