Você sabia que a Reforma Tributária mudou as regras do ITBI — o imposto pago na compra de imóveis — e que agora a lei garante ao comprador o direito de contestar a cobrança da prefeitura? A LC 227/2026 trouxe novas definições de valor venal, critérios técnicos obrigatórios e um sistema de fiscalização que envolve cartórios em todo o país. Neste artigo, explicamos o que mudou, o que permanece e o que o contribuinte pode fazer.
Você pesquisou o imóvel, negociou o preço, conseguiu o financiamento. E então, na véspera da assinatura da escritura, descobriu que ainda falta pagar o ITBI — e que a prefeitura está cobrando um valor diferente do que você esperava. Esse cenário, familiar para milhões de brasileiros, ganhou novos contornos com a Lei Complementar 227/2026.
A LC 227/2026, editada no âmbito da Reforma Tributária iniciada pela Emenda Constitucional 132/2023, promoveu alterações profundas no Código Tributário Nacional (CTN) que afetam diretamente o ITBI — o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Pela primeira vez na história do tributo, o CTN passou a definir formalmente o que é ‘valor venal’, a estabelecer critérios técnicos para sua apuração e a garantir ao contribuinte o direito de contestar administrativamente o valor cobrado.
Se você está comprando, vendendo ou planejando transferir um imóvel — seja por meio de uma holding patrimonial, financiamento bancário ou escritura direta — este artigo vai explicar o que mudou, o que permanece igual e como essas alterações afetam o seu bolso.
O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — é um imposto de competência municipal que incide sobre as transmissões inter vivos realizadas a título oneroso. Em termos práticos: toda vez que um imóvel é vendido, o comprador (em regra) paga esse imposto ao município onde o bem está localizado.
Antes da Constituição Federal de 1988, o ITBI era um imposto estadual e alcançava transmissões tanto onerosas quanto gratuitas. A CF/88 o dividiu: as transmissões onerosas entre vivos passaram para os municípios (ITBI), enquanto as transmissões causa mortis e as doações ficaram com os estados (ITCMD). Essa arquitetura constitucional permanece intacta após a Reforma Tributária.
O problema histórico era outro: o CTN, em sua redação original, apenas dizia que a base de cálculo do ITBI era o ‘valor venal dos bens ou direitos transmitidos’ — sem definir o que isso significava. Essa lacuna abriu espaço para décadas de disputas entre contribuintes e fiscos municipais sobre o valor correto a ser tributado.
As alterações mais relevantes introduzidas pela LC 227/2026 estão concentradas no artigo 38 do CTN, que trata da base de cálculo do ITBI. São quatro mudanças estruturais:
Antes da LC 227/2026, cada município interpretava ‘valor venal’ à sua maneira. A nova redação do § 1º do art. 38 do CTN acabou com essa ambiguidade:
Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Essa definição é importante porque pacifica um debate antigo: o valor venal do ITBI não é o mesmo usado no IPTU — e agora está expresso em lei. O STJ já havia consolidado essa posição no Tema 1.113 de Recurso Repetitivo, vedando ao município usar o valor de referência do IPTU como piso do ITBI. A LC 227/2026 positivou essa tese.
O novo § 2º do art. 38 do CTN elenca os critérios que podem ser utilizados pelos municípios para estimar o valor venal. Ao menos um deles deve ser aplicado e fundamentado:
O fisco municipal não pode mais simplesmente arbitrar um valor sem fundamentação técnica. É exatamente aqui que o contribuinte ganha poder de contestação — e a lei cria o instrumento para isso.
O § 3º do art. 38, incluído pela LC 227/2026, obriga os fiscos municipais a divulgarem os critérios utilizados para estimar o valor venal. E vai além: o contribuinte passa a ter o direito de contestar esse valor mediante avaliação contraditória, em procedimento específico previsto na legislação municipal ou distrital.
Na prática: se a prefeitura cobrar ITBI sobre um valor que você considera acima do mercado, você pode contratar um avaliador (CRECI ou IBAPE) e apresentar laudo técnico contestando o lançamento — sem precisar ir ao Judiciário numa primeira etapa. Isso reduz o custo de defesa e democratiza o acesso à revisão do tributo.
Uma das mudanças mais impactantes para o mercado imobiliário foi o novo § 4º do art. 38: os serviços registrais e notariais passam a ser obrigados a compartilhar com as administrações tributárias dos municípios as informações das operações realizadas com bens imóveis, sob pena de multa local.
Isso se articula com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela IN RFB 2.275/2025, que criou um identificador único de bens imóveis integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). A consequência direta: subavaliações declaradas nas escrituras tornam-se muito mais fáceis de identificar pelo fisco.
Apesar das novidades da LC 227/2026, as regras constitucionais sobre o ITBI permanecem intactas — mas isso não significa que estejam pacificadas. Dois temas merecem atenção especial:
O art. 156, § 2º, I, da CF/88 mantém a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Mas o STF fixou, no Tema 796 de Repercussão Geral, um limite importante: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.
Exemplo prático: se o imóvel vale R$ 1 milhão e o capital subscrito é de R$ 600 mil, os R$ 400 mil restantes — registrados como reserva de capital — estão sujeitos ao ITBI. Holdings que ignoram essa regra estão correndo risco tributário real.
Ainda pendente de julgamento no STF, o Tema de Repercussão Geral 1.348 vai decidir se a imunidade do ITBI na integralização de capital social é condicionada — ou não — à atividade preponderante da empresa adquirente. A decisão poderá impactar diretamente o planejamento patrimonial e sucessório de milhares de famílias que utilizaram holdings como estratégia fiscal.
O Ministro Fux já sinalizou, no ARE 1.378.663/PR, que holdings criadas exclusivamente para blindagem patrimonial — sem atividade produtiva real — podem ter a imunidade afastada. O mercado aguarda o julgamento definitivo com atenção redobrada.
O fato gerador do ITBI continua sendo o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil; Súmula 83/STJ). Promessa de compra e venda, por si só, não gera obrigação tributária — e a LC 227/2026 não alterou esse ponto.
O imposto é sempre devido ao município onde o imóvel está localizado (art. 41 do CTN). Não importa o domicílio do vendedor ou do comprador, nem onde a escritura foi lavrada. Um comprador de São Paulo que adquire um imóvel em Manaus paga ITBI à Prefeitura de Manaus.
A alienação fiduciária é a forma dominante de financiamento imobiliário no Brasil. Veja quando o ITBI incide — e quando não incide — nos três momentos do contrato:
Inadimplência — atenção: Se o banco retoma o imóvel por inadimplência, o STJ firmou que há incidência do ITBI sobre a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (REsp 1.844.279/DF). Muitos devedores são surpreendidos por essa cobrança.
Com a LC 227/2026, o contribuinte tem mais ferramentas do que nunca para contestar cobranças que considere indevidas. Veja o caminho:
O cenário tributário do ITBI ainda tem capítulos importantes a serem escritos. Os quatro pontos que o mercado deve acompanhar:
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária ao ITBI são estruturais. Não se trata de ajuste pontual — é uma modernização do modelo de tributação imobiliária que vigorará por décadas.
A LC 227/2026 fechou lacunas que existiam há décadas: o valor venal do ITBI ganhou definição legal, os municípios passaram a ter obrigações de transparência e o contribuinte conquistou o direito formal de contestar cobranças. Ao mesmo tempo, o cerco fiscal se fechou: cartórios viram obrigações de compartilhamento de dados e o CIB/SINTER ampliarão a capacidade de fiscalização das prefeituras.
Para quem compra, vende ou planeja transferir imóveis no Brasil, compreender essas regras deixou de ser opcional. O ITBI pode representar um dos maiores custos de uma transação imobiliária — e entender seus limites pode significar economia real ou, ao menos, a segurança jurídica de não pagar mais do que o devido.
Este artigo faz parte da nossa cobertura completa da Reforma Tributária.
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BRASIL. Emenda Constitucional n.º 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 dez. 2023.
BRASIL. Lei Complementar n.º 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS, a Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS e o Imposto Seletivo – IS. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17 jan. 2025.
BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Institui o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS); dispõe sobre o processo administrativo tributário e altera a Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional) — arts. 35, 37, 38, 40 e 41. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 14 jan. 2026.
BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025. Dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 18 ago. 2025.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Plenário). Recurso Extraordinário nº 796.376. Relator: Ministro Alexandre de Moraes. Brasília, DF, 5 de agosto de 2020. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 25 ago. 2020. (Tema 796 da Repercussão Geral).
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.294.969. Relator: Ministro Luiz Fux. Brasília, DF, 12 de fevereiro de 2021. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 24 fev. 2021. (Tema 1.124 da Repercussão Geral).
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 1.495.108. Relator: Ministro Cristiano Zanin. Brasília, DF. (Tema 1.348 da Repercussão Geral — pendente de julgamento do mérito).
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Agravo em Recurso Extraordinário nº 1.378.663/PR. Relator: Ministro Luiz Fux. Brasília, DF, 29 de abril de 2022. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 2 maio 2022.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (1ª Seção). Recurso Especial nº 1.937.821/SP. Relator: Ministro Gurgel de Faria. Brasília, DF, 24 de fevereiro de 2022. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 3 mar. 2022. (Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos).