BRASÍLIA/DF — Um município do litoral catarinense com um dos metros quadrados mais caros do país decidiu abrir mão de arrecadação para ganhar movimento: cortou pela metade, de 2% para 1%, a alíquota do ITBI sobre a integralização de imóveis ao capital de empresas, e ampliou de 90 para 120 dias o prazo para registrar a operação com desconto. O alvo declarado são as holdings e as reorganizações patrimoniais.
A decisão isolada é local, mas a lógica é nacional. Municípios começam a usar o ITBI como isca para atrair estruturas patrimoniais, num movimento que a Reforma Tributária, ao mexer com o planejamento das famílias empresárias, ajudou a acender.
Por que integralizar imóvel pode pagar ITBI
Aqui está o ponto que confunde muita gente. A Constituição, no art. 156, §2º, I, prevê que a transmissão de bens para integralizar capital de uma empresa é imune ao ITBI. A regra existe para não punir a formalização e a capitalização de negócios — conferir um imóvel ao capital social não é uma compra e venda comum.
Mas a própria Constituição abre uma exceção: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente é imobiliária — compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. E é exatamente esse o objeto social de uma holding patrimonial ou de uma incorporadora.
Ou seja, o desconto do município não beneficia a empresa comum que integraliza um imóvel — essa em regra já é imune. Ele beneficia justamente o setor que fica de fora da imunidade: holdings imobiliárias e empresas do ramo. Para elas, a integralização é tributada, e cair de 2% para 1% é economia direta.
O que o STF decidiu, e o que ainda gera insegurança
Há uma segunda camada de imposto nessas operações, e ela explica por que pagar a alíquota reduzida agora é a saída conservadora.
Mesmo para as empresas que têm a imunidade, ela não é irrestrita. No Tema 796 (RE 796.376/SC), o Supremo fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Traduzindo: se alguém confere ao capital um imóvel avaliado em valor superior às quotas subscritas, a diferença — o excedente — pode ser tributada pelo ITBI.
O que segue em disputa é o alcance desse “excedente”. A leitura correta do Tema 796 é que se trata de excedente societário — a parcela do aporte destinada a reserva de capital ou ágio, e não ao capital social. Muitos municípios, porém, tratam como excedente qualquer diferença entre o valor declarado e a sua própria pauta de valor venal, tributando a distância entre os dois. Essa reavaliação automática é contestável, mas gera litígio — e é a insegurança que ronda quem estrutura patrimônio.
É nesse cenário que a alíquota reduzida vira atrativo: registrar a integralização pagando 1% agora, de forma conservadora, evita o risco de ser cobrado depois, com multa e juros, caso a interpretação do Fisco prevaleça. Quem aposta em não pagar, confiando em tese futura, assume esse risco.
Como a Reforma entra na conversa
O ITBI não faz parte do IBS nem da CBS — continua sendo imposto municipal, cobrado sobre a transmissão do imóvel, e a Reforma não o extinguiu. Então por que o tema esquentou agora?
Por dois motivos que se somam. Primeiro, a Reforma reorganizou o planejamento patrimonial e sucessório das famílias. As mudanças no ITCMD, com progressividade obrigatória, e o novo tratamento das holdings no IBS e na CBS levaram muita gente a revisar estruturas — e a revisão frequentemente passa por integralizar imóveis em holdings, operação que esbarra no ITBI. A demanda por essas reorganizações cresceu, e com ela o interesse dos municípios em capturá-la.
Segundo, a Reforma altera a repartição de receitas ao longo da transição, e leva os municípios a olharem com mais cuidado para os tributos que permanecem integralmente sob seu controle. O ITBI é um deles. Reduzir a alíquota para ampliar o volume de operações registradas é uma forma de fortalecer receita própria antes que o novo desenho federativo se consolide.
A LC 227/2026, ao tratar de pontos do ITBI em diálogo com o Tema 796 e com a jurisprudência, também manteve o assunto no radar de quem planeja. O imposto continua municipal, mas seu contorno prático é hoje inseparável do movimento maior da Reforma.
A aposta do município: menos alíquota, mais volume
Vale entender a matemática por trás da renúncia. A estimativa oficial é de deixar de arrecadar alguns milhões por ano com o corte. A aposta é que a alíquota menor destrave um volume muito maior de operações que hoje ficam paradas justamente pelo custo — regularizações adiadas, integralizações engavetadas.
Em uma praça de imóveis caros, o efeito é amplificado. A cada R$ 1 milhão integralizado, a diferença entre 2% e 1% é de R$ 10 mil; numa operação de R$ 5 milhões, o imposto cai de R$ 100 mil para R$ 50 mil. Para grandes patrimônios, isso pode ser o empurrão que faltava para tirar a reorganização do papel — e é essa mudança de comportamento que o município espera que compense a alíquota menor.
O raciocínio é o de sempre na competição fiscal: renunciar a percentual para ganhar base. Funciona quando o desconto realmente atrai operações que não aconteceriam; vira pura perda de arrecadação se apenas concede desconto ao que já ocorreria de qualquer modo. É uma aposta comportamental, não uma certeza contábil.
O que observar daqui para frente
Para quem acompanha o setor, três pontos merecem atenção. Primeiro, o efeito imitação: se a estratégia mostrar resultado, outros municípios com mercado imobiliário aquecido tendem a seguir, e uma competição de alíquotas de ITBI pode se desenhar entre cidades vizinhas. Segundo, a qualidade da economia: o desconto na alíquota não resolve a insegurança do Tema 796 sobre o excedente — quem integraliza precisa cuidar do desenho societário, não só da alíquota. Terceiro, o timing: para famílias que já iam reorganizar patrimônio por causa das mudanças no ITCMD e nas holdings, uma janela de alíquota reduzida pode, de fato, tornar o momento mais vantajoso — desde que a decisão seja tomada com simulação, e não pela promoção.
Municípios competindo por holdings com desconto de ITBI é um sintoma da nova era fiscal: enquanto o consumo migra para o IBS e a CBS, os entes locais disputam com mais afinco as bases que sobraram sob seu comando direto. O ITBI, imposto discreto por décadas, virou peça de estratégia municipal.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para análises, guias e atualizações sobre o ITBI, o ITCMD, as holdings e cada etapa da transição.
Fontes: Constituição Federal (art. 156, §2º, I); Código Tributário Nacional (arts. 36 e 37); Supremo Tribunal Federal — Tema 796 (RE 796.376/SC); Lei Complementar nº 214/2025; Lei Complementar nº 227/2026.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.