BRASÍLIA/DF — Quando o banco retoma um imóvel dado em garantia, a Reforma Tributária não cobra IBS e CBS na consolidação da propriedade. A Lei Complementar nº 214/2025 define que a tributação só aparece na revenda do bem pelo credor e, ainda assim, depende de quem era o devedor: se ele não era contribuinte dos novos tributos, a venda não sofre incidência; se era, aplica-se a mesma regra que valeria caso ele próprio vendesse o imóvel.
A regra está no art. 200 da lei, aplicado aos imóveis pelo art. 252. Ela evita que a simples execução da garantia gere imposto e preserva a lógica da operação original. Leilões judiciais seguem tratamento próprio, com o arrematante como contribuinte em determinadas situações.
A consolidação do imóvel pelo banco gera IBS e CBS?
Não. O art. 200 da LC nº 214/2025 estabelece que a consolidação da propriedade pelo credor, ou a transmissão do bem em pagamento da dívida, não está sujeita ao IBS e à CBS. A regra alcança credores do regime específico de serviços financeiros, como bancos e instituições de crédito imobiliário.
A lei também exclui da incidência a constituição ou transmissão de direitos reais de garantia. Assim, nem a alienação fiduciária nem a hipoteca, por si sós, geram os novos tributos.
Quando o banco vende o imóvel retomado, há imposto?
Depende do devedor original. Se o prestador da garantia não era contribuinte do IBS e da CBS, como a pessoa física que financiou a casa própria sem atividade imobiliária, a alienação do imóvel pelo banco não sofre incidência.
Se o devedor era contribuinte, como uma incorporadora ou uma pessoa física enquadrada no regime regular, a venda pelo banco é tributada pelas mesmas regras que valeriam se o próprio devedor tivesse vendido. O adquirente segue as mesmas regras aplicáveis a essa operação.
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Por que o critério é o devedor, e não o banco?
A lógica é tratar a revenda como continuação da operação que existiria sem a dívida. O banco atua apenas para recuperar o crédito, sem exercer atividade imobiliária própria em relação àquele bem.
Com isso, a garantia não transforma em tributável um imóvel que estaria fora da incidência nas mãos do proprietário, nem permite que a execução sirva para afastar a tributação de quem já era contribuinte.
Como fica a devolução do excedente ao devedor?
Quando o valor obtido na venda supera a dívida, o credor deve devolver a diferença ao devedor. A LC nº 214/2025 determina que, para esse cálculo, seja considerado o valor de alienação líquido do IBS e da CBS.
Na prática, o imposto devido na revenda, quando houver, é descontado antes de apurar o saldo a devolver. O devedor contribuinte, portanto, suporta o efeito tributário da operação.
E o imóvel arrematado em leilão judicial?
Na adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial, a lei atribui a condição de contribuinte ao adquirente. Se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, a operação é tributada como alienação por contribuinte do regime regular; se não houver, é tratada como alienação por não contribuinte.
O redutor de ajuste existe para imóveis de contribuintes do regime regular, a partir de 2027. Por isso, a situação do proprietário anterior continua relevante também no leilão.
O que muda para bancos e compradores de imóveis retomados?
Instituições financeiras precisarão identificar, em cada imóvel recebido em garantia, se o devedor era contribuinte do IBS e da CBS e qual redutor de ajuste estava vinculado ao bem. Essa informação define se a revenda será tributada.
Para quem compra imóveis de bancos ou em leilão, vale verificar a origem do bem antes da compra. A existência de tributação e de redutor de ajuste pode afetar preço, custos e eventual crédito na operação.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 200, 252, 257 e 263
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
