BRASÍLIA/DF — Quando o banco retoma um imóvel financiado por falta de pagamento, quem deve recolher o ITBI da consolidação da propriedade é o próprio credor, e não o devedor que perdeu o bem. O Superior Tribunal de Justiça firmou esse entendimento em julgamentos da Segunda Turma, com base na Lei nº 9.514/1997, que exige o pagamento do imposto pelo credor fiduciário como condição para consolidar a propriedade em seu nome.
A decisão esclarece que o financiamento com alienação fiduciária pode gerar dois fatos geradores distintos de ITBI: a compra original, paga pelo comprador, e a consolidação em favor do credor em caso de inadimplência. A Reforma Tributária não mudou essa lógica no ITBI, mas trouxe regras próprias para o IBS e a CBS na revenda do imóvel retomado.
Como funciona a alienação fiduciária no financiamento?
Na alienação fiduciária, o comprador adquire o imóvel e o transfere ao banco em garantia até quitar a dívida. O banco fica com a propriedade resolúvel, e o comprador, com a posse direta e o direito de reaver a propriedade plena ao pagar todas as parcelas.
É o modelo dominante no crédito imobiliário brasileiro, por permitir execução extrajudicial mais rápida em caso de inadimplência. A constituição da garantia em si não gera ITBI, já que o CTN exclui os direitos reais de garantia da incidência.
O que o STJ decidiu sobre o ITBI na retomada?
Nos Recursos Especiais 1.837.704 e 1.844.279, a Segunda Turma do STJ entendeu que a consolidação da propriedade no credor, após a inadimplência, configura transmissão do imóvel e atrai o ITBI. Os ministros afastaram o argumento de bitributação, por se tratar de fato gerador diferente da compra original.
O art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997 condiciona a averbação da consolidação ao recolhimento do imposto pelo fiduciário. Ou seja, o credor paga o ITBI para que a propriedade plena seja registrada em seu nome.
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O devedor que perdeu o imóvel paga ITBI?
Não na consolidação. O devedor pagou o ITBI apenas na compra original do imóvel. O imposto da retomada é obrigação do credor fiduciário, segundo a lei e a jurisprudência.
O que o devedor deve observar é o acerto de contas após o leilão. Se o imóvel for vendido por valor superior à dívida e às despesas, a diferença deve ser devolvida a ele, conforme as regras da Lei nº 9.514/1997.
Quais são os momentos de ITBI no financiamento?
No primeiro momento, a compra do imóvel pelo mutuário gera ITBI, recolhido pelo comprador. A constituição da alienação fiduciária em favor do banco não gera o imposto, por ser direito real de garantia.
Se houver quitação, a baixa da garantia também não gera ITBI. Já em caso de inadimplência, a consolidação da propriedade no credor gera novo ITBI, a cargo do banco, e a revenda do imóvel em leilão pode gerar ITBI para o arrematante.
O que muda com a Reforma Tributária?
A Lei Complementar nº 227/2026 reescreveu as regras gerais do ITBI no Código Tributário Nacional, mantendo a exclusão dos direitos reais de garantia e definindo que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, estimado por critérios técnicos e contestável pelo contribuinte.
No IBS e na CBS, a Lei Complementar nº 214/2025 determina que a consolidação da propriedade pelo credor não sofre incidência. Na revenda pelo banco, os novos tributos só incidem se o devedor original fosse contribuinte do regime regular.
O que fazer quem está com parcelas atrasadas?
Antes da consolidação, o devedor é notificado para purgar a mora, pagando as parcelas vencidas com encargos. Negociar com o banco nessa fase costuma ser menos custoso do que perder o imóvel.
Se a consolidação ocorrer, vale acompanhar o leilão e conferir o cálculo da dívida e das despesas, para verificar se há valor a receber depois da venda.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Lei nº 9.514/1997, art. 26, alienação fiduciária de imóveis
4. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, art. 200
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.
