Existe uma pergunta que parece simples, mas que gerou décadas de litígios tributários no Brasil: em que momento exatamente nasce a obrigação de pagar o ITBI? No contrato de compra e venda? Na escritura? No registro em cartório? Na cessão de direitos?
A resposta sempre esteve no art. 35 do Código Tributário Nacional — mas a redação original do dispositivo, elaborada em 1966, nunca foi integralmente recepcionada pela Constituição de 1988 e acumulou camadas de interpretação jurisprudencial ao longo do tempo. A LC 227/2026 veio reorganizar esse quadro, atualizando o fato gerador do ITBI para refletir o que a Constituição determina e o que os tribunais superiores já haviam consolidado.
O resultado é um dispositivo mais claro — mas que também trouxe controvérsias, incluindo um veto presidencial que gerou debate no mercado jurídico. Entender o novo art. 35 do CTN é essencial para quem opera no mercado imobiliário, assessora transações ou estuda o tema para concursos e certificações.
O art. 35 do CTN, em sua redação original, listava como fatos geradores do imposto sobre transmissão de imóveis três situações: a transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis; a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; e a cessão de direitos relativos a essas transmissões.
O problema era que o dispositivo foi escrito para um imposto de competência estadual — o que o ITBI era antes da CF/88. Com a Constituição de 1988, o imposto foi dividido: as transmissões onerosas entre vivos passaram para os municípios (ITBI), enquanto as transmissões causa mortis e as gratuitas ficaram com os estados (ITCMD). O parágrafo único do art. 35, que tratava das transmissões causa mortis, deixou de ser compatível com o novo ordenamento.
Mais do que isso: a redação original não deixava claro o momento em que o fato gerador ocorria. A jurisprudência foi preenchendo esse vazio ao longo do tempo, e o STJ consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis — não o contrato, não a escritura, não o pagamento. Mas esse entendimento nunca estava expresso no CTN. Estava na Súmula 83 do STJ e no art. 1.245 do Código Civil — não na lei tributária específica.
A LC 227/2026 deu nova redação ao art. 35 do CTN, reorganizando o fato gerador do ITBI para refletir a realidade constitucional atual. O dispositivo atualizado lista como fatos geradores do imposto municipal:
A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, como definidos na lei civil. A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia. E a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos itens anteriores.
A mudança mais importante está no que foi retirado: o parágrafo único original, que tratava das transmissões causa mortis, foi revogado — alinhando o CTN ao que a CF/88 já determinava desde 1988. O ITBI, como imposto municipal, não alcança transmissões causa mortis. Essas continuam sujeitas ao ITCMD estadual, e o CTN não deveria mais mencionar o tema no contexto do imposto municipal.
Outra mudança relevante é a inclusão explícita do caráter oneroso e inter vivos das transmissões tributáveis. A redação anterior era mais vaga. A nova redação deixa claro que o ITBI só alcança transmissões realizadas entre vivos e a título oneroso — excluindo expressamente doações, heranças e qualquer transmissão gratuita do campo de incidência do imposto municipal.
A LC 227/2026, antes de ser sancionada, continha um dispositivo que permitia ao contribuinte antecipar facultativamente o pagamento do ITBI antes do registro do título aquisitivo — por exemplo, no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou da escritura pública. Esse dispositivo foi vetado pelo Presidente da República.
O argumento do veto foi o risco de insegurança jurídica. A possibilidade de antecipar o pagamento sem o registro poderia criar situações em que o imposto foi pago mas a transferência de propriedade não se concretizou — por desistência das partes, por decisão judicial que anulou o negócio, por inadimplemento. A restituição do imposto pago antecipadamente geraria contencioso administrativo e judicial em larga escala.
O veto foi controverso. Uma parte do mercado entendia que a antecipação facultativa seria benéfica, especialmente em financiamentos imobiliários e operações onde o registro demora meses após a assinatura da escritura. Com o veto, o fato gerador do ITBI continua sendo exclusivamente o registro — o que é juridicamente mais seguro, mas mantém a incerteza sobre o timing do pagamento em operações complexas.
Com o veto mantido, o fato gerador do ITBI continua sendo o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis — conforme o art. 1.245 do Código Civil e a jurisprudência consolidada do STJ. Isso tem consequências práticas que muita gente ainda confunde.
Contrato de compra e venda, mesmo que registrado em cartório de notas, não gera obrigação de pagar ITBI. A escritura pública de compra e venda, por si só, também não. O imposto nasce no momento em que o título é levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis e a transferência de propriedade se concretiza juridicamente.
Isso significa que, em operações financiadas, o ITBI costuma ser exigido antes do registro — porque os agentes financeiros e cartórios normalmente condicionam o registro ao comprovante de pagamento do imposto. Mas a obrigação tributária formal nasce com o registro, não antes. Essa distinção pode ser relevante em disputas sobre prazo de decadência, correção monetária e restituição.
Para a cessão de direitos de promitente comprador — aquela situação em que alguém compra um imóvel na planta e cede seu direito de compra para um terceiro antes da entrega —, o novo art. 35 mantém a incidência do ITBI, já que a cessão de direitos relativos a transmissões imobiliárias está expressamente listada como fato gerador. O STF chegou a iniciar o julgamento do Tema 1.124 sobre esse ponto, mas o caso foi retirado de pauta após confusão sobre o objeto real da discussão — e a questão segue sem solução definitiva no Supremo.
Um ponto que o novo art. 35 mantém implicitamente — e que a jurisprudência já havia consolidado — é que aquisições originárias de imóveis não estão sujeitas ao ITBI. O caso mais comum é o usucapião.
No usucapião, não há transmissão de propriedade de um titular para outro — há reconhecimento judicial de uma propriedade que o possuidor já adquiriu originariamente, pela posse prolongada e qualificada. O STF, no RE 94.580/RS, assentou que o registro da sentença de usucapião não gera obrigação de pagar ITBI justamente porque não há transmissão inter vivos no sentido jurídico do termo. Quem regulariza um imóvel por usucapião não paga ITBI — e o novo art. 35, ao exigir expressamente a transmissão inter vivos onerosa como fato gerador, reforça esse entendimento.
O mesmo raciocínio se aplica à acessão — quando alguém constrói em terreno alheio com material próprio, ou quando há formação de ilha em rio, ou acréscimo por aluvião. Nesses casos, a aquisição também é originária e não gera ITBI.
O art. 35 do CTN carregava desde 1988 um problema de desalinhamento com a Constituição que nunca havia sido corrigido. A LC 227/2026 fez essa correção — revogando o parágrafo único incompatível com o atual ordenamento, explicitando o caráter oneroso e inter vivos do fato gerador e organizando o dispositivo de forma mais coerente com o ITBI como imposto municipal.
O veto à antecipação facultativa foi uma escolha pela segurança jurídica — discutível, mas compreensível. O resultado final é um art. 35 mais claro, mais preciso e mais alinhado com o que a jurisprudência já havia construído ao longo de décadas. Para quem opera no mercado imobiliário, conhecer esse dispositivo atualizado é o ponto de partida para entender quando o ITBI nasce — e quando ele simplesmente não existe.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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