BRASÍLIA/DF — A compra de apartamentos ainda em construção terá um tratamento tributário específico com a implantação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Pela Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026, as incorporadoras sujeitas ao regime regular deverão apurar os novos tributos sobre os pagamentos recebidos pela venda das unidades, em vez de concentrar a cobrança exclusivamente na entrega das chaves.
A regra está no artigo 262 e também alcança operações de parcelamento do solo. O modelo prevê redução de 50% nas alíquotas imobiliárias, mecanismos para diminuir a base tributável e tratamento especial para contratos com pagamentos iniciados antes de 2027. A aplicação concreta dependerá do regime escolhido pela incorporadora e do calendário de transição.
IBS e CBS serão cobrados quando o comprador pagar cada parcela?
Sim, quando a operação estiver sujeita à tributação no regime correspondente. O artigo 262 determina que, nas incorporações e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação sejam devidos em cada pagamento. Isso inclui parcelas da venda de unidades em construção, observadas as normas de apuração aplicáveis ao período.
A disposição trata da obrigação tributária do alienante, normalmente a incorporadora, e não cria automaticamente um novo recolhimento direto para o comprador. Sinal, prestações intermediárias e outros pagamentos exigem identificação adequada para que a empresa calcule a tributação da receita recebida.
Venda de imóvel na planta terá redução de 50% nas alíquotas?
O artigo 261 concede redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações imobiliárias abrangidas pelo regime regular, incluindo a alienação de unidades de incorporação. A redução incide sobre as alíquotas dos tributos, não representa abatimento de metade do preço do apartamento.
Por exemplo, uma alíquota hipotética conjunta de 20% resultaria em 10% após a redução. O exemplo é apenas didático: não constitui previsão da alíquota efetivamente aplicável em 2027, que dependerá das regras de transição e da fixação das alíquotas pertinentes.
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Como funcionam o redutor de ajuste e o redutor social?
No regime regular, a legislação permite deduzir da base de cálculo o redutor de ajuste, vinculado ao imóvel e calculado segundo os critérios dos artigos 257 e 258. Entre os elementos considerados estão valores de aquisição, despesas anteriores a 2027 em obras em andamento e determinadas contrapartidas previstas em lei, conforme a documentação existente.
Para imóveis residenciais novos, há ainda o redutor social de R$ 100 mil por unidade, previsto no artigo 259, atualizado mensalmente pelo IPCA. Ele pode ser aplicado uma única vez por imóvel, depois do redutor de ajuste e até o limite da base de cálculo. O benefício não equivale a desconto pago em dinheiro ao comprador.
Como os redutores são distribuídos entre as parcelas?
O artigo 262, § 4º, estabelece a aplicação proporcional dos redutores à base de cálculo de cada pagamento. O Decreto nº 12.955/2026 esclarece que a proporção leva em conta o valor principal da parcela em relação ao preço total da alienação.
Imagine um apartamento vendido por R$ 600 mil com redutores totais de R$ 200 mil, considerados apenas para ilustração. Uma parcela de R$ 60 mil representa 10% do preço; portanto, receberia dedução proporcional de R$ 20 mil, resultando em base ilustrativa de R$ 40 mil, antes da aplicação das alíquotas e dos demais ajustes legais.
Os valores reais devem observar a atualização monetária, os requisitos de cada redutor e as regras sobre juros e correção contratual. A empresa não pode simplesmente aplicar o valor integral dos redutores a uma única prestação.
E se o apartamento foi comprado antes de 2027?
Há uma regra específica para imóveis residenciais novos e lotes residenciais cujos pagamentos começaram antes de 1º de janeiro de 2027. O § 5º do artigo 262 determina que a proporção dos redutores considere o valor total do imóvel, inclusive as parcelas pagas antes dessa data.
Isso evita concentrar os abatimentos apenas nas prestações futuras. Não significa, porém, que os novos tributos passarão a incidir retroativamente sobre valores recebidos antes de sua cobrança. Contratos anteriores exigem avaliação do histórico de pagamentos e das normas transitórias pertinentes.
Incorporadoras poderão aproveitar créditos de materiais e serviços?
No regime regular, a incorporadora poderá compensar créditos de IBS e CBS relativos à aquisição de bens e serviços utilizados no empreendimento, desde que cumpridas as exigências legais. Materiais, serviços contratados e outras despesas devem ser identificados por empreendimento e acompanhados dos respectivos documentos fiscais.
O artigo 270 estabelece apuração individualizada para cada obra, incorporação ou parcelamento do solo. Já o artigo 262 disciplina o tratamento de eventuais saldos credores, inclusive condições específicas de ressarcimento durante a execução de empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.
Existe regime especial para incorporações iniciadas antes de 2029?
Sim. O artigo 485 prevê uma opção transitória para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e que atendam aos requisitos do Regime Especial de Tributação (RET). Nas condições legais, a tributação de IBS e CBS poderá corresponder a 2,08% da receita mensal recebida, ou a 0,53% em determinadas incorporações beneficiadas.
Essa opção não deve ser confundida com a redução de 50% do regime regular. Quem escolhe o tratamento transitório previsto no artigo 485 não pode utilizar os redutores de ajuste e social nem apropriar créditos relativos às aquisições destinadas à incorporação abrangida. Não se trata de percentuais aplicáveis automaticamente a todos os imóveis na planta.
A mudança tornará apartamentos na planta mais caros em 2027?
A lei modifica a forma de apuração, mas não permite afirmar que todos os apartamentos ficarão mais caros. O impacto depende do regime tributário, dos custos da incorporação, dos créditos admitidos, dos redutores disponíveis e da composição dos pagamentos do contrato.
Também é necessário distinguir a CBS, cuja transição se intensifica em 2027, do IBS, implementado progressivamente até 2033. Incorporadoras e compradores devem avaliar os instrumentos contratuais e as informações fiscais sem pressupor uma alíquota única definitiva para o início da transição.
Para empreendimentos em comercialização, a preparação envolve conferir contratos, controlar os pagamentos por unidade e documentar custos e redutores. São esses registros que permitirão aplicar corretamente as regras de tributação das unidades vendidas na planta.
Fontes oficiais consultadas
2. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, regulamentação da CBS, arts. 369 a 380
6. Presidência da República — Emenda Constitucional nº 132/2023, calendário de transição
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os exemplos apresentados não equivalem a alíquotas oficiais nem substituem a análise do regime tributário e dos documentos específicos de cada incorporação.
