31 de dezembro de 2026 é uma data que aparece repetidamente na LC 214/25 — e não por acaso. É o dia anterior à entrada em vigor do regime específico imobiliário do IBS e da CBS. É a linha divisória entre o sistema antigo e o novo. E é, para fins do redutor de ajuste, o momento em que a “fotografia” do patrimônio imobiliário de cada contribuinte é tirada — definindo o valor inicial que poderá ser deduzido da base de cálculo em vendas futuras.
Para imóveis já concluídos nessa data, a regra é relativamente simples: o redutor inicial é o valor de aquisição corrigido pelo IPCA até 31/12/2026 — ou o valor de referência do Sinter, se mais favorável.
Para imóveis ainda em construção em 31 de dezembro de 2026, a regra é diferente — e mais complexa. É sobre ela que trata este artigo.
O art. 258, inciso II, da LC 214/25 define o valor inicial do redutor de ajuste para imóveis em construção em 31/12/2026 como a soma de dois componentes, ambos corrigidos pelo IPCA até essa data:
A soma dos dois componentes, corrigida pelo IPCA até 31/12/2026, é o redutor de ajuste inicial do imóvel em construção.
Esse é o ponto mais sensível da regra — e o que mais exige atenção prática. A lei usa a expressão “custos de produção” e “despesas diretas relacionadas à produção ou comercialização” — uma linguagem contábil que precisa ser traduzida para a realidade de quem está construindo.
De forma geral, integram os custos diretos de construção incorporáveis ao redutor:
A regulamentação da LC 214/25 ainda definirá com mais precisão o escopo exato dos custos incorporáveis — mas a orientação geral é que custos diretamente ligados à produção física do imóvel são incluídos, e custos indiretos ou administrativos não são.
A lei é explícita: os custos de construção só podem integrar o redutor se estiverem comprovados com base em documentos fiscais idôneos (art. 258, II, b).
Isso significa notas fiscais. Não basta ter pago — é preciso ter nota fiscal correspondente a cada pagamento que se queira incluir no redutor.
Essa exigência tem consequências práticas sérias para obras que foram parcialmente executadas com pagamentos informais — mão de obra “por fora”, materiais comprados sem nota, serviços pagos sem documentação. Esses valores simplesmente não podem ser incluídos no redutor inicial, mesmo que o custo tenha sido real e significativo.
O art. 258, §4º determina que os valores dos componentes A e B são corrigidos pelo IPCA até 31 de dezembro de 2026.
Isso significa que a correção de cada valor começa na data em que ele foi incorrido — não numa data única. O terreno adquirido em 2020 é corrigido desde 2020. A nota fiscal de materiais de dezembro de 2024 é corrigida desde dezembro de 2024. A correção de cada componente é individualizada e vai até 31/12/2026.
Na prática, o cálculo do redutor inicial de um imóvel em construção exige a atualização de cada custo individualmente desde sua data de ocorrência até 31/12/2026.
A Construtora Horizonte iniciou um empreendimento de 20 apartamentos em São Paulo. O lançamento foi em 2024. Em 31/12/2026, as obras estão no nível do 8º andar (de 12 previstos).
Custos incorridos até 31/12/2026 (valores em reais na data de cada desembolso, com IPCA até dez/2026):
| Item | Valor original | Corrigido até dez/2026 |
| Terreno (comprado em jan/2023) | R$ 3.200.000 | R$ 3.840.000 |
| Projeto de arquitetura (mar/2023) | R$ 180.000 | R$ 210.000 |
| Fundações e estrutura (2024) | R$ 1.850.000 | R$ 2.035.000 |
| Alvenaria e instalações (2025) | R$ 920.000 | R$ 966.000 |
| Materiais e serviços (jan-dez/2026) | R$ 1.100.000 | R$ 1.122.000 |
| Redutor inicial total | R$ 8.173.000 |
Distribuído pelos 20 apartamentos (supondo proporção igual por valor): R$ 408.650 por unidade.
Quando cada apartamento for vendido após 2027, a Construtora Horizonte deduzirá R$ 408.650 (corrigido pelo IPCA desde 31/12/2026 até a data da venda) da base de cálculo do IBS e da CBS daquela unidade.
Marcos comprou um terreno em 2022 por R$ 280.000 e está construindo uma casa para alugar. Em 31/12/2026, a construção está 70% concluída.
| Item | Valor original | Corrigido até dez/2026 |
| Terreno (jan/2022) | R$ 280.000 | R$ 336.000 |
| Projetos e aprovações (2022) | R$ 22.000 | R$ 26.400 |
| Fundações e estrutura (2023) | R$ 95.000 | R$ 109.250 |
| Alvenaria, cobertura, instalações (2024-2025) | R$ 180.000 | R$ 198.000 |
| Acabamentos parciais (jan-dez/2026) | R$ 65.000 | R$ 66.300 |
| Redutor inicial | R$ 735.950 |
Quando Marcos concluir a obra em 2027 e começar a vender os imóveis (se se tornar contribuinte por alienações), ou quando eventualmente vender o imóvel no futuro, poderá usar R$ 735.950 (corrigido pelo IPCA desde 31/12/2026) como redutor na base de cálculo.
Atenção: Marcos precisará ter nota fiscal de todos esses gastos — especialmente os de mão de obra. Qualquer pagamento sem nota fiscal não pode ser incluído.
Voltando ao caso de Marcos. Suponha que dos R$ 180.000 de alvenaria, cobertura e instalações, R$ 60.000 foram pagos diretamente ao pedreiro “por fora” — sem nota fiscal. O restante (R$ 120.000) tem documentação fiscal.
Redutor com toda a documentação: R$ 735.950 Redutor sem os R$ 60.000 sem nota (corrigido: ~R$ 66.000): R$ 669.950
A diferença de R$ 66.000 no redutor representa, na venda futura do imóvel, um imposto adicional de: R$ 66.000 × 13,25% = R$ 8.745 a mais de IBS e CBS.
Um pagamento informal de R$ 60.000 custará R$ 8.745 adicionais de imposto na venda. Mais o risco fiscal da informalidade em si. O custo da falta de nota fiscal é muito maior do que parece no momento do pagamento.
O redutor inicial é calculado com base nos custos até 31/12/2026. Mas a obra continua em 2027 — e os custos continuam sendo incorridos.
O art. 257, §2º, combinado com o §6º do art. 258, não lista explicitamente os custos de conclusão da obra como valores incorporáveis ao redutor após a data inicial. A lógica do sistema sugere que o redutor inicial é uma “fotografia” de 31/12/2026 — e os custos posteriores não se somam automaticamente a ele.
O que ocorre na prática é que o imóvel, ao ser concluído após 2027, terá seu redutor constituído com base nos dois momentos:
Para imóveis adquiridos/iniciados antes de 2027 e concluídos depois: o redutor inicial (art. 258, II) cobre os custos até 31/12/2026. Os custos incorridos depois de 01/01/2027 não se somam ao redutor pelo mesmo mecanismo — mas podem ser relevantes para outros fins contábeis e tributários.
Esse é um dos pontos que ainda aguarda esclarecimento na regulamentação da LC 214/25. O Radar da Reforma Tributária publicará análise específica assim que a regulamentação for publicada.
O art. 258, §2º, abre uma alternativa para o contribuinte que não conseguir documentar adequadamente seus custos de construção: a estimativa de valor de mercado por procedimento específico, conforme o regulamento.
Essa alternativa existe para os casos em que o valor de referência do Sinter não está disponível em 31/12/2026. Na prática, ela oferece uma saída para situações em que a documentação de custos é incompleta — mas depende de um procedimento específico que ainda será regulamentado.
Não é uma carta branca para substituir documentação por estimativas. É uma válvula de segurança para situações específicas, com critérios que o regulamento ainda definirá.
Se você é incorporador, construtor ou pessoa física com imóvel em construção que estará inacabado em 31/12/2026, as ações a tomar agora são claras:
O redutor de ajuste do imóvel em construção em 31/12/2026 é composto pelo valor de aquisição do terreno mais os custos diretos de construção já incorridos até essa data — tudo corrigido pelo IPCA e tudo comprovado por documentos fiscais idôneos.
A data de 31/12/2026 não é arbitrária — é a linha divisória do novo regime. Custos documentados antes dessa data entram no redutor inicial. Custos sem documentação não entram. A diferença entre ter nota fiscal e não ter pode representar dezenas de milhares de reais a mais de imposto na venda futura de cada unidade.
Para incorporadoras e construtores com obras em andamento, os meses que restam até dezembro de 2026 são uma janela de oportunidade concreta: organizar a documentação, exigir notas fiscais de todos os fornecedores e maximizar o redutor inicial é uma das ações de maior retorno tributário disponíveis antes da virada do regime.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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