Você sabia que, até o início de 2026, nenhuma lei no Brasil definia com precisão o que é o “valor venal” de um imóvel para fins de cobrança do ITBI? O imposto que pode custar entre R$ 10.000 e R$ 25.000 na compra de um apartamento de R$ 500.000 era calculado por cada prefeitura do jeito que bem entendia — sem metodologia obrigatória, sem transparência e sem que o contribuinte tivesse um caminho claro para contestar.
Esse cenário mudou com a Lei Complementar 227/2026. Editada no contexto da Reforma Tributária iniciada pela EC 132/2023, a LC 227/2026 promoveu alterações profundas no Código Tributário Nacional que afetam diretamente quem compra, vende ou transfere imóveis no Brasil. Neste artigo, explicamos o que mudou, o que permanece igual e o que você pode fazer na prática.
Para entender a importância das mudanças, é preciso conhecer o problema que existia antes.
O Código Tributário Nacional dizia, de forma bastante vaga, que a base de cálculo do ITBI era o “valor venal” do imóvel — sem definir o que isso significava. Cada município preenchia esse vazio à sua maneira. Muitas prefeituras criavam tabelas internas de “valor de referência” que frequentemente ficavam acima do preço real pago pelo comprador, gerando cobrança maior do que a devida.
O contribuinte que discordava tinha um caminho tortuoso: mandado de segurança ou ação ordinária na Justiça, anos de espera e custo com advogado. O STJ chegou a editar o Tema 1.113 de Recurso Repetitivo para barrar cobranças abusivas, mas a aplicação variava de município para município.
A LC 227/2026 atacou o problema pela raiz: definiu o conceito de valor venal, estabeleceu critérios técnicos obrigatórios e criou um caminho administrativo para o contribuinte contestar.
Valor venal agora tem definição legal. O novo § 1º do art. 38 do CTN é direto: valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Pela primeira vez na história do imposto, essa definição está em lei. Se você comprar um imóvel por R$ 400.000 e declarar esse valor ao município, a prefeitura não pode cobrar ITBI sobre R$ 500.000 sem abrir processo administrativo e provar que o valor de mercado é diferente.
O fisco precisa fundamentar tecnicamente o valor que cobra. O § 2º lista os critérios que o município deve usar quando precisar estimar o valor venal: análise de preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel como localização e padrão, e outros parâmetros técnicos de avaliação. Basta usar ao menos um — mas precisa usar e fundamentar. Acabou o “valor de referência” sem metodologia.
O contribuinte ganha o direito de contestar sem ir ao Judiciário. O § 3º cria duas obrigações para os municípios: divulgar os critérios usados para calcular o valor venal e aceitar avaliação contraditória apresentada pelo contribuinte. Trata-se de um laudo técnico elaborado por avaliador habilitado — engenheiro com registro no CRECI ou certificação do IBAPE — apresentado em procedimento administrativo, antes de qualquer ação judicial. Antes, a única alternativa era a via judicial. Agora a lei garante uma fase administrativa mais ágil e menos custosa.
Cartórios passam a compartilhar dados com as prefeituras. O § 4º obriga os cartórios de notas e de registro de imóveis a compartilhar com as administrações tributárias municipais as informações de todas as operações com bens imóveis, sob pena de multa. Isso se conecta ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), criado pela IN RFB 2.275/2025, que permite às prefeituras cruzar automaticamente os dados registrados em cartório com os valores declarados pelos contribuintes. Declarar valor abaixo do real ficará cada vez mais arriscado.
A LC 227/2026 reformou o art. 38 do CTN, mas não alterou as regras constitucionais do imposto. O fato gerador continua sendo o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis — promessa de compra e venda, por si só, não gera obrigação de pagar ITBI. A competência continua sendo do município onde o imóvel está localizado, independentemente de onde moram as partes ou onde foi lavrada a escritura.
As imunidades para holdings e reorganizações societárias também permanecem, com os limites fixados pelo STF no Tema 796. Vale ficar de olho no Tema 1.348, ainda pendente de julgamento, que pode redefinir os contornos da imunidade para quem usa holding no planejamento patrimonial.
Com as mudanças da LC 227/2026, a defesa do contribuinte ficou mais estruturada. Se você receber uma guia de ITBI com valor acima do preço pago pelo imóvel, solicite formalmente ao município os critérios usados para calcular o valor venal — isso é um direito garantido em lei. Se os critérios não forem técnicos ou não forem divulgados, contrate um avaliador imobiliário para elaborar um laudo e apresente-o como avaliação contraditória no procedimento administrativo. Caso a contestação seja negada sem justificativa técnica, aí sim o Judiciário é o próximo passo — com o Tema 1.113 do STJ como argumento central.
A LC 227/2026 não inventou um novo imposto. Ela tornou um imposto antigo mais justo, mais transparente e mais contestável. Para quem compra imóvel, significa mais clareza sobre como o valor é calculado e um caminho real para discordar quando a cobrança não bater com a realidade. Para os municípios, significa obrigações de governança que não podem mais ser ignoradas. E para o mercado imobiliário como um todo, o compartilhamento obrigatório de dados com os cartórios é o aviso mais claro: a era da informalidade tributária nas transações imobiliárias está chegando ao fim.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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