Quando o assunto é tributação do aluguel pela Reforma Tributária, a maioria das discussões foca no locador de imóveis residenciais — o proprietário de apartamentos que aluga para moradia. Mas existe um segmento inteiro do mercado imobiliário que também é diretamente afetado e que recebe o mesmo benefício de alíquota: quem aluga imóveis comerciais, industriais, rurais e qualquer outro tipo de imóvel.
A redução de 70% prevista no art. 261, parágrafo único, da Lei Complementar nº 214/2025 não faz distinção entre residencial e comercial. Ela se aplica a todas as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis — independentemente da destinação do imóvel.
O que muda entre residencial e comercial não é a alíquota. É a base de cálculo — porque o redutor social de R$ 600 (art. 260) é exclusivo para locações residenciais.
O que é igual para todos os tipos de locação
A alíquota reduzida em 70% do art. 261 se aplica igualmente a:
- Locação de sala comercial
- Locação de loja em shopping ou rua comercial
- Locação de galpão logístico ou industrial
- Arrendamento rural
- Locação de imóvel misto
- Cessão onerosa de espaço (fachada, telhado, estacionamento)
Em todas essas situações, o imposto incide sobre apenas 30% da alíquota padrão do IBS e da CBS. Com alíquota estimada de 26,5%, (a confirmar) a alíquota efetiva é de aproximadamente 7,95% sobre a base de cálculo.
O que é diferente: o redutor social só vale para residencial
A diferença prática entre locar um imóvel residencial e um imóvel comercial está no acesso ao redutor social de R$ 600 por imóvel previsto no art. 260.
Esse desconto fixo na base de cálculo é exclusivo para locações de imóvel para uso residencial. Locações comerciais, industriais e rurais não têm esse benefício.
Isso significa que, na locação comercial, a base de cálculo é o valor integral do aluguel — sem o abatimento de R$ 600 que o locador residencial tem direito.
Comparação direta: residencial vs. comercial
Locação residencial — aluguel de R$ 4.000/mês:
| Aluguel | R$ 4.000 |
| (–) Redutor social (art. 260) | R$ 600 |
| Base de cálculo | R$ 3.400 |
| Alíquota efetiva estimada (7,95%) | |
| Imposto mensal estimado | ~R$ 270 |
Locação comercial — aluguel de R$ 4.000/mês:
| Aluguel | R$ 4.000 |
| Redutor social | não se aplica |
| Base de cálculo | R$ 4.000 |
| Alíquota efetiva estimada (7,95%) | |
| Imposto mensal estimado | ~R$ 318 |
A diferença é de R$ 48 por mês — o imposto sobre os R$ 600 do redutor social. Em termos absolutos, a locação comercial paga mais. Em termos percentuais, a diferença é pequena justamente porque a alíquota efetiva de 7,95% já é muito baixa para os dois casos.
O que entra e o que sai da base de cálculo na locação comercial
O art. 255, §2º, exclui da base de cálculo de qualquer locação — residencial ou comercial — dois tipos de valores:
- Tributos e emolumentos incidentes sobre o bem imóvel IPTU, taxas municipais, laudêmio e emolumentos cartoriais que o contrato repassa ao locatário não integram a base de cálculo. Esses encargos não são receita do locador.
- Despesas de condomínio Mesmo que o contrato transfira ao locatário a obrigação de pagar o condomínio, esse valor não entra na base de cálculo do IBS e da CBS.
O que entra na base: O valor do aluguel em si, mais juros e variações monetárias contratuais, mais multas e encargos por inadimplemento — esses sim integram a base (art. 255, §1º).
Exemplo — locação comercial com encargos:
Contrato de locação de loja. O locatário paga mensalmente:
- Aluguel: R$ 8.000
- IPTU (repassado pelo contrato): R$ 500 → não entra na base
- Condomínio: R$ 700 → não entra na base
- Multa por 5 dias de atraso: R$ 160 → entra na base
Base de cálculo: R$ 8.000 + R$ 160 = R$ 8.160 Imposto estimado: R$ 8.160 × 7,95% = ~R$ 649
Quando nasce o imposto na locação comercial
A regra do fato gerador é a mesma para qualquer tipo de locação: o IBS e a CBS nascem no momento do pagamento (art. 254, III). Não na assinatura do contrato, não na competência do mês de referência — mas quando o aluguel é efetivamente recebido.
Cada parcela paga é um fato gerador independente. Isso tem implicações práticas relevantes para contratos comerciais que costumam ter cláusulas mais complexas do que os residenciais.
Exemplo — aluguel comercial com carência: Uma locatária assina contrato de 36 meses com 3 meses de carência — os primeiros 3 meses sem pagamento de aluguel, como incentivo para instalação do negócio.
Durante os 3 meses de carência, não há pagamento → não há fato gerador → não há imposto. A partir do 4º mês, quando os pagamentos começam, cada parcela gera o fato gerador.
Exemplo — aluguel escalonado: Contrato comercial com aluguel escalonado:
- Meses 1 a 12: R$ 5.000/mês
- Meses 13 a 24: R$ 6.000/mês
- Meses 25 a 36: R$ 7.000/mês
O IBS e a CBS incidem sobre o valor efetivamente pago em cada mês — R$ 5.000 nos primeiros 12, R$ 6.000 nos 12 seguintes e R$ 7.000 nos últimos 12. Não há antecipação sobre o valor futuro.
Arrendamento rural: as mesmas regras, contexto diferente
O arrendamento rural — modalidade muito comum no agronegócio, em que um proprietário cede terras a um arrendatário para exploração agrícola ou pecuária — também está sujeito ao IBS e à CBS quando realizado por contribuinte do regime regular.
As regras são as mesmas da locação convencional: alíquota reduzida em 70%, base de cálculo é o valor do arrendamento, fato gerador no pagamento.
A peculiaridade prática é que os contratos de arrendamento rural costumam ter remuneração definida em sacas de produto — soja, milho, café — e não em reais. Nesses casos, o valor da base de cálculo precisará ser convertido para reais com base na cotação do produto na data do pagamento.
A regulamentação da LC 214/25 ainda definirá os detalhes operacionais dessa conversão.
Exemplo — arrendamento pago em sacas de soja: Proprietário arrenda 200 hectares por 80 sacas de soja por hectare ao ano = 16.000 sacas/ano. Contrato prevê pagamento semestral de 8.000 sacas.
Na data do pagamento semestral, a saca de soja vale R$ 120. Valor do pagamento: 8.000 × R$ 120 = R$ 960.000 Base de cálculo: R$ 960.000 Imposto estimado: R$ 960.000 × 7,95% = ~R$ 76.320
Cessão onerosa de espaço: fachadas, telhados e estacionamentos
A cessão onerosa de parte de um imóvel — ceder a fachada para uma operadora de telecom, o telhado para painéis solares, o estacionamento para uma empresa de manobristas — é tratada como locação para fins tributários (art. 252, §1º, I).
As mesmas regras se aplicam: alíquota reduzida em 70%, base de cálculo é o valor recebido pela cessão, fato gerador no pagamento. Sem redutor social — não é uso residencial.
Exemplo — cessão de telhado para energia solar: Proprietário de galpão comercial cede o telhado para uma empresa de energia solar por R$ 3.500/mês.
Base de cálculo: R$ 3.500 Imposto mensal estimado: R$ 3.500 × 7,95% = ~R$ 278
Locador com portfólio misto: o que muda no cálculo
Proprietários que têm tanto imóveis residenciais quanto comerciais precisam fazer o cálculo separado para cada categoria.
Exemplo — portfólio misto: Ricardo é contribuinte. Três imóveis alugados:
- Ap. 1 (residencial): R$ 3.200/mês
- Ap. 2 (residencial): R$ 4.800/mês
- Sala (comercial): R$ 7.500/mês
Ap. 1 — residencial: Base: R$ 3.200 − R$ 600 (redutor social) = R$ 2.600 Imposto: R$ 2.600 × 7,95% = ~R$ 207/mês
Ap. 2 — residencial: Base: R$ 4.800 − R$ 600 = R$ 4.200 Imposto: R$ 4.200 × 7,95% = ~R$ 334/mês
Sala — comercial: Base: R$ 7.500 (sem redutor social) Imposto: R$ 7.500 × 7,95% = ~R$ 596/mês
Total mensal estimado: ~R$ 207 + R$ 334 + R$ 596 = ~R$ 1.137 Sobre receita bruta total de R$ 15.500: carga de ~7,3%
O critério de enquadramento como contribuinte não muda para comercial
Vale lembrar: os critérios para ser contribuinte do regime regular na locação são os mesmos independentemente do tipo de imóvel. O art. 251, §1º, inciso I, exige:
- Receita total de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior E
- Mais de 3 imóveis distintos
Isso vale para qualquer combinação de imóveis — todos residenciais, todos comerciais ou mistos. O que conta é o total da receita e o número total de imóveis alugados.
Exemplo: Ana aluga 4 salas comerciais com receita total de R$ 280.000/ano. → Mais de R$ 240.000 e mais de 3 imóveis: Ana é contribuinte.
Pedro aluga 5 galpões industriais com receita total de R$ 180.000/ano. → Mais de 3 imóveis, mas receita abaixo de R$ 240.000: Pedro não é contribuinte.
Em resumo
A redução de 70% nas alíquotas do art. 261 da LC 214/25 é um benefício amplo — válido para qualquer tipo de locação de imóvel, não apenas para residencial. O que diferencia o tratamento entre residencial e comercial é exclusivamente o acesso ao redutor social de R$ 600, reservado para uso habitacional.
Para locadores comerciais, industriais e rurais enquadrados como contribuintes, a carga efetiva estimada sobre a receita de aluguel fica em torno de 7,95% — sem o desconto adicional de R$ 600, mas com a mesma alíquota generosamente reduzida que se aplica aos imóveis residenciais.
O ponto prático mais importante: conhecer o que entra e o que sai da base de cálculo — IPTU e condomínio ficam de fora — e garantir que os contratos de locação sejam claros sobre essa distinção, facilitando a apuração correta do imposto a partir de 2027.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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