BRASÍLIA/DF — A venda de imóveis também entra na nova rotina de documentos fiscais da Reforma Tributária. A partir de 1º de dezembro de 2026, as pessoas jurídicas submetidas ao regime regular do IBS e da CBS deverão emitir a NF-e ABI, o modelo 77, nas alienações de imóveis e de direitos imobiliários. É uma virada histórica: pela primeira vez, a operação de venda de um imóvel, sempre formalizada por escritura e registro e nunca por nota fiscal, passa a exigir um documento fiscal eletrônico.
E há um detalhe que desafia a intuição de todo o mercado. A obrigação de emitir a nota pode surgir antes mesmo da escritura ou do registro do imóvel. Para um setor que sempre pensou “o negócio se concretiza no cartório”, a Reforma introduz uma lógica diferente: o que dispara o documento é a operação econômica, não o ato registral. Entender esse deslocamento é o que separa quem emite no momento certo de quem emite tarde.
O que é a NF-e ABI, modelo 77
A NF-e ABI é a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, um documento exclusivamente digital criado para formalizar a venda de imóveis dentro do novo sistema de IBS e CBS. Ela foi instituída pelos regulamentos de abril de 2026, o Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026, e teve sua data de obrigatoriedade fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
Sua criação decorre de uma regra ampla da lei: o artigo 60 da LC 214/2025 impõe ao contribuinte o dever de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação com bens ou serviços, inclusive nas imunes, isentas ou com alíquota zero. A alienação de imóveis está no campo de incidência dos novos tributos, dentro do regime específico de bens imóveis, e por isso ganhou documento próprio. É o fim de uma exceção histórica: o mercado imobiliário deixa de ser o único grande setor a operar fora da lógica da nota fiscal eletrônica.
As duas datas: pessoa jurídica em dezembro, Simples e pessoa física em janeiro
O início é escalonado por perfil de contribuinte. Para as pessoas jurídicas submetidas ao regime regular do IBS e da CBS — incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs —, a obrigação começa em 1º de dezembro de 2026. Para os optantes pelo Simples Nacional e para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS, a previsão de início é 1º de janeiro de 2027.
É o mesmo desenho de transição aplicado a outros documentos: o regime regular entra primeiro, e os demais perfis ganham algumas semanas a mais para se adaptar.
O que a obrigação alcança
O alcance é largo e vai além da venda tradicional e concluída. A obrigação pode atingir a venda de terrenos, casas, apartamentos, salas e galpões; imóveis novos, usados ou em construção; promessas e compromissos de compra e venda; cessões ou transmissões onerosas de direitos reais; e adjudicações e outros instrumentos que representem a alienação. Em resumo, o documento acompanha a operação econômica de transferência, e não apenas o título definitivo.
Essa amplitude é justamente o que exige atenção. Uma promessa de compra e venda ou uma cessão de direitos, que no imaginário do setor não são “a venda final”, podem já configurar o momento em que a nota é devida. O documento se prende ao negócio, não à sua etapa formal de conclusão.
A virada que desafia a intuição: a nota vem antes do cartório
Aqui está o ponto que mais contraria o hábito do setor. Pela LC 214/2025, o fato gerador do IBS e da CBS se considera ocorrido no momento do fornecimento da operação, conforme os artigos 10 e 254. E esse momento não coincide, necessariamente, com a escritura ou o registro. Pode ser antes — no compromisso, na cessão, no pagamento que caracteriza a alienação.
Ou seja, a obrigação documental descola-se do cartório. O mercado imobiliário sempre organizou sua vida jurídica em torno do registro: o imóvel “é seu” quando registra, o negócio “existe” quando lavra a escritura. A Reforma introduz um relógio paralelo, o do fisco, que dispara no momento da operação econômica. Quem esperar o cartório para pensar na nota corre o risco de emitir fora do prazo, porque o dever fiscal pode ter nascido lá atrás. É uma mudança de mentalidade, não só de sistema.
A pessoa física não vira contribuinte por uma venda
Do lado das pessoas físicas, é preciso desarmar o pânico. A venda ocasional de um imóvel próprio não gera, por si só, obrigação automática de emitir a NF-e ABI. Nem todo mundo que vende um apartamento vira contribuinte de IBS e CBS.
O enquadramento depende de uma análise objetiva, prevista na lei: a quantidade de operações realizadas, o período em que os imóveis permaneceram no patrimônio e se foram construídos pelo próprio alienante. Vender poucos imóveis próprios, mantidos por anos, tende a não caracterizar a pessoa física como contribuinte; já quem opera com habitualidade, volume ou constrói para vender pode se enquadrar. O erro, aqui, mora nos dois extremos: ignorar a obrigação quando ela existe, ou se assustar e emitir quando não é o caso. A postura correta é técnica — analisar a estrutura antes que a exigência ganhe força.
O que fazer agora
Para as pessoas jurídicas, o roteiro começa já: adequar o sistema emissor à NF-e ABI, integrar o CIB — o Cadastro Imobiliário Brasileiro — de cada imóvel do portfólio, revisar o regime tributário adotado e o fluxo contábil-fiscal, e ajustar as minutas de contrato para que o momento da emissão esteja alinhado ao fato gerador. Para as pessoas físicas, o passo é analisar o enquadramento com critério, sem presumir obrigação nem descartá-la de antemão. E, para todos, vale mapear o momento do fato gerador nas operações em curso, para não descobrir tarde que a nota já era devida, e acompanhar os atos que confirmam as datas.
O saldo é de uma mudança estrutural travestida de detalhe técnico. A NF-e ABI não é só mais um documento; é a entrada de um setor inteiro em uma lógica fiscal que ele nunca teve. E a lição central, para não errar já na largada, cabe em uma frase: na Reforma, a nota do imóvel pode chegar antes do cartório.
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Fontes: Lei Complementar nº 214/2025 (arts. 10, 60 e 254); Decreto nº 12.955/2026; Resolução CGIBS nº 6/2026; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.