BRASÍLIA/DF — Os valores pagos às prefeituras a título de outorga onerosa do direito de construir passam a integrar o redutor de ajuste dos imóveis na Reforma Tributária. A Lei Complementar nº 214/2025 inclui essas contrapartidas urbanísticas, junto com outras exigências ambientais e de aprovação de empreendimentos, entre os valores que reduzem a base de cálculo do IBS e da CBS na venda do imóvel.
Para incorporadoras e loteadoras, a regra diminui o imposto sobre as unidades vendidas, desde que os pagamentos estejam documentados. Em contrapartida, a lei impede que os tributos pagos na compra de bens e serviços usados nessas contrapartidas gerem crédito quando os valores já entraram no redutor.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027. Ele é usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação do bem, funcionando como uma forma de tributar apenas o valor agregado.
Seu valor inicial corresponde, em regra, ao valor de aquisição do imóvel. Para bens existentes em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte pode optar pelo valor de referência calculado pelas administrações tributárias.
A outorga onerosa entra no redutor de ajuste?
Sim. O art. 258, § 6º, da LC nº 214/2025 determina que integram o redutor as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos por exigência de lei federal, estadual ou municipal. A lei menciona expressamente a outorga onerosa do direito de construir e a outorga onerosa por alteração de uso.
Também entram quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor.
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Quais outras contrapartidas municipais são aceitas?
A lei inclui no conceito o valor correspondente ao percentual de áreas públicas doadas em loteamentos, conforme a Lei nº 6.766/1979, desde que conste do registro do loteamento e da matrícula. Também são aceitas as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registrado em cartório.
No caso das áreas doadas, o percentual é aplicado sobre o valor das operações, desde que não tenha sido considerado anteriormente no redutor.
A partir de quando o valor passa a compor o redutor?
A data de constituição desses valores no redutor é a do pagamento das contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos. Os valores são corrigidos pelo IPCA desde essa data até o momento em que o IBS e a CBS forem devidos na alienação.
Por isso, a guarda de comprovantes de pagamento, termos de compromisso e registros de entrega de áreas é essencial para o aproveitamento correto.
Há alguma restrição ao uso desses valores?
Sim. A LC nº 214/2025 veda a apropriação de créditos de IBS e CBS sobre os bens e serviços adquiridos para realizar contrapartidas que integrem o redutor de ajuste. A regra evita que o mesmo custo reduza o imposto duas vezes.
Assim, se a incorporadora constrói uma praça ou uma via pública como contrapartida e inclui esse valor no redutor, não poderá também tomar crédito sobre os materiais e serviços dessa obra.
Qual o efeito para o preço dos imóveis?
Ao reduzir a base de cálculo, a inclusão da outorga onerosa diminui o IBS e a CBS devidos na venda das unidades. Em empreendimentos de grande porte em áreas com alto coeficiente de aproveitamento, o valor pode ser expressivo.
As operações com imóveis já contam com redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS. O redutor de ajuste atua sobre a base, enquanto a redução de alíquota atua sobre o percentual aplicado.
O que incorporadoras devem organizar agora?
O primeiro passo é levantar todas as contrapartidas pagas ou contratadas em empreendimentos em andamento, com datas, valores e documentos. Para obras em curso em 31 de dezembro de 2026, os custos anteriores a 2027 também compõem o redutor inicial, desde que comprovados com documentos fiscais idôneos.
Também é recomendável separar, na contabilidade da obra, as aquisições destinadas a contrapartidas, para evitar crédito indevido e facilitar a fiscalização.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 257 e 258
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
3. Planalto — Lei nº 6.766/1979, parcelamento do solo urbano
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
