Vender um imóvel sempre foi algo relativamente simples do ponto de vista fiscal para a pessoa física: pagava-se o Imposto de Renda sobre o ganho de capital e estava encerrado. A partir de 1º de janeiro de 2027, porém, quem vende imóveis com certa frequência pode ter uma obrigação adicional: recolher o IBS e a CBS, os novos tributos da Reforma Tributária.
A Lei Complementar nº 214/2025 criou critérios objetivos para separar quem vende imóveis com caráter patrimonial — aquele que simplesmente desfaz um investimento antigo — de quem vende com frequência ou volume suficiente para caracterizar uma atividade econômica. Para esse segundo grupo, a lei diz: você é contribuinte.
Vamos entender exatamente onde está essa linha.
A lei criou três hipóteses diferentes — basta uma se enquadrar
O art. 251, §1º, da LC 214/25 define três situações distintas em que a pessoa física que vende imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS. Diferente da locação — que exige dois critérios simultâneos —, aqui basta uma das três hipóteses ser verdadeira com base no ano-calendário anterior.
Hipótese 1 — Vendeu mais de 3 imóveis em um ano
Quem alienou ou cedeu direitos sobre mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior se enquadra automaticamente (art. 251, §1º, II).
Mas há uma regra importante sobre quais imóveis entram nessa contagem: apenas os que estavam no seu patrimônio há menos de 5 anos (§3º do mesmo artigo). Imóveis mantidos por mais de 5 anos são excluídos da conta — a lei reconhece que sua venda tem caráter patrimonial, não comercial.
Exemplo — quem SE enquadra: Paulo vendeu 4 imóveis em 2026. Dois deles estavam em seu nome há 3 anos e dois há 7 anos.
Contagem para fins do art. 251:
- 2 imóveis com menos de 5 anos de posse → entram na conta
- 2 imóveis com mais de 5 anos de posse → não entram
- Total contabilizado: 2 imóveis → não atinge o mínimo de 4
Paulo não é contribuinte com base nessa hipótese — ainda que tenha vendido 4 imóveis, apenas 2 entram na contagem.
Exemplo — ajustando o caso: Se Paulo tivesse vendido 5 imóveis, sendo 4 com menos de 5 anos de posse, aí sim: 4 imóveis contabilizados, mais de 3 → Paulo seria contribuinte.
Hipótese 2 — Vendeu imóvel que você mesmo construiu
Quem alienou, no ano-calendário anterior, mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da venda se enquadra (art. 251, §1º, III).
Aqui o critério é diferente: não importa quantos imóveis você tem no patrimônio — o que importa é se você construiu e vendeu mais de um imóvel próprio em menos de 5 anos. Essa hipótese captura quem atua informalmente como incorporador ou construtor, mesmo sem CNPJ.
Exemplo — quem SE enquadra: Carla é engenheira civil. Em 2024, construiu uma casa em terreno próprio e vendeu. Em 2026, construiu e vendeu outra. Ambas construídas e vendidas por ela mesma, dentro de 5 anos. → Duas alienações de imóveis construídos pela própria alienante em menos de 5 anos. Carla é contribuinte.
Exemplo — quem NÃO se enquadra: Jorge construiu e vendeu uma única casa em 2026. Só uma. → A hipótese exige mais de 1 (ou seja, pelo menos 2). Jorge não é contribuinte por essa regra.
Hipótese 3 — Enquadramento no próprio ano
Mesmo sem ter atingido os limites no ano anterior, a pessoa física pode ser enquadrada durante o próprio ano de 2027 se ultrapassar, ao longo do exercício, os limites das hipóteses 1 e 2 (art. 251, §2º, I).
Ou seja: se em 2027 você vender o 4º imóvel com menos de 5 anos de posse — naquele momento, você vira contribuinte. As operações seguintes, no mesmo ano, já são tributadas.
Exemplo: Renata vendeu 2 imóveis em 2026 (com menos de 5 anos de posse) — não era contribuinte. Em agosto de 2027, vende mais dois imóveis também com menos de 5 anos. Total no ano: 4 imóveis → limite ultrapassado. → A partir da 4ª venda, Renata é contribuinte. O IBS e a CBS incidem sobre essa operação e as seguintes no mesmo ano.
O prazo de 5 anos começa antes quando o imóvel é herança ou doação
Há uma regra específica para imóveis recebidos por herança, doação ou meação (art. 251, §4º): o prazo de 5 anos não começa a contar da data em que o bem entrou no seu patrimônio, mas sim da data em que foi adquirido pelo transmitente — o falecido, o doador ou o cônjuge meeiro.
Isso evita que alguém receba um imóvel hoje, espere 5 anos e fique fora da contagem. Se o imóvel já estava na família há mais de 5 anos antes de chegar até você, ele já sai da conta desde o primeiro dia.
Exemplo: Seu pai comprou um imóvel em 2015. Ele faleceu em 2024, e você o herdou. Em 2027, você o vende.
O prazo de 5 anos conta desde 2015 (data de aquisição pelo pai) — não desde 2024 (data da herança). Em 2027, o imóvel já tem mais de 5 anos → não entra na contagem do art. 251.
Confirmado que sou contribuinte — quanto vou pagar na venda?
Se você se enquadrar em uma das hipóteses acima, o IBS e a CBS incidirão sobre suas operações de alienação. As regras principais são:
- Base de cálculo: o valor da venda do imóvel (art. 255, I). Mas antes de calcular o imposto, o contribuinte pode deduzir o redutor de ajuste — um mecanismo que funciona como uma “memória de custo” vinculada ao imóvel, calculada com base no valor de aquisição corrigido pelo IPCA (arts. 257 e 258). O imposto incide apenas sobre o valor que exceder esse custo.
- Alíquota: reduzida em 50% em relação à alíquota padrão do IBS e da CBS (art. 261). Com alíquota estimada de 26,5%, a alíquota efetiva seria de ~13,25%. (Valor a confirmar.)
- Fato gerador: ocorre no momento do ato de alienação — não no registro em cartório, mas no contrato, promessa de compra e venda ou carta de reserva com pagamento inicial (art. 254, I).
O redutor de ajuste merece um artigo próprio pela sua complexidade — e ele existe aqui no Radar da Reforma Tributária. Mas, em síntese: ele protege o contribuinte de pagar imposto sobre o valor que já desembolsou na aquisição do imóvel.
Em resumo: o mapa das três hipóteses
| Hipótese | Critério | Base legal |
| Vendas frequentes | Mais de 3 imóveis alienados com menos de 5 anos de posse, no ano anterior | Art. 251, §1º, II e §3º |
| Construtor habitual | Mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante e vendido nos últimos 5 anos | Art. 251, §1º, III |
| Enquadramento no ano | Ultrapassar os limites acima durante o próprio exercício | Art. 251, §2º, I |
| Herança/doação | O prazo de 5 anos conta desde a aquisição pelo transmitente | Art. 251, §4º |
O que fazer se você vende imóveis com frequência
Antes de 2027, vale fazer um levantamento do seu histórico de operações: quantos imóveis vendeu nos últimos anos, há quanto tempo cada um estava no seu patrimônio e se algum foi construído por você mesmo. Esse mapeamento dirá se você estará enquadrado — e com tempo suficiente para se planejar com a ajuda de um advogado tributarista ou contador especializado em mercado imobiliário.
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