BRASÍLIA/DF — O Regime Especial de Tributação (RET) continuará existindo depois da reforma tributária, mas a decisão de utilizá-lo na incorporação imobiliária deixará de depender apenas da conhecida alíquota de 4%. A partir de janeiro de 2027, o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins será reorganizado: os tributos sobre a renda permanecem em uma parcela do RET, enquanto IBS e CBS passam a seguir regras próprias, com alternativa de recolhimento fixo para empreendimentos que atendam à transição prevista em lei.
A consequência é prática para incorporadoras, construtoras e investidores. Um projeto com patrimônio de afetação pode preservar a previsibilidade de um percentual combinado de 4% sobre a receita mensal recebida, em determinadas condições. Entretanto, ao escolher o regime opcional de IBS e CBS, abre mão de créditos sobre compras e serviços vinculados à incorporação e de redutores que poderiam reduzir a carga tributária no regime regular.
Este guia compara o RET antes e depois da reforma, explica os percentuais de 1,92% e 2,08%, examina a opção até 2029, mostra o que muda na habitação social e apresenta exemplos para ajudar a interpretar a nova tributação. Os cálculos ilustrativos não substituem a simulação individual de cada empreendimento.
O que é o RET imobiliário e por que ele existe?
O RET foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 para incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação. Nesse arranjo, o terreno, as acessões e os recursos destinados a um empreendimento ficam segregados do restante do patrimônio da incorporadora, nos termos da legislação imobiliária. O objetivo é oferecer disciplina financeira e proteção aos adquirentes, além de um tratamento tributário específico para as receitas das unidades comercializadas.
A adesão não é automática para qualquer empresa do ramo. A Receita Federal exige condições como afetação do empreendimento, inscrição própria da incorporação no CNPJ, cumprimento dos requisitos de regularidade e formalização da opção. O RET Incorporações também não deve ser confundido com o RET Construções, associado a hipóteses específicas de programas habitacionais e que não exige, em todos os casos, o mesmo patrimônio de afetação.
A escolha do RET original é opcional, mas possui restrições legais à desistência enquanto persistirem direitos dos adquirentes e obrigações do incorporador. Por isso, antes de comparar percentuais, é necessário identificar exatamente qual incorporação, receita e enquadramento estão em análise.
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Como funciona o RET até 31 de dezembro de 2026?
Até o encerramento de 2026, a regra geral do RET reúne quatro tributos em um recolhimento mensal equivalente a 4% da receita recebida pela incorporação. A composição legal é de 1,26% de IRPJ, 0,66% de CSLL, 0,37% de PIS/Pasep e 1,71% de Cofins. Os dois tributos sobre a renda somam 1,92%; PIS e Cofins, 2,08%.
Essa estrutura tornou a estimativa relativamente simples: para um recebimento mensal de R$ 1 milhão de uma incorporação integralmente enquadrada na regra geral, o valor correspondente à alíquota de 4% seria de R$ 40 mil, sem considerar outras operações ou obrigações não abrangidas pelo regime. A simplicidade, contudo, não significa que todos os custos tributários da atividade imobiliária estejam incluídos nesses 4%.
Outra característica histórica é a tributação vinculada à receita recebida, e não a uma compensação ampla de créditos sobre materiais e serviços. Os detalhes da receita do empreendimento, a segregação contábil e as regras de pagamento continuam relevantes na mudança de sistema.
O que muda no RET a partir de 1º de janeiro de 2027?
A mudança tem duas partes. A primeira decorre do artigo 510 da LC nº 214/2025: o percentual geral do RET referente a IRPJ e CSLL passa a ser de 1,92% da receita mensal recebida, com efeitos a partir de janeiro de 2027, conforme o artigo 544. A parcela correspondente a PIS/Pasep e Cofins deixa de integrar aquele pagamento, em razão da substituição das contribuições pela CBS.
A segunda parte está no artigo 485 da mesma lei, atualizado pela LC nº 227/2026. Para incorporações com patrimônio de afetação e opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, a legislação admite um regime opcional em que IBS e CBS são recolhidos conjuntamente em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida, na hipótese geral.
Assim, a combinação de 1,92% para IRPJ/CSLL e 2,08% para IBS/CBS recompõe numericamente os 4% conhecidos pelo mercado. A diferença é jurídica e econômica: a parcela de consumo passa a ser objeto de uma escolha própria, que afeta créditos, redutores e a documentação tributária. Não se trata de prorrogação irrestrita do modelo antigo para todos os empreendimentos futuros.
RET antes e depois da reforma tributária: quadro comparativo
Até 2026 — Tributos abrangidos: IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins integram o pagamento mensal unificado de 4%. A partir de 2027 — Tributos abrangidos: IRPJ e CSLL permanecem no percentual geral de 1,92%; IBS e CBS seguem o regime opcional de 2,08% para incorporações elegíveis ou as regras do regime regular.
Até 2026 — Formação da carga: a referência tradicional é o percentual fixo sobre a receita mensal recebida. A partir de 2027 — Formação da carga: no regime opcional, mantém-se a lógica de percentual fixo para o consumo; no regime regular, a base da operação, os redutores e os créditos passam a influenciar diretamente o valor efetivo.
Até 2026 — Créditos de PIS/Cofins no RET: o recolhimento unificado não corresponde ao aproveitamento amplo dos créditos da não cumulatividade. A partir de 2027 — Créditos de IBS/CBS: a opção fixa do artigo 485 veda créditos relativos às aquisições destinadas à incorporação, enquanto a tributação regular admite créditos conforme a legislação.
Até 2026 — Regra habitacional favorecida: determinadas incorporações de interesse social podem recolher 1% da receita. A partir de 2027 — Regra habitacional favorecida: para operações enquadradas, a combinação pode ser de 0,47% de IRPJ/CSLL e 0,53% de IBS/CBS, mantendo 1%.
Até 2026 — Principal decisão: confirmar elegibilidade, afetação e conveniência do RET. A partir de 2027 — Principal decisão: comparar o regime opcional de IBS/CBS com a apuração regular, por empreendimento e durante todo o ciclo de construção e recebimentos.
Quem poderá continuar com o percentual combinado de 4%?
O artigo 485 não concede a todos os lançamentos imobiliários um direito permanente de pagar 4%. A opção de IBS e CBS em 2,08% está vinculada à incorporação com patrimônio de afetação, cuja opção pelo RET da Lei nº 10.931/2004 tenha sido solicitada e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. São condições que precisam ser comprovadas documentalmente.
A data de 2029 define o enquadramento de entrada nesse regime de transição. Ela não significa, por si só, que todo empreendimento elegível tenha de estar concluído ou integralmente vendido até essa data. Também não significa que uma incorporação iniciada após o marco possa receber automaticamente o mesmo tratamento.
A opção do artigo 485 deve ser considerada conforme a regulamentação e as condições próprias da operação. O regime especial de parcelamento do solo possui disciplina distinta, no artigo 486, e não pode ser tratado como se fosse o RET das incorporações.
Qual é a diferença entre escolher o RET opcional e usar o regime regular do IBS e CBS?
No regime opcional, a incorporadora sabe que a parcela de consumo será calculada, como regra, em 2,08% da receita mensal recebida. A administração pode ter previsibilidade e evitar a apuração de créditos sobre cada aquisição destinada ao empreendimento. O custo é perder instrumentos que poderiam reduzir o IBS e a CBS no regime regular.
Já no regime regular das operações imobiliárias, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 50%, nos termos do artigo 261 da LC nº 214/2025. Essa redução incide sobre as alíquotas aplicáveis, não sobre o preço integral do imóvel nem sobre o resultado de caixa da incorporadora. O cálculo efetivo também envolve os redutores legais, a incidência sobre os pagamentos e a compensação dos créditos autorizados.
Materiais e serviços tributados podem gerar créditos conforme os artigos 47, 48 e 262. Salários e encargos de empregados próprios, por si, não constituem aquisições tributadas capazes de gerar créditos de IBS e CBS. Por esse motivo, duas obras com a mesma receita podem apresentar cargas tributárias diferentes, dependendo do modelo de contratação, documentação e composição dos custos.
O RET impede o aproveitamento de créditos de IBS e CBS?
Na opção de transição prevista no artigo 485, sim, para aquisições destinadas à incorporação submetida ao regime especial. A vedação está expressa no § 2º. Além disso, créditos originados de custos e despesas indiretos apropriados ao empreendimento precisam ser estornados, conforme o § 6º.
Isso exige controles de centro de custo e segregação contábil, especialmente quando a incorporadora mantém empreendimentos sujeitos a regimes diferentes. Uma nota de serviço de engenharia, por exemplo, não pode ser tratada indistintamente em toda a empresa se parte do gasto foi alocada a uma incorporação no regime opcional e outra parte pertence a atividade sujeita ao regime regular.
O efeito alcança também determinados compradores empresariais. Pela regra do § 4º do artigo 485, quem adquire imóvel de incorporação submetida à opção fixa não pode apropriar crédito de IBS e CBS relativo à aquisição; a lei, porém, disciplina hipótese específica de formação de redutor de ajuste para esse adquirente.
Como ficam o redutor de ajuste e o redutor social dos imóveis?
Os redutores são decisivos na comparação econômica. No regime regular, o redutor de ajuste pode diminuir a base de cálculo conforme o histórico do imóvel e os critérios dos artigos 257 e 258. Já o redutor social permite, nas operações elegíveis, abatimento da base de cálculo na venda de imóvel residencial novo, com valor legal inicial de R$ 100 mil por unidade, atualizado mensalmente pelo IPCA.
Atenção: esses valores não são descontos concedidos ao comprador nem créditos de mesmo montante contra o imposto apurado. O redutor social atua sobre a base tributável e deve respeitar os limites e critérios legais. Em incorporações, a distribuição dos redutores acompanha proporcionalmente os pagamentos das unidades, conforme o artigo 262.
O ponto crítico está no artigo 485, § 3º: a opção pelo percentual fixo afasta o aproveitamento tanto do redutor de ajuste quanto do redutor social na alienação das unidades correspondentes. Em empreendimentos residenciais nos quais esses redutores seriam relevantes, a simulação do regime regular merece atenção especial.
Exemplo prático: 4% fixos ou IBS/CBS com créditos?
Considere uma incorporação elegível que receba R$ 1 milhão em determinado mês. Na alternativa fixa, a aplicação de 1,92% para IRPJ/CSLL representa R$ 19,2 mil, e a de 2,08% para IBS/CBS representa R$ 20,8 mil. O desembolso ilustrativo combinado é de R$ 40 mil, respeitado o enquadramento de todas as receitas consideradas.
Para comparar apenas a parcela do consumo, imagine que uma simulação completa do regime regular, já com alíquotas aplicáveis, base reduzida e créditos, resultasse em R$ 15 mil de IBS/CBS líquidos no mesmo horizonte. Nesse exemplo hipotético, o regime regular ficaria R$ 5,8 mil abaixo dos R$ 20,8 mil fixos. Se a carga líquida apurada fosse R$ 28 mil, o fixo seria R$ 7,2 mil inferior.
Esses R$ 15 mil e R$ 28 mil não são alíquotas oficiais nem previsões de arrecadação. São resultados hipotéticos usados para demonstrar a comparação. Uma análise verdadeira exige respeitar a transição das alíquotas, a proporcionalidade dos recebimentos, o prazo para uso dos créditos, o tratamento dos redutores e o fluxo de caixa do empreendimento durante toda a construção.
O RET de 1% continuará para imóveis do Minha Casa Minha Vida?
Sim, nas hipóteses legalmente favorecidas. Para determinadas incorporações de imóveis residenciais de interesse social, o artigo 510 estabelece a parcela de 0,47% relativa a IRPJ e CSLL, enquanto o artigo 485, II, prevê 0,53% para IBS e CBS na opção de transição. A soma mantém a referência de 1% sobre a receita mensal recebida.
Esse benefício não se aplica automaticamente a todos os imóveis do Minha Casa, Minha Vida nem a qualquer unidade de preço baixo. O enquadramento depende dos requisitos da Lei nº 10.931/2004, das disposições sobre projetos destinados à Faixa Urbano 1 e de outras condições legais e regulamentares pertinentes. Também existem hipóteses históricas com critérios específicos.
É importante não confundir a alíquota favorecida de 1% com o redutor social de imóveis residenciais novos. O primeiro é um regime percentual especial. O segundo é um abatimento de base de cálculo que integra a sistemática regular, não a opção fixa do artigo 485.
Como a reforma afeta obras iniciadas antes de 2027 e vendas parceladas?
A situação do empreendimento depende da data do pedido efetivo de opção pelo RET, do patrimônio de afetação, do momento dos recebimentos e do regime escolhido para IBS/CBS. Contratos celebrados antes de 2027 podem gerar pagamentos quando a nova tributação já estiver em funcionamento, exigindo apuração coerente com o enquadramento aplicável.
No regime regular, o artigo 262 estabelece que o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades são devidos em cada pagamento. A disciplina também exige alocação proporcional dos redutores à receita parcelada. Por isso, o planejamento não deve tratar uma venda de longo prazo como se todos os tributos surgissem integralmente na assinatura do contrato.
Para empreendimentos antigos que optem pelo regime transitório, é importante distinguir a exigência de documentar a receita mensal recebida da emissão comum de documentos de alienação individualizada. As regras técnicas da NF-e de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) seguem cronograma e leiautes próprios e devem ser acompanhadas pela equipe de sistemas.
O que acontece com custos de materiais e serviços entre 2027 e 2032?
Outra regra relevante é o artigo 488 da LC nº 214/2025. A partir de janeiro de 2029, ele admite, nas condições legais, uma dedução da base do IBS na alienação de imóveis vinculada a aquisições de bens e serviços realizadas entre 2027 e 2032, sujeitas ao ICMS ou ISS e escrituradas como custos admitidos.
A lei define fatores diferentes conforme o ano da aquisição: 100% da base de referência para 2027 e 2028, 90% para 2029, 80% para 2030, 70% para 2031 e 60% para 2032. Não se trata de devolver automaticamente esses percentuais em dinheiro nem de converter o antigo ICMS/ISS em um crédito nominal equivalente.
Há uma restrição importante: o próprio artigo 488 exclui de sua aplicação os contribuintes que tenham optado pelos regimes especiais dos artigos 485 ou 486. Assim, esse mecanismo reforça a necessidade de manter documentação fiscal de suprimentos e de estimar, ainda na fase de orçamento, a diferença entre tributação regular e opção fixa.
O RET continuará sendo vantajoso para incorporadoras depois da reforma?
Não existe resposta universal. A previsibilidade do percentual fixo pode ser relevante quando o projeto possui menor potencial de créditos, elevada participação de mão de obra própria, estrutura de custos com poucos insumos tributados ou necessidade de simplificar a projeção de desembolsos. Em contrapartida, compras tributadas expressivas, aproveitamento de redutores e compradores empresariais podem modificar a comparação.
O efeito financeiro também depende do tempo. Um crédito apurado durante a obra pode demorar a ser aproveitado ou ressarcido. No regime regular, o artigo 262 disciplina hipóteses de compensação e ressarcimento, inclusive com restrições de destinação à conta vinculada ao patrimônio de afetação enquanto a incorporação estiver em curso.
A decisão precisa considerar o custo fiscal efetivo, o custo de conformidade e as condições comerciais do empreendimento. Comparar simplesmente 4% com uma alíquota geral teórica de IBS/CBS pode produzir conclusão enganosa, porque as bases de cálculo, os créditos, os redutores e os tributos compreendidos em cada percentual são diferentes.
O que a incorporadora precisa revisar antes de escolher o regime?
O primeiro passo é verificar a documentação da afetação e a efetivação da opção pelo RET. Em seguida, a empresa deve separar receitas de incorporações, loteamentos, prestação de serviços e outras atividades, sem pressupor que tudo terá o mesmo tratamento. A identificação correta dos contratos e dos recebimentos projetados é indispensável.
Também será necessário revisar o orçamento da obra, notas de materiais, serviços terceirizados, custos indiretos, possíveis créditos e redutores, bem como o perfil dos adquirentes. A equipe fiscal deverá conciliar esses elementos com os novos documentos eletrônicos, cadastros de imóveis, contratos de fornecimento e critérios de apropriação contábil por empreendimento.
A comparação mais segura projeta a tributação ao longo da execução, da venda e do recebimento de cada unidade. É essa visão, e não apenas a alíquota do mês, que mostra se a opção fixa do RET será economicamente adequada sob a reforma tributária.
Perguntas frequentes sobre o RET após 2027
O RET de 4% acaba em 2027? Não desaparece por completo: para incorporações elegíveis à transição, a combinação de 1,92% para IRPJ/CSLL com 2,08% para IBS/CBS permite preservar o total de 4%. Fora dessa hipótese, o tratamento não deve ser presumido.
A incorporadora será obrigada a escolher 2,08% de IBS/CBS? Não. A opção do artigo 485 é alternativa condicionada aos requisitos legais. A comparação com a sistemática regular precisa ser feita considerando créditos e redutores.
As incorporações terão alíquota zero de IBS e CBS? Não há alíquota zero geral para incorporações imobiliárias. A legislação estabelece reduções, redutores e regimes específicos de transição, conforme o caso.
O imóvel comprado de uma incorporadora no RET gera crédito para empresa compradora? A regra do artigo 485, § 4º, impede o crédito relativo à aquisição do imóvel sujeito à opção fixa; o § 5º trata de hipótese própria de redutor de ajuste.
O regime de 2,08% vale para loteamentos? Não. Parcelamento do solo segue regras específicas do artigo 486, inclusive percentual próprio, e não se confunde com incorporação submetida ao patrimônio de afetação.
O início de 2029 encerra todos os empreendimentos no regime opcional? Não. O marco legal delimita o pedido de opção pelo RET para acesso à transição; não é, isoladamente, um prazo geral de conclusão de obras ou recebimentos.
O futuro do RET depende, portanto, menos de uma suposta extinção dos 4% e mais da escolha entre previsibilidade e não cumulatividade. Para cada incorporação, o resultado da reforma tributária será definido pela combinação de regras legais, custos da construção, documentação e cronograma de recebimento.
Fontes oficiais consultadas
2. Câmara dos Deputados — Lei nº 10.931/2004, texto atualizado, RET imobiliário
4. Receita Federal — Diferença entre RET Incorporações e RET Construções
5. Receita Federal — Benefícios fiscais, orientações sobre RET
6. Receita Federal — Legislação e principais marcos da Reforma Tributária do Consumo
Esta reportagem tem caráter informativo e considera as fontes oficiais e a legislação consultadas na data da publicação. A incidência efetiva de IBS e CBS depende do enquadramento, das regras de transição, da regulamentação e dos fatos de cada empreendimento; os exemplos numéricos são exclusivamente ilustrativos e não constituem orientação tributária individualizada.
