Há um julgamento pendente no Supremo Tribunal Federal que o mercado de planejamento patrimonial está acompanhando com atenção — e que a maioria dos compradores de imóveis nunca ouviu falar. O Tema 1.348 de Repercussão Geral vai decidir uma questão que parece técnica, mas tem consequências práticas para milhares de famílias e empresas que usam holdings para organizar patrimônio imobiliário: a imunidade do ITBI na integralização de capital social depende ou não da atividade que a empresa exerce?
A resposta do STF vai definir se uma holding imobiliária — aquela criada para administrar e locar imóveis — pode transferir bens para seu patrimônio sem pagar ITBI, ou se a imunidade cai justamente para esse tipo de empresa. E dependendo de como os ministros votarem, planejamentos patrimoniais já em curso podem precisar ser revistos.
O que está sendo discutido — e por que não é simples
O ponto central do Tema 1.348 é uma ambiguidade no próprio texto constitucional. O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.
O problema está na gramática do dispositivo. A ressalva — “salvo se a atividade preponderante” — aparece ao final de uma frase que menciona duas situações distintas: a integralização de capital e as reorganizações societárias. A questão é se a ressalva se aplica às duas situações ou apenas à segunda.
Uma leitura diz que a ressalva vale para tudo: integralização de capital e reorganizações societárias. Nessa interpretação, uma holding imobiliária — cuja atividade preponderante é locação de imóveis — não teria direito à imunidade mesmo na integralização de capital.
A outra leitura diz que a ressalva se aplica apenas às reorganizações societárias — fusão, incorporação, cisão e extinção. A integralização de capital teria imunidade ampla, independentemente da atividade da empresa. Nessa leitura, até uma holding imobiliária poderia integralizar bens sem pagar ITBI.
O que o STF já sinalizou no Tema 796
O julgamento do Tema 796 — que tratou do limite da imunidade ao valor do capital social — deu uma pista importante sobre como o STF está inclinado a ler o dispositivo constitucional.
No voto vencedor do Ministro Alexandre de Moraes, acompanhado pela maioria, ficou assentado que a ressalva da atividade preponderante se aplica apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção — não à integralização de capital social. Em outras palavras, ao integralizar um imóvel para constituir ou aumentar capital social, a imunidade valeria independentemente da atividade da empresa.
Se essa leitura for confirmada no Tema 1.348, o resultado seria favorável às holdings imobiliárias: mesmo empresas cuja atividade preponderante é locação de imóveis poderiam integralizar bens sem pagar ITBI — desde que o valor integralizado não exceda o capital social subscrito, conforme o limite fixado no próprio Tema 796.
O caso que originou o Tema 1.348
O Tema 1.348 chegou ao STF a partir de um caso concreto: a empresa Alpha P. Regitano e Perrone Administração de Bens Próprios Ltda. recorreu contra o Município de Piracicaba (SP), após o Tribunal de Justiça de São Paulo dar razão à prefeitura e afastar a imunidade com base na atividade preponderantemente imobiliária da empresa. O relator é o Ministro Edson Fachin.
O caso tramita com repercussão geral reconhecida, o que significa que a decisão final terá efeito vinculante para todos os casos semelhantes em todo o país — incluindo cobranças já em curso e estruturas já constituídas.
O histórico de suspensões: uma novela em capítulos
O Tema 1.348 acumula uma sequência de avanços e paralisações que ilustra bem a complexidade política e jurídica do tema.
Em outubro de 2025, o julgamento foi interrompido pela primeira vez após pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes, com o placar em 3×0 favorável aos contribuintes, com votos do relator Ministro Edson Fachin e dos Ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin reconhecendo a imunidade ampla na integralização de capital.
O julgamento foi retomado em sessão virtual entre os dias 20 e 27 de março de 2026, já com a proposta de tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”
Nessa retomada, o Ministro Gilmar Mendes proferiu seu voto abrindo divergência e defendendo a incidência do imposto. O placar chegou a 4×1 favorável aos contribuintes — com votos de Fachin, Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Cristiano Zanin do lado da imunidade.
Então veio o novo revés: em 26 de março de 2026, o Ministro Flávio Dino formulou pedido de destaque, o que suspendeu o julgamento e zerou todos os votos já proferidos no plenário virtual.
O pedido de destaque é um mecanismo pelo qual um ministro retira o processo do ambiente virtual e o leva para julgamento presencial, com possibilidade de debate entre os ministros. Com o destaque, os votos anteriores são desconsiderados para fins de proclamação do resultado, e o caso começa do zero no plenário físico. A data para o julgamento presencial ainda não foi definida.
O que muda com o pedido de destaque
Do ponto de vista prático, o pedido de destaque do Ministro Flávio Dino tem três consequências imediatas.
Primeira: o placar favorável aos contribuintes — que estava em 4×1 — não existe mais para fins jurídicos. O julgamento recomeça do zero no plenário presencial. Todos os ministros poderão rever ou ajustar suas posições.
Segunda: não há prazo definido para o julgamento presencial, o que amplia a insegurança jurídica sobre a questão. O tema pode demorar semanas, meses ou mais para ser efetivamente pautado e decidido.
Terceira: a sessão presencial permite sustentações orais e debate entre ministros, o que abre margem para que o resultado final divirja do que o placar virtual sinalizava. A composição do plenário e a dinâmica do debate presencial podem influenciar o resultado de formas que o ambiente virtual não permitia.
Um detalhe relevante para os municípios: qualquer que seja o resultado do julgamento, isso não afasta o dever do fisco municipal de cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor atribuído ao imóvel na integralização — normalmente o valor declarado no IR — e o seu valor real de mercado, conforme já decidido pelo STF.
Quem está mais exposto
Nem toda holding está igualmente exposta ao resultado do Tema 1.348. O risco varia conforme o perfil da empresa e o tipo de operação planejada.
Holdings imobiliárias com atividade preponderante de locação são as mais diretamente afetadas. Se o STF confirmar que a ressalva da atividade preponderante se aplica à integralização de capital, essas empresas perdem a imunidade — e qualquer transferência de imóvel para o patrimônio da holding estará sujeita ao ITBI.
Holdings patrimoniais familiares sem atividade imobiliária como negócio principal estão em posição menos exposta, mas precisam atenção ao limite do Tema 796: a imunidade cobre apenas o valor correspondente ao capital social subscrito, e qualquer excedente já é tributável independentemente do resultado do Tema 1.348.
Holdings ainda em fase de constituição têm a vantagem de poder esperar a decisão antes de realizar as transferências de imóveis — ou pelo menos de estruturar a operação considerando os dois cenários possíveis.
Um alerta adicional, dado o novo cenário: o STF pode modular os efeitos da decisão, afastando a cobrança apenas após a conclusão do julgamento, exceto para quem já discutia a questão judicialmente. Por isso, quem tem interesse em garantir o direito retroativo deve avaliar o ajuizamento de ação preventiva antes que o julgamento seja concluído.
O que fazer enquanto a decisão não sai
A indefinição jurídica criou um desafio real — e a nova suspensão do julgamento estendeu esse desafio por prazo indeterminado. Algumas orientações práticas para esse momento:
Operações já realizadas não precisam de ação imediata, mas vale mapear a exposição: qual o valor dos imóveis transferidos, qual o capital social integralizado, há excedente ao capital subscrito, qual é a atividade preponderante da empresa. Esse mapeamento permite calcular o passivo potencial em cada cenário.
Operações planejadas para os próximos meses merecem análise mais cuidadosa. Se a transferência não for urgente, aguardar a decisão presencial pode ser a opção mais prudente. Se precisar ser feita antes, o planejamento deve considerar explicitamente os dois cenários e garantir que a estrutura seja defensável em ambos.
Em qualquer caso, a assessoria de um advogado tributarista especializado em planejamento patrimonial deixou de ser opcional. O custo de um planejamento mal feito — ou de uma imunidade que se pensava garantida e não era — é muito maior do que o custo da orientação técnica adequada.
Uma questão gramatical com impacto bilionário — e sem prazo para acabar
No fundo, o Tema 1.348 continua sendo uma disputa sobre a interpretação de uma vírgula e de uma conjunção num dispositivo constitucional de 1988. Mas o impacto dessa disputa gramatical é concreto e mensurável: estima-se que milhares de estruturas patrimoniais em todo o Brasil sejam afetadas pela decisão, em operações que somam bilhões de reais em imóveis transferidos ou planejados para transferência.
O que mudou com o pedido de destaque é que a decisão — que parecia próxima, com um placar de 4×1 já formado — voltou para a estaca zero. O STF vai decidir presencialmente, em data ainda indefinida. E quando decidir, o resultado será vinculante para todos — municípios, contribuintes, planejadores tributários e advogados.
Quem estiver preparado para os dois cenários possíveis vai atravessar a decisão com muito mais tranquilidade do que quem apostou em apenas um resultado.
Sobre o Radar da Reforma Tributária
O Radar da Reforma Tributária é uma publicação editorial especializada no acompanhamento da EC 132/2023 e de toda a legislação complementar da Reforma Tributária do consumo no Brasil. Produzimos análises técnicas sobre IBS, CBS, Imposto Seletivo, Split Payment, ITBI e regimes especiais para contadores, advogados tributaristas, empresários e gestores financeiros.
Aviso: Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consultoria jurídica. Decisões tributárias devem ser tomadas com o apoio de um profissional habilitado.