Você vende um imóvel por R$ 500.000. O Fisco entende que o imóvel vale R$ 650.000. Sobre qual valor incide o IBS e a CBS?
Pela regra da Lei Complementar nº 214/2025, a resposta pode ser: sobre os R$ 650.000.
Esse é o mecanismo do valor de referência — um dos instrumentos mais sensíveis e menos discutidos do novo regime tributário imobiliário. Ele existe desde a Exposição de Motivos do projeto que originou a LC 214/25, foi incorporado ao texto final e entrará em vigor junto com o restante do regime específico de imóveis em 1º de janeiro de 2027.
O art. 256 da LC 214/25 define o valor de referência como uma estimativa de valor de mercado dos bens imóveis, calculada pelas administrações tributárias com base em metodologia específica. Não é um valor arbitrário — a lei determina que ele leve em consideração:
O resultado é uma estimativa de quanto aquele imóvel específico valeria no mercado, calculada com base em dados objetivos e atualizados. Esse valor será divulgado no Sinter — o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais — e atualizado anualmente (art. 256, §2º).
O valor de referência tem uma função central no regime do IBS e da CBS: servir como parâmetro para arbitramento da base de cálculo quando houver indícios de subfaturamento ou ausência de dados confiáveis sobre o valor real da operação.
A regra prática, já prevista desde a Exposição de Motivos da LC 214/25, é esta: nas operações de alienação de imóveis, a base de cálculo será o maior valor entre o declarado e o valor de referência.
Traduzindo: se você declarar uma venda por R$ 500.000 e o valor de referência do Sinter para aquele imóvel for R$ 650.000, o Fisco pode cobrar o IBS e a CBS sobre R$ 650.000 — não sobre R$ 500.000.
Isso transforma o valor de referência em algo funcionalmente parecido com as pautas fiscais já existentes para o ITBI em vários municípios: um piso abaixo do qual a declaração do contribuinte pode ser questionada.
Um dos aspectos mais relevantes do sistema é a obrigatoriedade de compartilhamento de dados. O art. 256, §4º determina que os serviços registrais e notariais — cartórios de registro de imóveis e tabelionatos — deverão compartilhar as informações de todas as operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter.
Isso cria uma base de dados integrada e contínua: cada escritura lavrada, cada registro feito em cartório alimenta o sistema que calcula o valor de referência. Com o tempo, a estimativa de valor de mercado de cada imóvel tende a ser cada vez mais precisa.
Exemplo — como o sistema funciona na prática: Em um condomínio de Brasília, 15 apartamentos com as mesmas características foram vendidos ao longo de 2026 e 2027. Todos os negócios passaram por cartório e foram registrados. Essas transações alimentam o Sinter. Quando o 16º apartamento do mesmo padrão for vendido, o valor de referência já está calibrado com base em 15 transações reais recentes. Se o vendedor declarar um preço muito abaixo da média, o Fisco tem parâmetro concreto para questionar.
O art. 256, §1º estabelece que o valor de referência pode ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação, nos termos do art. 13 da LC 214/25, em conjunto com as demais características da operação.
O art. 13 trata do arbitramento — a possibilidade de a autoridade fiscal determinar a base de cálculo quando o valor declarado não merecer fé ou não refletir o valor de mercado.
Isso significa que o valor de referência não é aplicado automaticamente em toda operação. Ele entra em cena quando:
Além de ser parâmetro para a base de cálculo na venda, o valor de referência tem uma segunda função igualmente importante: ele pode ser usado como valor inicial do redutor de ajuste para imóveis já existentes em 31 de dezembro de 2026.
O art. 258, inciso I, alínea b, dá ao contribuinte a opção de usar o valor de referência como ponto de partida do seu redutor — em vez do valor de aquisição corrigido pelo IPCA — se isso for mais favorável.
Exemplo: Marcos comprou um apartamento em 2008 por R$ 180.000. Corrigido pelo IPCA até dezembro de 2026: R$ 380.000. O valor de referência do Sinter para aquele imóvel em 31/12/2026 é R$ 520.000.
Marcos pode optar pelo valor de referência como redutor inicial: R$ 520.000. Quando vender o imóvel em 2028 por R$ 700.000, o redutor será de R$ 520.000 corrigido pelo IPCA — muito mais favorável do que os R$ 380.000 que teria se usasse o valor de aquisição corrigido.
Essa é uma janela de planejamento relevante: verificar o valor de referência do Sinter antes de 31/12/2026 e decidir qual opção adotar para o redutor inicial.
O art. 256, §3º garante que o valor de referência pode ser impugnado pelo contribuinte por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.
Isso significa que, se o Fisco usar o valor de referência para arbitrar a base de cálculo e você discordar, há um caminho legal para contestar. O ônus, porém, é do contribuinte: você precisará demonstrar que o valor declarado na operação corresponde ao valor real de mercado — com avaliações, laudos técnicos, comparativos de transações similares ou outros meios de prova admitidos.
A contestação segue o princípio do contraditório e da ampla defesa, garantidos constitucionalmente e expressamente mencionados no art. 258, §3º da LC 214/25 para os casos de arbitramento do valor de aquisição.
É comum confundir o valor de referência da LC 214/25 com a planta de valores usada pelos municípios para calcular o IPTU. São instrumentos distintos:
| Valor de referência (LC 214/25) | Planta genérica de valores (IPTU) | |
| Finalidade | Base para IBS e CBS na alienação | Base para cálculo do IPTU |
| Responsável | Administrações tributárias via Sinter | Municípios |
| Atualização | Anual | Varia por município |
| Base de dados | Transações reais registradas em cartório | Avaliação genérica por zona/padrão |
| Precisão | Tende a ser mais próxima do mercado | Pode ser defasada |
O valor de referência da LC 214/25 tende a ser mais próximo do valor real de mercado justamente porque é alimentado por transações efetivamente realizadas — não por uma avaliação genérica feita pelo poder público.
Para pessoas físicas contribuintes: Declarar um valor de venda abaixo do valor de referência do Sinter é um risco. Antes de fechar qualquer negócio, vale consultar o valor de referência do imóvel — quando o sistema estiver operacional — e avaliar se o preço acordado está dentro de uma faixa razoável em relação a esse parâmetro.
Para incorporadoras e loteadoras: O valor de referência pode impactar a base de cálculo em lançamentos onde o preço de venda das unidades seja inferior ao parâmetro de mercado — situação que pode ocorrer em períodos de baixa demanda ou em empreendimentos com dificuldades de venda. Ter documentação robusta sobre o preço real praticado é essencial.
Para todos os contribuintes: A janela mais imediata de ação é antes de 31/12/2026: verificar o valor de referência do imóvel no Sinter quando ele estiver disponível e decidir se é mais vantajoso usá-lo como base do redutor de ajuste inicial — em vez do valor de aquisição corrigido pelo IPCA.
Apesar de o art. 256 estar em vigor como texto legal, vários aspectos operacionais ainda dependem de decreto regulamentador:
O valor de referência é, ao mesmo tempo, um instrumento de combate à evasão fiscal — impedindo que operações sejam declaradas por valores muito abaixo do mercado — e uma ferramenta de planejamento tributário legítimo — permitindo que contribuintes usem esse valor como base do redutor de ajuste quando ele for mais favorável do que o custo histórico de aquisição.
Quem vende imóveis precisa entender que, a partir de 2027, não basta declarar um valor qualquer: existe um parâmetro oficial de mercado, atualizado anualmente, alimentado por dados reais de cartório, que o Fisco pode usar para recalcular a base de cálculo. Conhecer esse número — e ter como justificar qualquer desvio — é parte essencial do novo jogo tributário imobiliário.
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