BRASÍLIA/DF — Dividir um terreno em partes menores ou transformar uma gleba em loteamento não faz o proprietário perder o redutor de ajuste do IBS e da CBS. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que o valor do redutor do imóvel original seja distribuído entre os imóveis resultantes, na proporção do valor de mercado de cada um ou, quando não for possível identificá-lo, na proporção da área.
A regra vale para subdivisão, desmembramento e parcelamento do solo, e tem uma contrapartida para a operação inversa: na fusão, no remembramento ou na unificação de imóveis, o redutor do imóvel resultante corresponde à soma dos redutores dos imóveis unidos. O objetivo é preservar o valor de aquisição ao longo das transformações do bem.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 2027, usado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na venda. Ele parte do valor de aquisição e incorpora itens como ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas pagas.
Para imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte pode escolher entre o valor de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência calculado pelas administrações tributárias.
Como fica o redutor no desmembramento do terreno?
O art. 257, § 6º, da LC nº 214/2025 estabelece que, na divisão de imóveis, inclusive por subdivisão, desmembramento e parcelamento, a soma dos redutores dos imóveis resultantes deve ser igual ao redutor do imóvel dividido.
A distribuição é feita na proporção do valor de mercado de cada parte. Se uma área de esquina vale mais do que as demais, receberá parcela maior do redutor, mesmo que tenha a mesma metragem.
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E quando não é possível saber o valor de mercado?
Nesse caso, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, a lei manda alocar o redutor na proporção da área de cada imóvel resultante. Um terreno de mil metros dividido em quatro lotes de 250 metros teria, por esse critério, um quarto do redutor para cada lote.
A escolha do critério pode influenciar o imposto de cada venda. Laudos de avaliação ajudam a sustentar a alocação pelo valor de mercado.
Como funciona no loteamento?
No parcelamento do solo, a gleba original é transformada em lotes, e o redutor da gleba é distribuído entre eles pelos mesmos critérios. As áreas doadas ao poder público, conforme a Lei nº 6.766/1979, podem compor o redutor como contrapartida urbanística, quando registradas.
Nos loteamentos, o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento, e os redutores são deduzidos proporcionalmente em cada parcela. Lotes residenciais também contam com redutor social de R$ 30 mil.
E na fusão ou no remembramento?
O § 5º do art. 257 prevê que, na fusão, no remembramento ou na unificação de imóveis, o redutor do imóvel resultante seja a soma dos redutores dos imóveis unificados. Uma incorporadora que compra três casas vizinhas e as unifica para construir um prédio preserva o redutor das três aquisições.
A soma inclui os valores já incorporados a cada redutor, como ITBI pago em cada compra, corrigidos pelo IPCA.
O que o proprietário deve documentar?
É recomendável guardar o registro do redutor de cada imóvel antes da divisão ou da fusão, os projetos aprovados, as novas matrículas e os laudos de avaliação usados na distribuição.
Como o redutor acompanha o imóvel e pode ser transferido em vendas entre contribuintes do regime regular, a rastreabilidade das transformações ao longo do tempo será essencial para a fiscalização.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 257, 258, 259 e 262
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
3. Planalto — Lei nº 6.766/1979, parcelamento do solo urbano
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
