BRASÍLIA/DF — A frase circula em grupo de proprietário e assusta: “o aluguel vai pagar IBS e CBS”. Está tecnicamente correta, mas incompleta a ponto de enganar. Sim, a receita de locação entra no campo dos novos tributos a partir de 2027. Não, isso não significa que todo mundo que aluga um imóvel vai recolher imposto novo — e, para quem recolhe, a carga vem com desconto pesado.
O que a Reforma fez foi trazer o aluguel para dentro do sistema, mas com um regime específico cheio de reduções. Entender quem paga, sobre o quê e quanto separa o pânico da conta real.
Quem realmente é alcançado
A locação por pessoa física só vira operação tributada quando o proprietário é considerado contribuinte, e a LC 214/2025 fixou critérios objetivos e cumulativos (art. 251). É preciso, no ano anterior, ter recebido mais de R$ 240 mil de aluguéis e ter locado mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos ao mesmo tempo. Há uma porta alternativa: se a receita ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano, o enquadramento ocorre independentemente do número de imóveis.
Quem tem um, dois ou três imóveis alugados, ou recebe abaixo do piso, continua fora do IBS e da CBS. Segue como sempre: declara o aluguel e recolhe o Imposto de Renda da Pessoa Física. Essa é a situação da grande maioria dos locadores pessoa física, e é por isso que a manchete assustadora acerta pouco na prática.
Já a pessoa jurídica que explora locação — inclusive a holding patrimonial no regime regular — é contribuinte natural desses tributos, independentemente de faixa. Para ela, a pergunta não é “se”, é “quanto”.
Quanto se paga: a redução de 70%
Aqui está a parte que desarma o pânico. A LC 214/2025 criou um regime específico para bens imóveis e, no art. 261, reduziu em 70% as alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento — contra 50% para compra e venda.
Nas projeções oficiais de alíquota do sistema pleno, essa redução de 70% coloca a carga efetiva da locação em torno de 8% sobre a receita. E há um segundo alívio, exclusivo do residencial: o redutor social, que permite abater da base um valor por imóvel a cada mês, atualizado pelo IPCA e controlado por unidade, com vinculação ao cadastro do imóvel conforme o Decreto nº 12.955/2026. Em aluguéis residenciais de menor valor, esse redutor derruba de forma expressiva, e às vezes zera, o tributo devido.
A locação comercial — salas, galpões, lojas — também tem a redução de 70%, mas não tem o redutor social, que é benefício pensado para a moradia.
Um recorte à parte é a curta temporada. Pelo art. 253, a locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos é tributada pelas regras de hotelaria, com redução de 40% — e não os 70% da locação convencional. Quem opera por plataformas de hospedagem cai nesse enquadramento, mais oneroso, e precisa tratá-lo separadamente.
A transição que pode segurar 3,65%
Este é o ponto que quase não aparece nas conversas e que pode valer muito dinheiro. O art. 487 da LC 214/2025 criou uma regra de transição para contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025.
Para esses contratos antigos, é possível optar por uma alíquota unificada de 3,65% sobre a receita bruta, em caráter definitivo, desde que cumpridos os requisitos formais — como contrato com data comprovada, reconhecimento de firma ou registro em cartório, dentro das condições da lei. Esse regime de transição vai até 31 de dezembro de 2028, ou até o fim do prazo original do contrato, o que ocorrer primeiro.
Para quem tem contratos de longo prazo assinados antes daquela data, avaliar essa opção é tarefa concreta e com prazo: em muitos casos, os 3,65% definitivos podem ser mais vantajosos do que entrar no regime específico com apuração completa — e a documentação que comprova a data do contrato precisa estar em ordem para garantir o direito.
Por que a holding entrou na conversa
Não é coincidência que o assunto tenha reacendido o debate sobre holding patrimonial. A lógica é aritmética: hoje, uma holding no Lucro Presumido paga PIS e Cofins sobre a receita de locação. Em 2027, PIS e Cofins são extintos e substituídos pela CBS; com a redução de 70% do regime imobiliário, a parcela federal sobre o aluguel tende a cair em relação à carga atual de PIS/Cofins, enquanto o IBS entra de forma escalonada e ainda simbólica no início da transição.
Some-se a isso que o locatário pessoa jurídica do regime regular pode aproveitar o crédito de IBS e CBS destacado na locação vinculada à sua atividade — algo que a locação por pessoa física fora do sistema não oferece. Para quem aluga para empresas, isso vira argumento de competitividade.
Nada disso torna a holding automaticamente vantajosa: a decisão depende do perfil dos imóveis, do tipo de locatário, dos custos de constituição e manutenção da estrutura e do horizonte de tempo. É conta de caso a caso, não regra geral — e o entusiasmo com a “janela” precisa passar pela simulação antes da caneta.
O que fazer agora
Três movimentos concentram o essencial. Primeiro, medir a própria situação contra os limites do art. 251 — somando todas as receitas de locação do ano — para saber se há sequer enquadramento como contribuinte. Segundo, quem tem contratos antigos deve levantar as datas e a documentação, para avaliar a opção pelos 3,65% do art. 487 antes que a janela se feche em 2028. Terceiro, quem pensa em estruturar patrimônio em holding precisa simular com números, não com manchete.
Para a maioria dos locadores, o veredito é tranquilizador: nada muda além do Imposto de Renda de sempre. Para quem é alcançado, a Reforma trocou uma incidência inexistente por uma tributação reduzida e cheia de variáveis — e é nessas variáveis, não no susto inicial, que mora a diferença de valor.
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Fontes: Emenda Constitucional nº 132/2023; Lei Complementar nº 214/2025 (arts. 251, 253, 261 e 487); Decreto nº 12.955/2026; Receita Federal do Brasil.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.