BRASÍLIA/DF — Por décadas, a construção civil viveu sob uma lógica tributária confortavelmente simples: um imposto especial, alíquota fixa sobre a receita das vendas, e nenhuma preocupação com crédito. Vendeu, pagou. A Reforma desmonta esse arranjo e joga o setor num ambiente que ele nunca habitou — o do aproveitamento de créditos em cadeia, dentro de ciclos que duram anos. É, talvez, uma das mudanças mais profundas que a Reforma provoca em um único setor.
A boa notícia é que quem entender a nova lógica cedo tende a ganhar com ela. A má é que quem tratar como antes vai acumular crédito preso e perder competitividade.
O fim do “vendeu, pagou”
O modelo que se encerra é conhecido: muitas construtoras operavam no Regime Especial de Tributação, o RET, com alíquota fixa sobre a receita das vendas, sem a mecânica de crédito e débito. Simples de calcular, mas cego ao que acontecia na cadeia.
Com a Reforma, entra a não cumulatividade plena do IBS e da CBS. Em vez de calcular imposto apenas sobre a venda, a construtora passa a monitorar a geração e o aproveitamento de créditos em cada etapa. Praticamente toda aquisição relevante para a atividade — cimento, aço, revestimentos, projetos, serviços — passa a gerar crédito de IBS e CBS que reduz o imposto devido na venda dos imóveis. A gestão tributária deixa de ser um cálculo no fim e passa a atravessar toda a obra.
Há uma condição decisiva: o crédito não nasce só porque a nota foi emitida. Ele depende do efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor — por pagamento, compensação ou pelo split payment. Comprar de quem não recolhe é comprar sem crédito.
Apuração por empreendimento
A legislação criou uma regra que não existe na maioria dos setores: a apuração do IBS e da CBS é feita por empreendimento. Cada obra funciona como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos, vinculada a um CNPJ ou identificação específica.
Na prática, os créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra. A lei prevê que saldos credores possam ser objeto de ressarcimento durante a execução do projeto e, após a conclusão, usados em certas hipóteses de compensação — mas isso não é automático. É por isso que planejar a compra deixa de ser detalhe: crédito mal gerado fica preso no empreendimento errado.
O comprador vira estrategista tributário
Uma consequência direta muda a estrutura das empresas. Se hoje o departamento de compras negocia preço, a partir de agora precisa entender de tributo. O aproveitamento de crédito passa a depender de como o insumo é adquirido, de quem é o fornecedor e de quando a compra é feita.
Um planejamento inadequado de compras pode gerar crédito preso por anos ou antecipar desembolso sem necessidade. O profissional de compras se torna uma peça central da estratégia tributária — e as empresas tendem a investir em sistemas capazes de acompanhar, ao mesmo tempo, obras, vendas, créditos e caixa. O uso exclusivo de planilha, nesse cenário, se torna inviável.
A construção artesanal perde espaço
Talvez o efeito estrutural mais importante seja o estímulo à industrialização. No modelo antigo, componentes produzidos fora do canteiro carregavam tributos embutidos no preço — ICMS, PIS, Cofins — que tornavam mais barato fabricar dentro da obra, mesmo levando mais tempo. Fazer a viga no canteiro saía mais em conta que comprá-la pronta.
A lógica de créditos inverte o incentivo. Comprar de fora passa a gerar crédito aproveitável, o que favorece componentes pré-fabricados, fachadas de fábrica e sistemas montados fora do canteiro. A tendência apontada pelo setor é de mais industrialização e “componentização” — e de contratação de soluções completas no lugar de materiais isolados. Em vez de comprar cola, espaçador e piso e coordenar mão de obra, a construtora contrata uma empresa que entrega o sistema de revestimento pronto. Isso reduz prazos, melhora qualidade e diminui desperdício, aproximando a obra da indústria de transformação.
Informalidade: o barato sai caro
Como o crédito está vinculado à documentação e ao recolhimento, o fornecedor informal perde competitividade. Na lógica do IVA, a construtora tende a preferir parceiros que emitam documento fiscal e gerem crédito válido. Um prestador pode até oferecer preço menor, mas deixa de ser a melhor opção se não gera crédito aproveitável no futuro.
A própria dinâmica do sistema empurra a cadeia para a formalização — e tende a acelerar uma consolidação. Pequenos fornecedores pouco digitalizados terão de investir em sistema, controle e conformidade, o que pode ser caro a ponto de inviabilizar operações isoladas e estimular fusões e parcerias.
Sobre o Simples, uma correção importante: houve quem interpretasse que comprar de fornecedor do Simples deixaria de gerar crédito. Não é o caso. Essas aquisições continuam gerando crédito, mas em valor proporcional ao tributo efetivamente recolhido pelo fornecedor no regime simplificado — crédito menor, e é esse ponto que pode reduzir a competitividade de quem está no Simples dentro da cadeia da construção.
Os redutores que seguram o preço da moradia
A pergunta que todos fazem — a Reforma encarece o imóvel? — não tem resposta uniforme, e a própria lei criou mecanismos para conter o impacto na habitação.
O regime específico dos imóveis aplica redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS nas operações de incorporação e venda (art. 261). A ele somam-se dois redutores próprios do setor. O redutor social permite deduzir R$ 100 mil da base de cálculo na venda de imóvel residencial novo — e R$ 30 mil por lote —, uma única vez por imóvel, com valor atualizado pela inflação (art. 259). E o redutor de ajuste abate da base o valor do terreno e despesas como ITBI e contrapartidas urbanísticas e ambientais (art. 258), sendo especialmente relevante para incorporadoras que adquirem terreno por permuta ou de pessoas físicas.
O efeito do redutor social varia com o preço. Em um imóvel de R$ 300 mil, os R$ 100 mil representam cerca de um terço do valor; em um de R$ 5 milhões, apenas 2%. Por isso a leitura predominante é que o segmento popular tende a sofrer impacto menor — e, em certos cenários, pode até sair relativamente beneficiado —, enquanto o médio-alto e o alto padrão devem sentir mais a nova tributação.
A transição é o maior desafio
O ponto que mais preocupa o setor não é nenhuma regra isolada, e sim a convivência de dois mundos. Como o ciclo imobiliário é longo — da compra do terreno à entrega passam-se anos —, uma mesma empresa terá, ao mesmo tempo, empreendimentos sob as regras antigas e projetos no novo sistema de IBS e CBS.
A lei estruturou essa passagem: incorporadoras que optarem pelo RET até o fim de 2028 podem aplicar, a partir de 2029, alíquotas específicas de transição (art. 485), e para novos empreendimentos há regras de dedução baseadas em custos apurados ao longo da transição (art. 488). Mas administrar isso exige controles separados por obra, revisão de contratos, acompanhamento rigoroso de créditos e sistemas que conversem entre si. Decisões de regime para projetos que só começam daqui a um ou dois anos precisam ser tomadas agora.
E o calendário corre no ritmo geral da Reforma: em 2027 a CBS substitui PIS e Cofins; de 2029 a 2032 o IBS sobe gradualmente enquanto ICMS e ISS caem; em 2033, o novo modelo vigora plenamente.
O que fazer agora
Três frentes concentram a preparação. Primeiro, qualificar o time de compras e os sistemas para enxergar crédito — de quem se compra, quando e como passa a ter efeito tributário direto. Segundo, mapear a cadeia de fornecedores por capacidade de gerar crédito, favorecendo os formais e os que recolhem efetivamente. Terceiro, montar, ainda em 2026, o controle por empreendimento e a estratégia de transição, decidindo o regime dos projetos que atravessam a virada.
O setor que fazia viga no canteiro para economizar imposto agora economiza comprando de fora e acumulando crédito. É uma inversão de instinto, não só de regra — e quem ajustar o instinto primeiro constrói com vantagem.
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Fontes: Emenda Constitucional nº 132/2023; Lei Complementar nº 214/2025 (Capítulo V dos bens imóveis; arts. 258, 259, 261, 485 e 488); Lei Complementar nº 227/2026.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.