A Reforma Tributária brasileira é frequentemente apresentada como uma mudança para as empresas — IBS, CBS, Imposto Seletivo, split payment. Quem compra imóvel costuma pensar que não tem nada a ver com isso.
Tem sim. E algumas das mudanças já estão em vigor.
A LC 227/2026 — uma das leis que regulamentam a Reforma Tributária — trouxe alterações diretas no ITBI que afetam qualquer pessoa que compre, venda ou transfira um imóvel no Brasil. Combinadas ao Cadastro Imobiliário Brasileiro, ao SINTER e às mudanças no ambiente de fiscalização, essas alterações estão redesenhando o mercado imobiliário de uma forma que a maioria dos compradores ainda não percebeu.
A mudança mais imediata é a definição legal de valor venal. Antes da LC 227/2026, o Código Tributário Nacional dizia apenas que a base de cálculo do ITBI era o “valor venal” do imóvel — sem explicar o que isso significava. Cada município interpretava o conceito à sua maneira, e muitos cobravam o imposto sobre tabelas internas descoladas do preço real da transação.
Desde a LC 227/2026, valor venal está definido em lei como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. Ou seja: o preço real que você pagou pelo imóvel. A prefeitura não pode mais cobrar ITBI sobre tabela interna sem abrir processo administrativo e provar que o valor de mercado é diferente do que você declarou.
Junto com essa definição, a lei criou dois outros direitos que poucos compradores conhecem. O primeiro é a obrigação dos municípios de divulgar os critérios técnicos usados para calcular o valor venal — transparência que nunca existiu antes. O segundo é o direito de avaliação contraditória: se você discordar do valor cobrado, pode apresentar laudo técnico em procedimento administrativo, antes de qualquer ação judicial. São instrumentos novos que colocam o contribuinte numa posição muito mais forte do que estava antes.
Uma das mudanças mais silenciosas — e mais impactantes — da LC 227/2026 é o compartilhamento obrigatório de dados entre cartórios e fiscos municipais.
Antes, os cartórios de notas e de registro de imóveis operavam de forma relativamente isolada do fisco municipal. A prefeitura dependia do que o contribuinte declarava para calcular o ITBI. Quem declarava valor abaixo do real tinha pouca chance de ser questionado — a não ser que a prefeitura fizesse uma fiscalização ativa, o que era raro.
Agora os cartórios são obrigados por lei a repassar às administrações tributárias municipais as informações de todas as operações com imóveis. Qualquer escritura lavrada, qualquer título registrado, qualquer cessão de direitos formalizada em cartório alimenta automaticamente a base de dados do fisco.
Isso se conecta ao Cadastro Imobiliário Brasileiro — o CIB — criado pela Instrução Normativa RFB 2.275/2025. O CIB é um identificador único para cada imóvel do país, integrado ao SINTER, o sistema nacional que centraliza informações territoriais de diferentes fontes. Com o CIB operando, o cruzamento entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor registrado em cartório acontece de forma automática. Subavaliações ficam visíveis sem que o fisco precise fazer nada além de rodar o sistema.
Para quem sempre declarou os valores reais das transações, as mudanças são neutras ou positivas. Mais transparência significa menos risco de cobranças arbitrárias e mais segurança jurídica na transação.
Para quem tinha o hábito de declarar valores abaixo do preço real — por acordo com o vendedor, para reduzir o ITBI — o ambiente mudou de forma irreversível. O cruzamento automático de dados entre cartórios, Receita Federal e fiscos municipais torna essa prática progressivamente mais arriscada. A pergunta deixou de ser “a prefeitura vai descobrir?” e passou a ser “quando a prefeitura vai descobrir?”.
Há também um impacto sobre o planejamento financeiro da compra. Com o valor venal definido em lei como o preço real da transação, o ITBI que você vai pagar está mais previsível — mas também menos negociável. Antes, havia uma margem de indefinição que alguns contribuintes usavam a seu favor. Essa margem está sendo eliminada.
Em 2027, a Reforma Tributária dá um passo muito maior. O PIS e o COFINS são extintos. A CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços — entra com alíquota cheia, substituindo essas contribuições. O IBS — Imposto sobre Bens e Serviços — começa sua implementação progressiva, substituindo gradualmente o ICMS e o ISS.
Para o mercado imobiliário, o IBS e a CBS vão incidir sobre serviços relacionados à transação imobiliária — como corretagem, serviços de cartório e outros prestadores envolvidos na compra e venda. O impacto direto sobre o ITBI em si é menor, porque o imposto continua sendo de competência municipal e não é substituído pelos novos tributos. Mas o custo total de uma transação imobiliária pode mudar conforme os novos tributos forem sendo incorporados ao setor.
Outro ponto relevante para 2027 é o split payment — o mecanismo que fará com que os tributos sejam retidos automaticamente no momento do pagamento, sem passar pelo caixa das empresas. Para serviços imobiliários contratados por pessoas jurídicas, o split payment muda a dinâmica de fluxo de caixa de forma significativa.
Quem está comprando imóvel em 2026 como investimento — para revender ou alugar — precisa considerar esses impactos no cálculo de rentabilidade. A carga tributária sobre a operação pode ser diferente daqui a dois ou três anos.
Para quem compra imóvel dentro de uma estrutura patrimonial — holding familiar, sociedade de investimento imobiliário —, há um julgamento pendente no STF que pode alterar significativamente o custo da operação.
O Tema 1.348 vai decidir se a imunidade do ITBI na integralização de capital social depende ou não da atividade preponderante da empresa. Se o STF confirmar que a imunidade é condicionada à atividade da empresa, holdings imobiliárias — aquelas cuja atividade principal é a locação ou compra e venda de imóveis — perdem a proteção constitucional e passam a pagar ITBI nas integralizações.
O julgamento não tem data definida. Mas quem está estruturando ou revisando uma holding patrimonial agora não pode ignorar esse risco — e precisa planejar considerando os dois cenários possíveis.
O mercado imobiliário em 2026 e 2027 é um mercado com mais fiscalização, mais transparência e menos espaço para informalidade tributária. Para quem compra imóvel, a preparação é relativamente simples.
Antes de fechar qualquer negócio, pesquise a alíquota do ITBI no município do imóvel e calcule o valor exato que vai precisar ter disponível — junto com os custos de escritura e registro. Não deixe esse cálculo para a véspera da escritura.
Verifique se o município tem benefícios de alíquota reduzida para financiamentos pelo SFH ou isenção para primeiro imóvel. Esses benefícios existem em vários municípios e podem representar economia significativa — mas ninguém vai avisá-lo espontaneamente.
Se receber uma guia de ITBI calculada sobre valor acima do preço real da transação, não pague sem questionar. A LC 227/2026 garantiu o direito de contestar administrativamente — use esse direito antes de aceitar uma cobrança indevida.
E se estiver planejando uma estrutura patrimonial envolvendo imóveis, acompanhe o julgamento do Tema 1.348 no STF. A decisão pode mudar o custo tributário da operação de forma relevante.
A narrativa da Reforma Tributária costuma girar em torno de IBS, CBS e do fim do ICMS. Mas para milhões de brasileiros que compram, vendem e transferem imóveis todos os anos, o impacto mais imediato está no ITBI — no direito de saber como o valor foi calculado, no direito de contestar cobranças indevidas e no fim de um ambiente de opacidade que favorecia a subavaliação.
Essas mudanças já estão em vigor. E quem souber aproveitá-las — ou simplesmente souber que elas existem — vai navegar esse novo ambiente com muito mais segurança do que quem continuar comprando imóvel sem saber o que mudou.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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