A Reforma Tributária brasileira é frequentemente apresentada como uma mudança para as empresas — IBS, CBS, Imposto Seletivo, split payment. Quem compra imóvel costuma pensar que não tem nada a ver com isso.
Tem sim. E algumas das mudanças já estão em vigor.
A LC 227/2026 — uma das leis que regulamentam a Reforma Tributária — trouxe alterações diretas no ITBI que afetam qualquer pessoa que compre, venda ou transfira um imóvel no Brasil. Combinadas ao Cadastro Imobiliário Brasileiro, ao SINTER e às mudanças no ambiente de fiscalização, essas alterações estão redesenhando o mercado imobiliário de uma forma que a maioria dos compradores ainda não percebeu.
O que já mudou em 2026
A mudança mais imediata é a definição legal de valor venal. Antes da LC 227/2026, o Código Tributário Nacional dizia apenas que a base de cálculo do ITBI era o “valor venal” do imóvel — sem explicar o que isso significava. Cada município interpretava o conceito à sua maneira, e muitos cobravam o imposto sobre tabelas internas descoladas do preço real da transação.
Desde a LC 227/2026, valor venal está definido em lei como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. Ou seja: o preço real que você pagou pelo imóvel. A prefeitura não pode mais cobrar ITBI sobre tabela interna sem abrir processo administrativo e provar que o valor de mercado é diferente do que você declarou.
Junto com essa definição, a lei criou dois outros direitos que poucos compradores conhecem. O primeiro é a obrigação dos municípios de divulgar os critérios técnicos usados para calcular o valor venal — transparência que nunca existiu antes. O segundo é o direito de avaliação contraditória: se você discordar do valor cobrado, pode apresentar laudo técnico em procedimento administrativo, antes de qualquer ação judicial. São instrumentos novos que colocam o contribuinte numa posição muito mais forte do que estava antes.
O que os cartórios passaram a fazer — e por que isso importa para você
Uma das mudanças mais silenciosas — e mais impactantes — da LC 227/2026 é o compartilhamento obrigatório de dados entre cartórios e fiscos municipais.
Antes, os cartórios de notas e de registro de imóveis operavam de forma relativamente isolada do fisco municipal. A prefeitura dependia do que o contribuinte declarava para calcular o ITBI. Quem declarava valor abaixo do real tinha pouca chance de ser questionado — a não ser que a prefeitura fizesse uma fiscalização ativa, o que era raro.
Agora os cartórios são obrigados por lei a repassar às administrações tributárias municipais as informações de todas as operações com imóveis. Qualquer escritura lavrada, qualquer título registrado, qualquer cessão de direitos formalizada em cartório alimenta automaticamente a base de dados do fisco.
Isso se conecta ao Cadastro Imobiliário Brasileiro — o CIB — criado pela Instrução Normativa RFB 2.275/2025. O CIB é um identificador único para cada imóvel do país, integrado ao SINTER, o sistema nacional que centraliza informações territoriais de diferentes fontes. Com o CIB operando, o cruzamento entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor registrado em cartório acontece de forma automática. Subavaliações ficam visíveis sem que o fisco precise fazer nada além de rodar o sistema.
O que isso muda na prática para quem compra imóvel agora
Para quem sempre declarou os valores reais das transações, as mudanças são neutras ou positivas. Mais transparência significa menos risco de cobranças arbitrárias e mais segurança jurídica na transação.
Para quem tinha o hábito de declarar valores abaixo do preço real — por acordo com o vendedor, para reduzir o ITBI — o ambiente mudou de forma irreversível. O cruzamento automático de dados entre cartórios, Receita Federal e fiscos municipais torna essa prática progressivamente mais arriscada. A pergunta deixou de ser “a prefeitura vai descobrir?” e passou a ser “quando a prefeitura vai descobrir?”.
Há também um impacto sobre o planejamento financeiro da compra. Com o valor venal definido em lei como o preço real da transação, o ITBI que você vai pagar está mais previsível — mas também menos negociável. Antes, havia uma margem de indefinição que alguns contribuintes usavam a seu favor. Essa margem está sendo eliminada.
O que vem em 2027 — e por que já importa agora
Em 2027, a Reforma Tributária dá um passo muito maior. O PIS e o COFINS são extintos. A CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços — entra com alíquota cheia, substituindo essas contribuições. O IBS — Imposto sobre Bens e Serviços — começa sua implementação progressiva, substituindo gradualmente o ICMS e o ISS.
Para o mercado imobiliário, o IBS e a CBS vão incidir sobre serviços relacionados à transação imobiliária — como corretagem, serviços de cartório e outros prestadores envolvidos na compra e venda. O impacto direto sobre o ITBI em si é menor, porque o imposto continua sendo de competência municipal e não é substituído pelos novos tributos. Mas o custo total de uma transação imobiliária pode mudar conforme os novos tributos forem sendo incorporados ao setor.
Outro ponto relevante para 2027 é o split payment — o mecanismo que fará com que os tributos sejam retidos automaticamente no momento do pagamento, sem passar pelo caixa das empresas. Para serviços imobiliários contratados por pessoas jurídicas, o split payment muda a dinâmica de fluxo de caixa de forma significativa.
Quem está comprando imóvel em 2026 como investimento — para revender ou alugar — precisa considerar esses impactos no cálculo de rentabilidade. A carga tributária sobre a operação pode ser diferente daqui a dois ou três anos.
O Tema 1.348 do STF: a decisão que pode mudar o custo das holdings imobiliárias
Para quem compra imóvel dentro de uma estrutura patrimonial — holding familiar, sociedade de investimento imobiliário —, há um julgamento pendente no STF que pode alterar significativamente o custo da operação.
O Tema 1.348 vai decidir se a imunidade do ITBI na integralização de capital social depende ou não da atividade preponderante da empresa. Se o STF confirmar que a imunidade é condicionada à atividade da empresa, holdings imobiliárias — aquelas cuja atividade principal é a locação ou compra e venda de imóveis — perdem a proteção constitucional e passam a pagar ITBI nas integralizações.
O julgamento não tem data definida. Mas quem está estruturando ou revisando uma holding patrimonial agora não pode ignorar esse risco — e precisa planejar considerando os dois cenários possíveis.
Como se preparar para o novo ambiente
O mercado imobiliário em 2026 e 2027 é um mercado com mais fiscalização, mais transparência e menos espaço para informalidade tributária. Para quem compra imóvel, a preparação é relativamente simples.
Antes de fechar qualquer negócio, pesquise a alíquota do ITBI no município do imóvel e calcule o valor exato que vai precisar ter disponível — junto com os custos de escritura e registro. Não deixe esse cálculo para a véspera da escritura.
Verifique se o município tem benefícios de alíquota reduzida para financiamentos pelo SFH ou isenção para primeiro imóvel. Esses benefícios existem em vários municípios e podem representar economia significativa — mas ninguém vai avisá-lo espontaneamente.
Se receber uma guia de ITBI calculada sobre valor acima do preço real da transação, não pague sem questionar. A LC 227/2026 garantiu o direito de contestar administrativamente — use esse direito antes de aceitar uma cobrança indevida.
E se estiver planejando uma estrutura patrimonial envolvendo imóveis, acompanhe o julgamento do Tema 1.348 no STF. A decisão pode mudar o custo tributário da operação de forma relevante.
A Reforma Tributária chegou no mercado imobiliário — mesmo quem não percebeu
A narrativa da Reforma Tributária costuma girar em torno de IBS, CBS e do fim do ICMS. Mas para milhões de brasileiros que compram, vendem e transferem imóveis todos os anos, o impacto mais imediato está no ITBI — no direito de saber como o valor foi calculado, no direito de contestar cobranças indevidas e no fim de um ambiente de opacidade que favorecia a subavaliação.
Essas mudanças já estão em vigor. E quem souber aproveitá-las — ou simplesmente souber que elas existem — vai navegar esse novo ambiente com muito mais segurança do que quem continuar comprando imóvel sem saber o que mudou.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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