2027 está chegando. E com ele, a maior mudança tributária do mercado imobiliário brasileiro em décadas.
A Lei Complementar nº 214/2025 cria um regime específico para as operações com bens imóveis dentro da nova tributação sobre o consumo da Reforma Tributária. Esse regime não é uma revolução destrutiva — foi cuidadosamente construído com mecanismos de proteção, alíquotas reduzidas e critérios objetivos de enquadramento. Mas é complexo, novo e exige preparação.
Este artigo é um panorama geral — um mapa de tudo que muda para quem compra, vende, aluga, constrói ou investe em imóveis. O objetivo aqui é que você saia com uma visão clara do conjunto.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) substituem, a partir de 2027, os seguintes tributos:
Para o mercado imobiliário especificamente, o mais relevante é a substituição do PIS, Cofins e ISS — que hoje incidem sobre a receita de construtoras, incorporadoras, imobiliárias e corretores.
A transição é gradual: entre 2026 e 2033, os tributos antigos são reduzidos progressivamente enquanto o IBS e a CBS aumentam. O regime pleno começa em 2033. Mas as regras do IBS e da CBS já valem plenamente a partir de 2027 para quem se enquadrar no regime específico imobiliário.
Esse é o ponto de partida de qualquer análise. A LC 214/25 não tributou toda e qualquer operação imobiliária de pessoa física. Ela criou critérios precisos para separar quem atua com habitualidade e escala — e portanto deve ser tributado como agente econômico — de quem realiza operações pontuais de caráter patrimonial.
Na compra direta de imóvel novo de uma incorporadora, o comprador não tem obrigação formal de recolher o IBS e a CBS — o contribuinte é a incorporadora (o vendedor). Mas o imposto pode ser embutido no preço de venda.
O impacto econômico no preço dos imóveis novos dependerá de quanto do IBS e da CBS as incorporadoras conseguirão absorver e quanto repassarão ao comprador. Com os mecanismos de redução disponíveis — redutor de ajuste mais redutor social de R$ 100.000 para imóveis novos —, a carga efetiva tende a ser baixa em muitos casos.
Exceção importante: quem arremata imóvel em leilão judicial vira contribuinte diretamente — e precisa recolher o IBS e a CBS sobre a operação (art. 263, IV).
A pessoa física que vende 1 ou 2 imóveis por ano, mantidos há mais de 5 anos, não é contribuinte e não tem IBS nem CBS a recolher. A única tributação que permanece é o Imposto de Renda sobre o ganho de capital — que continua existindo independentemente da Reforma Tributária.
O enquadramento só ocorre para quem vende com frequência e volume. Os critérios são objetivos e estão detalhados no artigo “Pessoa física que vende imóveis: quando você vira contribuinte do IBS e da CBS” desta série.
Quem aluga imóveis com escala — mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano — é contribuinte e passa a recolher IBS e CBS sobre as receitas de locação a partir de 2027.
Os benefícios para esse perfil são:
Quem aluga pelo Airbnb com escala suficiente para ser contribuinte tem tratamento diferente: suas locações de até 90 dias são tributadas como hotelaria — sem o redutor de R$ 600 e sem a alíquota de 70%.
Todas são contribuintes. As mudanças mais relevantes:
Quem tem portfólio diversificado — imóveis para alugar, imóveis para vender, terrenos para desenvolver — precisa analisar cada categoria separadamente:
O ponto de atenção central para investidores é o redutor de ajuste — que precisa ser constituído e documentado corretamente para cada imóvel antes de 2027.
Os serviços de intermediação e administração de imóveis são tributados pelo IBS e CBS com alíquota reduzida em 50%. A regra dos múltiplos corretores garante que cada profissional tribute apenas a parte da comissão que efetivamente receber — sem tributação em cascata.
A LC 214/25 não apenas tributou o setor imobiliário — ela construiu um conjunto de mecanismos para que a carga efetiva seja razoável. Conhecê-los é tão importante quanto conhecer as regras de incidência.
A Reforma Tributária não alterou todos os tributos sobre imóveis. O que continua:
O IBS e a CBS se somam a esses tributos — não os substituem. A carga tributária total sobre operações imobiliárias precisará considerar todos eles em conjunto.
Quando se analisa o regime específico imobiliário da LC 214/25 em sua totalidade — e não apenas a alíquota nominal do IBS e da CBS —, a conclusão é que o legislador fez um esforço genuíno de calibrar a tributação para a realidade econômica do setor.
A combinação de critérios objetivos de enquadramento, redutores de base de cálculo e alíquotas diferenciadas resulta em cargas efetivas que, em muitos casos, são surpreendentemente baixas em relação ao valor bruto das operações. Uma incorporadora vendendo apartamentos novos pode ter carga efetiva de IBS e CBS abaixo de 3% do preço de venda. Um locador residencial pode ter carga em torno de 7% da receita de aluguel.
O problema não é o nível da carga — é a complexidade das regras. E complexidade se resolve com conhecimento.
2027 ainda dá tempo de se preparar. O primeiro passo é entender o jogo.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para análises técnicas, guias práticos e atualizações sobre o Split Payment e tudo que muda com o IBS e a CBS.