Reforma Tributária vai cobrar imposto de quem aluga mais de 3 imóveis — entenda a regra

Você tem quatro apartamentos alugados. Todo mês entra uma renda passiva na sua conta. Parece simples. Mas a Reforma Tributária — especificamente a Lei Complementar nº 214/2025 — criou uma regra que pode mudar essa equação a partir de 1º de janeiro de 2027.

A lei determina que quem aluga mais de três imóveis e supera R$ 240 mil de receita anual com aluguéis passa a ser tratado como contribuinte de dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços). Esses tributos fazem parte da maior reforma do sistema tributário brasileiro em décadas — e agora chegam ao mercado de locação de imóveis.

Mas antes de se preocupar: a lei criou também benefícios importantes — um desconto fixo por imóvel, uma alíquota bem reduzida e critérios claros para saber se você é atingido ou não. Vamos entender tudo isso agora.

A regra tem dois critérios — e os dois precisam ser atendidos ao mesmo tempo

O art. 251 da LC 214/25 estabelece que a pessoa física só será considerada contribuinte do IBS e da CBS na locação se preencher, simultaneamente, dois requisitos com base no ano calendário anterior:

• Critério 1 — Receita total de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior.
• Critério 2 — As locações envolveram mais de 3 imóveis distintos no mesmo período.

Faltou um dos dois? Você não é contribuinte com base nessa regra.

O valor de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei. Em 2027, quando o regime entrar em vigor, o limite já será um pouco maior do que esse valor em reais de hoje.

Exemplo — quem SE enquadra: Marina possui 4 apartamentos alugados. Em 2026, recebeu R$ 3.800 + R$ 4.200 + R$ 5.000 + R$ 7.500 por mês em cada um — total anual de R$ 246.000. Supera os R$ 240 mil e tem 4 imóveis (mais de 3). Marina é contribuinte a partir de 2027.

Exemplo — quem NÃO se enquadra (poucos imóveis): Roberto aluga 2 lojas comerciais e recebe R$ 324.000 por ano. A receita está acima do limite, mas ele tem apenas 2 imóveis. Roberto não é contribuinte por essa regra — falta o critério de quantidade. Mas atenção, ele será contribuinte em razão de outra regra (que vamos apresentar abaixo).

Exemplo — quem NÃO se enquadra (renda baixa): Fátima aluga 6 quitinetes a R$ 700/mês cada. Tem 6 imóveis, mas recebe apenas R$ 50.400 por ano. Fátima não é contribuinte — falta o critério de receita.

Cuidado: você pode ser enquadrado durante o próprio ano

A regra geral diz que a pessoa física só vira contribuinte do IBS e da CBS se tiver receita de locação acima do limite (R$ 240 mil) e 4 ou mais imóveis alugados no ano anterior. Porém, a legislação prevê uma exceção que atua como uma verdadeira armadilha: a regra do excesso de receita.

Caso a sua receita com locações ultrapasse os R$ 288.000,00 (que representa o limite base de R$ 240 mil + a margem de tolerância de 20%) dentro do próprio ano, mesmo que você tenha menos de 4 imóveis, o enquadramento é automático naquele mesmo ano-calendário.

E atenção ao detalhe mais crítico: o enquadramento é automático a partir do mês em que ocorrer o excesso.

Como funciona na prática

• A Linha de Corte: Seu teto máximo para não disparar o gatilho imediato é de R$ 288.000,00 (valor que será corrigido anualmente pelo IPCA).
• A Armadilha: Imagine que você tenha apenas um ou dois imóveis, mas feche contratos de alto padrão que somem, por exemplo, R$ 300.000 ao longo do ano.
• O Resultado: No exato mês em que a soma dos seus recebimentos cruzar a linha dos R$ 288.000,00, a exigência da quantidade de imóveis é ignorada. A sua isenção cai imediatamente e todas as suas locações passam a ser tributadas pelo novo regime dali em diante.

Mas quanto vou pagar afinal?

Aqui vem a parte que a maioria das notícias não conta: a lei criou dois mecanismos que reduzem bastante o imposto sobre aluguel residencial.

1. Um desconto fixo de R$ 600 por imóvel (redutor social — art. 260) Em cada pagamento de aluguel de imóvel residencial, você pode deduzir R$ 600 da base de cálculo antes de aplicar o imposto. Esse valor é corrigido pelo IPCA. Se o aluguel for muito baixo, o desconto pode zerar o imposto completamente naquele mês.
2. A alíquota é reduzida em 70% (art. 261) Na locação de imóveis, o imposto incide sobre apenas 30% da alíquota padrão. Com a alíquota estimada do IBS + CBS em torno de 26,5% (valor a confirmar), a alíquota efetiva sobre locações seria de aproximadamente 7,95%.

Exemplo — cálculo completo de um aluguel residencial de R$ 3.500/mês:

Sobre um aluguel de R$ 3.500, o imposto seria cerca de R$ 231 por mês — aproximadamente 6,6% da renda bruta. (Estimativa. Alíquota definitiva sujeita a confirmação.

Vale lembrar: IPTU e condomínio não entram na base de cálculo. Se esses valores estiverem no contrato como repasse ao locatário, eles são ignorados antes de qualquer cálculo (art. 255, §2º).

O imposto só nasce quando o aluguel é pago — não antes

Uma regra importante: o fato gerador do IBS e da CBS na locação ocorre no momento do pagamento, não na assinatura do contrato nem na competência do mês de referência. Se o aluguel não for pago, não há imposto (art. 254, III).

Cada parcela é um fato gerador independente. Aluguéis em atraso geram o imposto apenas quando efetivamente recebidos — e as multas e juros que os acompanham integram a base de cálculo daquela competência.

O que você precisa fazer antes de 2027

O regime entra em vigor em 1º de janeiro de 2027. Ainda há tempo para se preparar:

1. Calcule sua receita de 2026. Some todos os aluguéis recebidos no ano. Se ultrapassar R$ 240.000 e você tiver mais de 3 imóveis alugados, você é contribuinte.
2. Separe imóveis residenciais de comerciais. O desconto de R$ 600 por pagamento só se aplica a imóveis residenciais.
3. Revise seus contratos com um advogado ou contador. Deixe claro o que é aluguel, o que é IPTU repassado e o que é condomínio — isso impacta diretamente a base de cálculo.
4. Acompanhe a regulamentação da LC 214/25. Alguns detalhes ainda dependem de decreto, inclusive a definição de “imóveis distintos”.

Em resumo

A Reforma Tributária vai sim criar uma nova obrigação para quem aluga imóveis com escala. Mas ela é mais cuidadosa do que parece: há um filtro duplo para identificar quem é contribuinte, um desconto fixo de R$ 600 por imóvel residencial e uma redução de 70% na alíquota. O imposto final sobre um aluguel residencial típico deve ficar em torno de 6% a 8% da renda bruta — bem menos do que a maioria das manchetes alarma.

O ponto de atenção real é para quem tem quatro ou mais imóveis alugados com receita total acima de R$ 240 mil. Esse é o perfil que precisa se organizar antes de janeiro de 2027.

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