Imóvel arrematado em leilão judicial: quem paga o IBS e a CBS na Reforma Tributária?

Arrematar um imóvel em leilão judicial sempre foi uma operação com particularidades tributárias. Com a Reforma Tributária, uma delas ficou ainda mais evidente: na arrematação, adjudicação ou remição de imóvel em leilão judicial, o contribuinte do IBS e da CBS não é quem vende — é quem compra.

Essa inversão, prevista no art. 263, inciso IV da Lei Complementar nº 214/2025, quebra a lógica que rege todas as outras operações imobiliárias do regime específico — onde o vendedor é sempre o contribuinte. E ela tem implicações práticas relevantes para quem arremata imóveis, especialmente quando o bem tem — ou não tem — redutor de ajuste vinculado.

Por que a regra foi invertida

A lógica da inversão é simples e necessária. Em um leilão judicial, o “vendedor” é, na maioria dos casos, um devedor executado — alguém que não quitou uma dívida e teve o imóvel penhorado. Atribuir a esse devedor a obrigação de recolher o IBS e a CBS seria problemático por várias razões:

• O devedor muitas vezes está insolvente — a própria execução existe porque ele não pagou uma dívida
• O devedor não recebe o valor da arrematação diretamente — o dinheiro vai para o juízo para pagar os credores
• Seria contraditório exigir tributo de quem está sendo executado por inadimplência

A solução da LC 214/25 foi atribuir a obrigação ao adquirente — quem efetivamente recebe o imóvel e tem capacidade econômica para recolher o tributo.

Os três casos cobertos pela regra

O art. 263, inciso IV cobre três modalidades de aquisição judicial:

• Arrematação em leilão: o imóvel é ofertado publicamente e adquirido por quem oferecer o maior lance. É a modalidade mais comum.
• Adjudicação: o próprio credor requer o imóvel para si, em pagamento da dívida, sem que haja leilão público. O juiz transfere o bem ao credor mediante avaliação.
• Remição: o devedor, um familiar ou um coproprietário resgata o bem pagando o valor da dívida — “remindo” o imóvel da penhora.

Em todas as três, a regra é a mesma: o adquirente é o contribuinte.

A bifurcação central: com ou sem redutor de ajuste

O art. 263, §1º cria duas trilhas completamente diferentes dependendo de uma única informação: o imóvel tem ou não tem redutor de ajuste vinculado?

O redutor de ajuste, como vimos em artigos anteriores, é um valor vinculado ao imóvel que representa o custo de aquisição corrigido pelo IPCA — e que existe apenas quando o imóvel pertencia a um contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.

Trilha 1 — Imóvel COM redutor de ajuste (art. 263, §1º, I)

Se o imóvel leiloado tem redutor de ajuste vinculado, a operação é tratada como se fosse uma alienação realizada por contribuinte do regime regular.

Isso significa que o adquirente:

• Pode usar o redutor de ajuste para calcular o imposto
• Aplica a alíquota reduzida de 50% (art. 261)
• Segue todas as regras do regime específico imobiliário

O redutor de ajuste vinculado ao imóvel é transferido para o adquirente — que poderá usá-lo tanto para calcular o imposto da arrematação quanto, no futuro, quando vender o imóvel novamente.

Exemplo — arrematação com redutor:

Um apartamento é arrematado em leilão por R$ 550.000. O imóvel tem redutor de ajuste de R$ 380.000 vinculado — prova de que pertencia a um contribuinte do regime regular.

O adquirente recolhe ~R$ 22.525. Se o imóvel não tivesse redutor, o imposto incidiria sobre os R$ 550.000 inteiros.

Trilha 2 — Imóvel SEM redutor de ajuste (art. 263, §1º, II)

Se o imóvel leiloado não tem redutor de ajuste vinculado — sinal de que o antigo proprietário não era contribuinte do regime regular —, a operação é tratada como alienação realizada por não contribuinte.

Nesse caso, o adquirente:

• Não pode aplicar nenhum redutor — não há redutor de ajuste para usar
• O imposto incide sobre o valor total da arrematação
• Mas as demais regras do regime específico continuam valendo — inclusive a alíquota reduzida em 50%

Exemplo — arrematação sem redutor:

O mesmo apartamento arrematado por R$ 550.000, mas sem redutor de ajuste vinculado.

A diferença é brutal: ~R$ 22.525 com redutor vs. ~R$ 72.875 sem redutor — na arrematação do mesmo imóvel pelo mesmo valor. O redutor de ajuste faz uma diferença de ~R$ 50.350 nessa operação.

Como saber se o imóvel tem redutor de ajuste antes de arrematar

Essa é a pergunta prática mais importante para quem participa de leilões judiciais. A resposta da LC 214/25 está nos sistemas de controle do redutor de ajuste — que serão mantidos pelo Sinter e pelas administrações tributárias.

O art. 257 da LC 214/25 prevê que cada imóvel de propriedade de contribuinte terá um valor de redutor vinculado a ele. Esse registro precisará estar acessível para que arrematantes possam verificar a situação do bem antes do leilão.

Os detalhes operacionais — como o arrematante consulta o redutor, em qual sistema, com qual antecedência — ainda dependem de regulamentação. Mas a tendência é que essa informação seja pública e consultável, dada a necessidade de transparência para o funcionamento do mercado de leilões.

Dica prática: ao analisar um imóvel em leilão, além da matrícula, da situação jurídica e do valor de avaliação, a verificação do redutor de ajuste passa a ser um item essencial da due diligence tributária — porque ele determina diretamente qual será o custo fiscal da arrematação.

Quem era o dono antes importa — mas não define tudo

A existência do redutor de ajuste sinaliza que o imóvel pertencia a um contribuinte do regime regular. Mas o fato de o imóvel não ter redutor não significa necessariamente que o imposto será devastador — a alíquota reduzida de 50% ainda se aplica.

O que muda é a base de cálculo:

• Com redutor: imposto sobre a valorização (diferença entre arrematação e custo)
• Sem redutor: imposto sobre o valor total da arrematação

Para imóveis arrematados por valores próximos ao custo de aquisição original do antigo dono, a diferença pode não ser tão grande. Para imóveis arrematados por valores muito acima do custo, o redutor faz diferença enorme.

O adquirente como contribuinte: obrigações práticas

Ao ser enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS na arrematação, o adquirente assume obrigações tributárias concretas:

• Apuração: calcular o imposto devido com base no valor da arrematação, deduzido o redutor de ajuste (se houver).
• Recolhimento: pagar o IBS e a CBS nas condições e prazos que a regulamentação definirá. A tendência é que o recolhimento ocorra próximo à data da arrematação ou da lavratura do auto de arrematação.
• Documentação: guardar a documentação da operação — auto de arrematação, carta de arrematação, certidão do redutor de ajuste — para comprovar a base de cálculo usada.

Se o adquirente for pessoa física que não se enquadra como contribuinte do regime regular pelas regras do art. 251, ele ainda assim será contribuinte nessa operação específica — por força do art. 263, IV. A obrigação tributária existe para essa arrematação independentemente de sua condição geral como contribuinte ou não.

O redutor de ajuste após a arrematação

Quando o adquirente arremata um imóvel com redutor de ajuste e recolhe o IBS e a CBS sobre a diferença, o que acontece com o redutor para o futuro?

O redutor de ajuste é transferido junto com o imóvel — como prevê o art. 257, §4º, I, para alienações entre contribuintes. Na arrematação, o adquirente passa a ser o titular do redutor — que poderá ser usado quando ele vender o imóvel no futuro.

O valor do redutor após a arrematação será o próprio valor de arrematação — que se torna o novo “custo de aquisição” do imóvel para o adquirente, para fins de constituição do redutor de ajuste futuro.

Exemplo: Arrematante compra imóvel por R$ 550.000 com redutor de R$ 380.000. Recolhe IBS e CBS sobre R$ 170.000.

Para o futuro, quando ele vender o imóvel:

• O redutor de ajuste será o valor de arrematação: R$ 550.000 (corrigido pelo IPCA até a venda futura)
• Não é o redutor herdado de R$ 380.000 — esse foi usado para calcular o imposto da arrematação

Comparação: arrematação vs. compra direta

Para entender o impacto completo, é útil comparar a arrematação com uma compra direta do mesmo imóvel pelo mesmo valor.

Compra direta de contribuinte:

• Contribuinte: o vendedor
• Adquirente: sem obrigação de IBS e CBS na compra
• Imposto: pago pelo vendedor

Arrematação judicial:

• Contribuinte: o adquirente (arrematante)
• Vendedor (devedor executado): sem obrigação de IBS e CBS
• Imposto: pago pelo arrematante

Na compra direta, o vendedor inclui o imposto no preço de venda — o comprador arca economicamente, mas não tem obrigação formal de recolher. Na arrematação, o adquirente tem a obrigação formal e direta de recolher.

Isso significa que na arrematação, o IBS e a CBS são um custo adicional explícito para o arrematante — que precisa incluí-lo no seu cálculo de viabilidade antes de dar o lance.

Imóvel arrematado por banco ou credor financeiro

Uma situação especial e cada vez mais comum: bancos e instituições financeiras que consolidam a propriedade de imóveis dados em alienação fiduciária após inadimplência do devedor.

Quando o banco consolida a propriedade e depois vende o imóvel, a LC 214/25 remete ao art. 200 da própria lei para definir o tratamento tributário:

• Se o devedor original não era contribuinte do regime regular: não há incidência do IBS e da CBS na venda pelo banco
• Se o devedor original era contribuinte: a venda pelo banco é tributada pelas mesmas regras que seriam aplicáveis se o próprio devedor estivesse vendendo — inclusive com eventual redutor de ajuste

Essa regra garante que a consolidação da propriedade pelo banco não seja usada para escapar da tributação que existiria se o devedor vendesse diretamente.

Em resumo

A inversão do contribuinte na arrematação judicial é uma das regras mais originais da LC 214/25 no regime específico imobiliário. Ela resolve um problema prático real — o devedor executado não tem condições de recolher o imposto — e atribui a obrigação a quem efetivamente recebe o bem e tem capacidade econômica para honrá-la.

O ponto mais crítico para quem participa de leilões judiciais é verificar a existência e o valor do redutor de ajuste antes de dar o lance. Essa informação determina se o imposto incidirá sobre a diferença entre o lance e o custo histórico do imóvel — ou sobre o valor total da arrematação. Em operações de grande valor, essa diferença pode representar dezenas de milhares de reais em imposto.

A due diligence tributária em leilões judiciais ganhou um novo item obrigatório a partir de 2027.

Aviso Editorial

Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.

Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para análises técnicas, guias práticos e atualizações sobre o Split Payment e tudo que muda com o IBS e a CBS.