BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária muda a relação entre compra de materiais e tributação na construção civil. Empresas sujeitas ao regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) poderão, em princípio, aproveitar créditos vinculados a aquisições utilizadas nas obras, dentro da sistemática de não cumulatividade prevista na Lei Complementar nº 214/2025.
Isso não significa, porém, que toda nota de cimento, areia, aço ou revestimento dará direito a crédito integral. A lei estabelece uma limitação para serviços de construção civil prestados a clientes que não sejam contribuintes do regime regular, além de regras específicas para incorporações imobiliárias, empresas do Simples Nacional e empreendimentos submetidos a opções tributárias transitórias.
O tema exige atenção também aos documentos fiscais e à identificação de cada obra. Com o início da etapa de 2027, construtoras e escritórios contábeis precisarão distinguir o crédito permitido do custo que apenas integra o orçamento do empreendimento.
Materiais de construção vão gerar créditos de IBS e CBS?
Sim, desde que a aquisição esteja ligada a uma atividade tributada exercida por contribuinte habilitado a utilizar o regime regular e sejam atendidas as condições legais. O art. 47 da LC nº 214/2025 permite a apropriação de créditos nas aquisições de bens e serviços, ressalvadas as hipóteses de vedação, enquanto o art. 302 estende expressamente essa lógica aos contribuintes de regimes específicos, inclusive o imobiliário.
O benefício não decorre simplesmente da natureza do material. É necessário verificar o tratamento tributário da compra, a condição do adquirente, a documentação e eventuais restrições específicas aplicáveis ao empreendimento ou ao contrato executado.
O cliente pessoa física pode limitar os créditos dos materiais?
Pode, e esse é um dos pontos mais importantes do novo regime. O art. 255, § 5º, determina que, na prestação de serviço de construção civil a quem não seja contribuinte do regime regular, com fornecimento de materiais, o prestador somente pode apropriar créditos relativos a esses materiais até o valor do débito de IBS e CBS correspondente ao serviço prestado.
A situação alcança, por exemplo, uma construtora contratada para executar uma residência para consumidor final, desde que presentes as demais condições legais. Também é relevante quando o contratante é uma empresa que não integra o regime regular; portanto, a análise não depende apenas de o cliente ser pessoa física ou jurídica.
E se o crédito dos materiais superar o imposto da obra?
Nessa hipótese, a limitação específica impede tratar todo o crédito potencial dos materiais como aproveitável sem restrições. Em exemplo meramente ilustrativo, se a CBS relativa ao serviço for de R$ 8 mil e os créditos de CBS dos materiais alcançarem R$ 11 mil, a apropriação desses créditos ficará limitada a R$ 8 mil, observadas as demais exigências aplicáveis.
O cálculo deve ser feito separadamente para IBS e CBS, sem cruzamento entre os tributos. O Decreto nº 12.955/2026 prevê estorno do crédito de CBS que ultrapasse o teto ou não cumpra os critérios documentais, de modo que a construtora não deve projetar ressarcimento automático dessa diferença.
Que documentos serão necessários para aproveitar o crédito?
O art. 365 do Decreto nº 12.955/2026 condiciona o crédito de CBS dos materiais abrangidos pela regra especial à manutenção de contabilidade de custos por obra ou à referência, no documento fiscal, à identificação cadastral da construção no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do Sinter. A documentação deve permitir demonstrar a ligação entre a compra e o empreendimento efetivamente atendido.
O art. 270 da LC nº 214/2025 também determina apuração por empreendimento, com cada obra ou incorporação tratada como centro de custo distinto, e exige identificação cadastral da obra nos documentos de aquisição. Por isso, cadastros, contratos, notas e centros de custos precisam ser conciliados desde a entrada dos materiais.
A limitação vale para obras da administração pública?
Não em todas as contratações públicas. O art. 255, § 6º, da LC nº 214/2025 afasta a restrição do parágrafo anterior quando o serviço de construção civil é prestado à administração pública direta, às autarquias e às fundações públicas, distinção reproduzida no decreto federal quanto à CBS.
Essa exceção não autoriza dispensar os requisitos gerais de crédito nem estendê-la indistintamente a qualquer estatal. O enquadramento jurídico do contratante e o tratamento fiscal da operação precisam ser conferidos antes de determinar os créditos apropriáveis.
Incorporadoras também podem creditar os materiais?
No regime regular, sim. O art. 262 da LC nº 214/2025 prevê que, na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, os valores de IBS e CBS incidentes na alienação das unidades são devidos em cada pagamento e podem ser compensados com os créditos apropriados nas aquisições de bens e serviços.
A regra é diferente da prestação isolada de serviço de construção civil para consumidor final. Nas incorporações, o controle do empreendimento, os recebimentos das unidades e as condições de eventual ressarcimento devem ser observados juntamente com os dispositivos de apuração segregada e patrimônio de afetação.
O regime especial transitório pode impedir os créditos?
Sim. O art. 485 prevê opção tributária específica para determinadas incorporações imobiliárias submetidas a patrimônio de afetação e ao regime especial de tributação, nas condições ali estabelecidas. Quem exerce essa opção não pode apropriar créditos de IBS e CBS relativos às aquisições destinadas à incorporação abrangida, conforme o § 2º.
Há restrição semelhante no art. 486 para determinados parcelamentos do solo sujeitos à opção transitória. Portanto, antes de classificar materiais como creditáveis, a contabilidade precisa confirmar se o empreendimento está no regime regular ou em modalidade opcional que veda o creditamento.
A redução de 50% das alíquotas elimina o direito ao crédito?
Não por si só. O art. 261 estabelece redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para as operações imobiliárias abrangidas pelo capítulo, incluindo serviços de construção civil, enquanto o art. 302 prevê o aproveitamento de créditos nas aquisições, respeitadas as regras próprias e as vedações legais.
É necessário distinguir alíquota incidente na operação de saída de crédito originado na compra. A redução não autoriza presumir crédito integral em qualquer situação, principalmente diante do limite para prestação de serviços a não contribuintes do regime regular e dos regimes opcionais de transição.
Quem reforma ou constrói a própria casa poderá aproveitar crédito?
Em regra, o proprietário que compra materiais para construir ou reformar sua moradia, como consumidor final não sujeito ao regime regular, não transforma os tributos dessas compras em créditos próprios. O mecanismo de não cumulatividade é destinado aos contribuintes que atendam aos requisitos legais, não a qualquer pessoa que adquira produtos em loja de materiais de construção.
Se houver contratação de uma construtora, os créditos eventualmente aproveitáveis pertencem ao prestador elegível e estarão sujeitos às regras aplicáveis ao serviço. A nota emitida em nome do dono da obra não equivale automaticamente a crédito para ele nem substitui o exame do contrato e de quem efetivamente realizou a aquisição.
E se a construtora estiver no Simples Nacional?
O tratamento muda conforme a escolha tributária. Se a empresa recolher IBS e CBS dentro do Simples Nacional, não poderá apropriar créditos desses tributos nas próprias aquisições, conforme o art. 47, § 9º, da LC nº 214/2025.
Já a optante do Simples que escolher validamente apurar IBS e CBS pelo regime regular poderá se sujeitar às regras de creditamento correspondentes, inclusive às limitações da construção civil. Assim, a análise não pode considerar apenas o porte da empresa: precisa identificar a modalidade efetiva de recolhimento dos novos tributos.
O que acontece com os materiais comprados antes de 2027?
A compra anterior ao funcionamento regular da nova sistemática não deve ser tratada automaticamente como crédito retroativo de IBS e CBS. Para determinados imóveis ainda em construção em 31 de dezembro de 2026, o art. 258 da LC nº 214/2025 estabelece regras que consideram custos comprovados de bens e serviços anteriores a 2027 na formação do redutor de ajuste.
Esse redutor é mecanismo de redução da base tributável na alienação do imóvel, e não o mesmo que crédito de IBS ou CBS da compra de materiais. Construtoras com obras em andamento precisam separar os custos históricos dos documentos que sustentarão créditos das aquisições posteriores.
Existe outra dedução durante a transição?
Sim. O art. 488 estabelece, a partir de 2029, uma dedução específica da base do IBS incidente na alienação de imóvel para determinadas aquisições de bens e serviços efetuadas entre 2027 e 2032, desde que atendidos requisitos como sujeição a ICMS ou ISS, contabilização como custo e documentação idônea.
A lei estabelece fatores diferentes conforme o ano da compra e preserva, nas condições previstas, os créditos de IBS e CBS regularmente apropriados. Esse mecanismo não é um segundo crédito livre nem se aplica aos empreendimentos que adotaram as opções dos arts. 485 ou 486, razão pela qual deve ser calculado de maneira independente.
Resumo: materiais vão gerar crédito na construção civil?
A resposta é sim, mas não de maneira universal. A legislação permite créditos de IBS e CBS sobre materiais e outros bens ou serviços adquiridos por contribuintes habilitados, porém estabelece teto específico para materiais fornecidos em serviços de construção civil a clientes fora do regime regular, com exceção legal para determinados contratantes públicos.
No setor imobiliário, o resultado depende também do regime escolhido, da identificação das obras e de mecanismos como redutor de ajuste e dedução transitória do IBS. Para 2027, a orientação prática é controlar cada aquisição por empreendimento e não confundir valor gasto com crédito tributário efetivamente aproveitável.
Fontes oficiais consultadas:
1. Lei Complementar nº 214/2025, redação atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026 — Câmara dos Deputados, especialmente arts. 41, 47 a 49, 255, 258, 261, 262, 270, 302, 303, 485, 486 e 488
2. Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado — Presidência da República
3. Decreto nº 12.955/2026 — Presidência da República, especialmente art. 365
4. Receita Federal — Legislação da Reforma Tributária do Consumo, com acesso aos marcos regulatórios
5. Receita Federal — Cadastro Imobiliário Brasileiro: por que o imóvel precisa de CIB?
6. Comitê Gestor do IBS — Guia Orientativo para Impactos Administrativos da Reforma Tributária, orientação sobre Sinter e CIB
Conteúdo informativo elaborado com base em normas oficiais consultadas em 9 de outubro de 2026. A efetiva apropriação de créditos depende da operação, do enquadramento do contribuinte, do cumprimento dos requisitos legais e da regulamentação aplicável a cada tributo.