BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária definiu tratamento específico para a corretagem imobiliária na cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A Lei Complementar nº 214/2025 inclui a administração e a intermediação de bens imóveis entre as atividades abrangidas pelo regime imobiliário e determina redução de 50% nas alíquotas dos novos tributos para essas operações quando submetidas ao regime regular.
A mudança interessa a corretores autônomos, imobiliárias e empresas que intermedeiam vendas, locações ou permutas de imóveis. Entretanto, não significa que todos passarão a recolher uma alíquota fixa equivalente à metade de uma estimativa divulgada para o sistema definitivo: o valor devido dependerá das alíquotas vigentes, do período de transição e, principalmente, do regime tributário efetivamente adotado pelo prestador.
A legislação também disciplinou um problema recorrente do setor, a divisão da comissão entre vários profissionais. Nesse caso, cada corretor responde pela tributação de sua parcela de remuneração, nos termos da regra específica, sem transformar automaticamente o preço total do imóvel na base tributável do serviço de intermediação.
A corretagem imobiliária terá redução de 50% no IBS e na CBS?
Sim. O art. 252, IV, da LC nº 214/2025 inclui os serviços de administração e intermediação entre as operações imobiliárias sujeitas ao regime específico, enquanto o art. 261 estabelece a redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às atividades abrangidas. Para a corretagem submetida ao regime regular, isso significa aplicar metade da alíquota pertinente à operação, respeitadas as regras de apuração do período.
É importante não confundir essa redução com os 70% destinados à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. A prestação do corretor é uma operação própria, distinta da operação realizada entre vendedor e comprador ou entre proprietário e inquilino, e por isso não recebe automaticamente o tratamento tributário do aluguel.
O imposto incidirá sobre a comissão ou sobre o valor do imóvel?
A base de cálculo da corretagem é a remuneração pelo serviço, não o preço integral do apartamento, da casa ou do terreno negociado. O art. 255, IV, da LC nº 214/2025 considera o valor da operação de administração ou intermediação, o que exige separar a comissão do montante destinado ao proprietário pela venda ou pela locação.
Por exemplo, em uma venda de R$ 500 mil com comissão contratada de R$ 30 mil, o ponto de partida da tributação do intermediador é a remuneração de R$ 30 mil, e não os R$ 500 mil da transação imobiliária. Eventual incidência sobre a própria venda constitui operação diferente, atribuída ao sujeito passivo correspondente.
Quando ocorre o fato gerador da comissão de corretagem?
O art. 254, IV, determina que, nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento. O § 2º do mesmo artigo complementa que os tributos são devidos em cada pagamento, de modo que comissões parceladas exigem atenção ao recebimento das respectivas parcelas.
Como funcionará a comissão dividida entre vários corretores?
A LC nº 214/2025 criou regra expressa para negócios concluídos com participação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica. Pelo art. 255, §§ 3º e 4º, a base de cada intermediador corresponde à parte da remuneração ajustada para ele, com exclusão dos valores pagos diretamente pelos contratantes e dos repasses entre corretores, conforme as condições da operação.
Imagine uma comissão de R$ 20 mil dividida contratualmente entre dois profissionais, sendo R$ 12 mil para um e R$ 8 mil para outro. Na hipótese abrangida pela regra, cada um responde pelo IBS e pela CBS de sua própria parte, sem que a comissão total seja tributada novamente como receita definitiva de ambos. Contratos, notas e comprovantes de repasse deverão evidenciar essa divisão.
Corretor de imóveis pessoa física também será contribuinte?
A prestação habitual de serviços de intermediação pode caracterizar atividade econômica sujeita ao IBS e à CBS mesmo quando executada por pessoa física, observadas as regras gerais de sujeição passiva e as hipóteses legais de não enquadramento. A atividade profissional não se confunde com a venda eventual de um imóvel particular pelo próprio proprietário.
Também não se deve aplicar automaticamente ao corretor os limites de quantidade de imóveis e receita de aluguel previstos no art. 251 para determinadas operações imobiliárias realizadas por proprietários pessoas físicas. Esses critérios tratam da posição do alienante ou locador, não constituem uma franquia geral que dispense o profissional da tributação de suas comissões.
O corretor pessoa física precisará de CNPJ em 2027?
A Receita Federal informou que a exigência cadastral de CNPJ para pessoas físicas enquadradas como contribuintes ou responsáveis pela CBS, acompanhada das obrigações documentais previstas na regulamentação, terá efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027. O cronograma foi ajustado pelo Decreto nº 13.075/2026, que alterou o Decreto nº 12.955/2026.
Essa inscrição fiscal não significa, por si só, transformar o profissional em sociedade empresária ou equiparar todas as pessoas físicas a empresas para outros tributos. O enquadramento depende da situação concreta, e o tratamento do Imposto de Renda e das obrigações profissionais deve ser analisado separadamente.
Como fica a corretagem no Simples Nacional?
A corretagem de imóveis de terceiros, compreendida como intermediação na compra, venda, permuta e locação, é tributada pelo Anexo III do Simples Nacional, conforme o art. 25, § 1º, III, “j”, da Resolução CGSN nº 140/2018. Isso significa que uma imobiliária regularmente optante não deve aplicar automaticamente a alíquota reduzida de 50% do regime regular sobre a comissão e somá-la ao DAS.
Administração de imóveis e corretagem seguem o mesmo Anexo?
Não necessariamente. A mesma Resolução CGSN nº 140/2018 distingue a corretagem de terceiros dos serviços de administração e locação de imóveis de terceiros, incluída a cobrança de aluguéis. Para a atividade de gestão e administração, o art. 25, § 1º, V, “a”, prevê tributação no Anexo III ou no Anexo V conforme o Fator R, enquanto a corretagem imobiliária indicada no inciso III segue o Anexo III.
Por isso, empresas que recebem comissões pela concretização de negócios e também cobram mensalidades pela administração de contratos devem classificar e segregar corretamente as receitas. Utilizar um único tratamento para tudo pode distorcer a apuração do Simples e comprometer a simulação dos efeitos do IBS e da CBS.
O Simples híbrido pode interessar às imobiliárias?
A empresa optante pelo Simples pode escolher apurar IBS e CBS pelo regime regular, nos termos do art. 41, § 3º, da LC nº 214/2025. Nessa hipótese, esses tributos deixam de ser recolhidos dentro do DAS e passam a seguir a sistemática geral e específica aplicável à atividade, inclusive a redução legal de 50% para a intermediação imobiliária.
A decisão exige comparar a tributação dentro do Simples com a apuração regular, considerando créditos admitidos, perfil dos clientes, custos operacionais e obrigações acessórias. A Resolução CGSN nº 194/2026 atualizou os prazos de opção para 2027; a escolha não deve ser baseada apenas na diferença nominal de alíquotas.
A comissão pela locação terá redução de 70%?
Não. Os 70% do parágrafo único do art. 261 referem-se especificamente às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. A comissão pela aproximação entre locador e locatário corresponde a serviço de intermediação e, no regime regular, segue a redução de 50% prevista no caput do mesmo artigo.
A diferença também vale quando uma imobiliária recebe aluguéis por conta de terceiros. O valor do aluguel pertencente ao proprietário e a remuneração própria da administradora ou corretora não devem ser tratados como se fossem uma única receita do intermediador, sendo indispensável identificar o titular de cada valor.
Qual município será considerado para o IBS da corretagem?
O art. 11, II, da LC nº 214/2025 fixa o local da operação de administração e intermediação de bem imóvel onde o imóvel estiver situado. Portanto, na identificação do destino para fins do IBS, a localização do bem é decisiva, ainda que a imobiliária esteja sediada em outro município ou a negociação ocorra por meios digitais.
Essa regra evidencia a importância de manter endereços e cadastros imobiliários consistentes nos contratos e sistemas fiscais. Ela não significa, porém, que todas as regras antigas de incidência territorial do ISS possam ser simplesmente transportadas para o novo imposto durante o período de transição.
O que muda na emissão da NFS-e em 2027?
Segundo a Receita Federal, microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional que prestem serviços sujeitos à NFS-e deverão utilizar o Emissor Nacional a partir de 1º de novembro de 2026. Já as regras de IBS e CBS aplicáveis a essas empresas passam a produzir efeitos em 1º de janeiro de 2027, observada a regulamentação específica dos documentos fiscais.
Resumo: qual será a tributação da corretagem imobiliária?
No regime regular, a corretagem integra o regime específico de bens imóveis e terá redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS, incidindo sobre a remuneração do serviço, com fato gerador no pagamento. Quando mais de um profissional participar da operação, a lei estabelece critério para tributar a parcela de remuneração de cada corretor, evitando a inclusão indiscriminada dos repasses na base.
Para empresas do Simples Nacional, a corretagem de imóveis de terceiros continua classificada no Anexo III, enquanto a administração de imóveis de terceiros pode exigir aplicação do Fator R. O efeito efetivo da Reforma Tributária depende dessa distinção, da eventual opção pelo Simples híbrido e da correta segregação entre comissão, aluguel e valor do imóvel.
Fontes oficiais consultadas:
1. Lei Complementar nº 214/2025, redação atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026 — Câmara dos Deputados, especialmente arts. 11, 21, 41, 47, 251, 252, 254, 255, 261 e 263
2. Decreto nº 12.955/2026, regulamentação federal da CBS — Câmara dos Deputados, especialmente regras sobre serviços de intermediação imobiliária
3. Resolução CGSN nº 140/2018, texto compilado — Receita Federal, especialmente art. 25, § 1º, III, “j” e “k”, e V, “a”
4. Receita Federal — “Simples Nacional 2027: Entenda os novos prazos e faça sua escolha com consciência e tranquilidade”, publicada em 29 de setembro de 2026
5. Receita Federal — “Simples Nacional: NFS-e Nacional será obrigatória para ME e EPP a partir de 1º de novembro de 2026”, publicada em 14 de agosto de 2026
6. Receita Federal — “Emissão do CNPJ e de documentos fiscais por pessoas físicas contribuintes da CBS começará em 1º de janeiro de 2027”, publicada em 22 de julho de 2026:
7. Receita Federal — Principais marcos regulatórios da Reforma Tributária do Consumo
Conteúdo informativo elaborado com base na legislação e nas orientações oficiais consultadas em 9 de outubro de 2026. A carga tributária efetiva depende do regime do prestador, das alíquotas vigentes, do enquadramento das receitas e das regras de transição aplicáveis à operação.