BRASÍLIA/DF, 14 de julho de 2026 — A frase que circula pelo mercado imobiliário é sedutora, alarmante e tecnicamente equivocada: a tributação sobe de 6,7% para 14%. O número não é inventado — ele resulta da comparação entre a carga do Regime Especial de Tributação e a alíquota estimada de IBS e CBS nas operações de compra e venda, já considerada a redução de 50% prevista na LC 214/2025 sobre a alíquota de referência.
O problema não está nos percentuais. Está no que vem antes deles.
Bases diferentes, comparação impossível
O RET incide sobre a receita bruta da venda. Vendeu por R$ 500 mil, paga sobre R$ 500 mil.
O IBS e a CBS incidem sobre a base de cálculo depois de deduzido o redutor de ajuste — que é, em regra, o valor de aquisição do imóvel atualizado pelo IPCA (ou o valor de referência atribuído pelo fisco, para imóveis adquiridos até 31/12/2026). Para imóveis em construção em 31/12/2026, o redutor é a soma do valor do terreno com os gastos incorridos até 1º/1/2027 que compõem o custo de produção.
Depois disso, ainda cabe uma dedução adicional: R$ 100 mil na alienação de imóvel residencial novo e R$ 30 mil na alienação de lote residencial.
Ou seja: o regime antigo tributa receita. O regime novo tributa algo bem mais próximo de margem. Comparar 6,7% com 14% é comparar uma alíquota sobre o todo com uma alíquota sobre a diferença.
A simulação que muda a conversa
Tome uma venda de R$ 500 mil e varie apenas o custo de aquisição reconhecido como redutor de ajuste.
| Cenário | Custo de aquisição (redutor) | Base após redutores | Regime atual (6,7% sobre R$ 500 mil) | Novo regime (14% sobre a base) |
| Margem apertada, custo alto | R$ 300 mil | R$ 100 mil (após redutor social de R$ 100 mil) | R$ 33,5 mil | R$ 14 mil |
| Margem intermediária | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 33,5 mil | R$ 28 mil |
| Terreno antigo, custo baixo | R$ 50 mil | R$ 350 mil | R$ 33,5 mil | R$ 49 mil |
Os números são ilustrativos e a alíquota final ainda depende da alíquota de referência a ser fixada pelo Senado. Mas a direção é inequívoca e nenhuma manchete a captou: a reforma não aumenta a tributação do setor imobiliário de forma uniforme. Ela redistribui a carga conforme a margem.
Quem opera com custo elevado e margem estreita pode, em certos cenários, pagar menos. Quem carrega terreno antigo, comprado barato há duas décadas, e vende com margem alta, paga substancialmente mais.
O redutor de ajuste virou o ativo fiscal mais valioso do setor
Se a base de cálculo é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição atualizado, então cada real de custo comprovado é um real que não será tributado.
Isso transforma um problema contábil em problema estratégico. Muitas incorporadoras e patrimoniais têm o custo de aquisição de imóveis antigos documentado de forma precária: escrituras arquivadas, benfeitorias sem nota, terrenos herdados de operações societárias antigas, gastos de infraestrutura registrados de forma agregada.
Cada documento perdido é base de cálculo a mais.
A tarefa das próximas semanas, para qualquer empresa com estoque imobiliário relevante, é uma só: reconstruir e documentar o custo de aquisição de cada imóvel, item a item, antes de 31 de dezembro de 2026 — quando a regra do valor de referência do fisco passa a delimitar quem pode provar o que.
A corrida de 31 de dezembro
Vendas realizadas até 31/12/2026 permanecem no regime anterior. Empreendimentos optantes pelo RET continuam no sistema atual até o fim de 2026, ainda que a conclusão da obra ocorra depois.
Isso cria um dos incentivos econômicos mais fortes já produzidos pela reforma: antecipar vendas para dentro de 2026.
O movimento é legítimo enquanto for real. Mas convém dizer o óbvio antes que alguém aprenda da forma cara: escrituras datadas para trás, vendas simuladas com distrato posterior e contratos sem substância econômica são exatamente o tipo de operação que uma administração tributária com cruzamento de dados em tempo real foi construída para enxergar. O segundo semestre de 2026 será um período de vendas apressadas, e a fiscalização sabe disso.
A pessoa física que virou contribuinte — e vai precisar de CNPJ
O ponto de maior alcance social do novo regime passou quase despercebido. A pessoa física que negocia imóveis com habitualidade passa a ser contribuinte de IBS e CBS. O critério é objetivo: mais de três vendas de imóveis em um ano, ou a venda de imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos.
Isso alcança o investidor que compra, reforma e revende, e alcança quem constrói para vender. Não alcança o investidor ocasional — e essa era, de fato, a intenção do critério.
Some a isso um detalhe que veio de outro comunicado e que ninguém amarrou a este tema: desde julho de 2026, pessoas físicas que sejam contribuintes de CBS e IBS devem se inscrever no CNPJ, exclusivamente para fins cadastrais.
Ou seja: quem faz três vendas por ano vai ter CNPJ. A informalidade produtiva do mercado imobiliário brasileiro acabou de ganhar um cadastro.
O que não muda
Vale registrar, porque a confusão é frequente: o IBS e a CBS não substituem o ITBI nem o Imposto de Renda sobre ganho de capital. Eles se somam. Permuta de imóvel por imóvel sem torna não sofre incidência; havendo torna, o complemento em dinheiro é tratado como compra e venda. E o tributo é devido no destino, entendido como o local onde o imóvel está situado.
A transformação do mercado imobiliário não vai ser resolvida com atualização de alíquota na planilha. Ela exige reconstruir a memória de custo de um estoque que, em muitos casos, foi montado ao longo de trinta anos sem imaginar que um dia teria de provar quanto custou.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.
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Fontes: Lei Complementar nº 214/2025; Lei Complementar nº 227/2026; Emenda Constitucional nº 132/2023; Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária para 2026.
