BRASÍLIA/DF — O imposto sobre aluguel em 2027 não será cobrado indistintamente de todos os proprietários de imóveis. Com o início da cobrança regular da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e a continuidade da transição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Reforma Tributária estabelecerá regras específicas para a locação residencial e comercial.
A legislação, modificada pela Lei Complementar nº 227/2026, procura diferenciar quem recebe aluguel ocasionalmente de quem explora imóveis como atividade econômica. O enquadramento não decorre apenas do valor do contrato ou da propriedade do imóvel: a natureza da operação e os critérios de receita também interferem na obrigação tributária.
Quem deverá pagar IBS e CBS sobre aluguel em 2027?
Empresas contribuintes do regime regular que exploram locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis estão sujeitas ao regime específico previsto nos artigos 251 e seguintes da LC 214/2025. Para pessoas físicas, entretanto, receber aluguel não significa automaticamente tornar-se contribuinte dos dois novos tributos.
O artigo 251 estabelece critérios objetivos para o enquadramento do proprietário individual. Por isso, o número de casas ou apartamentos registrado em nome de alguém, isoladamente, não define a cobrança. A avaliação exige acompanhar os recebimentos e a legislação aplicável a cada exercício, inclusive suas regras de atualização monetária.
Qual é o limite de R$ 240 mil para aluguel de pessoa física?
Pela regra principal, uma pessoa física será considerada contribuinte quando, no ano-calendário anterior, tiver obtido receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil e essas operações envolverem mais de três imóveis distintos. As duas condições são cumulativas: receita acima do limite e, simultaneamente, pelo menos quatro imóveis distintos envolvidos nas operações.
Esse valor de R$ 240 mil é a referência original da lei, não um teto nominal congelado até 2027. O próprio artigo 251 determina atualização mensal pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025.
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Na prática, alguém que alugue quatro imóveis e receba montante superior ao limite atualizado no ano de 2026 poderá ingressar na tributação regular das locações em 2027. Já um proprietário com os mesmos quatro imóveis, mas receita inferior ao teto corrigido, não preencherá simultaneamente os requisitos dessa regra.
Quem tem apenas um, dois ou três imóveis pagará o novo imposto?
Em regra, a pessoa física que recebe aluguéis abaixo do enquadramento legal não estará sujeita ao IBS e à CBS apenas por possuir imóveis. Um apartamento alugado, uma casa de temporada ou três salas comerciais não bastam, por si só, para caracterizar a condição de contribuinte pelo critério do ano anterior.
Há, porém, uma segunda hipótese que exige atenção. A LC 214/2025 permite enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita das locações ultrapassar em mais de 20% o limite anual previsto na lei, independentemente do requisito de quatro imóveis nessa situação. Portanto, não é correto afirmar que quem possui até três imóveis jamais pagará IBS e CBS.
Proprietários de imóveis de alto valor, mesmo com carteira pequena, precisam acompanhar o faturamento acumulado.
O que acontece se o aluguel ultrapassar R$ 288 mil no ano?
O montante de R$ 288 mil corresponde a 120% do limite original de R$ 240 mil e costuma aparecer nas explicações sobre a regra especial do próprio ano. Trata-se de referência ilustrativa antes da atualização monetária, e não de um valor definitivo para todos os meses de 2027.
Imagine uma pessoa física que receba valores expressivos com a locação de apenas dois imóveis comerciais. Se o total anual ultrapassar em mais de 20% o limite corrigido, haverá possibilidade de enquadramento no regime regular durante o próprio exercício, conforme o artigo 251, § 2º. A análise precisa considerar o momento em que a receita excede o patamar legal e a regulamentação aplicável.
Por isso, conferir somente o total recebido no último ano pode não ser suficiente.
O IBS e a CBS substituem o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não. O Imposto de Renda continua existindo e incide sobre os rendimentos de locação conforme suas próprias regras. Quando o aluguel é recebido de outra pessoa física, o proprietário pode estar sujeito ao recolhimento mensal pelo carnê-leão. Pagamentos realizados por empresas seguem disciplina de retenção e declaração aplicável à fonte pagadora.
O IBS e a CBS possuem outro fato econômico: tributam a operação de locação realizada por quem se enquadra como contribuinte. Assim, determinados proprietários poderão ter obrigações relativas tanto ao Imposto de Renda quanto aos novos tributos sobre consumo. Quem não se enquadrar no IBS e na CBS continuará precisando observar o Imposto de Renda e declarar os rendimentos tributáveis.
O cadastro não elimina os requisitos expressamente definidos na legislação.
Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre o aluguel?
O artigo 261 concede redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis a locação, cessão onerosa e arrendamento imobiliário. Na prática, a operação sujeita ao regime específico suporta 30% das alíquotas gerais correspondentes, observadas as regras de cada tributo e do período de transição.
Isso não significa que a alíquota do aluguel será de 70%, nem que o valor do contrato cairá automaticamente nessa proporção. A redução incide sobre as alíquotas dos tributos. O percentual efetivo dependerá da CBS fixada, do IBS aplicável e das demais disposições legais, sem possibilidade de indicar uma carga definitiva apenas com base em projeções.
Em 2027, a CBS entrará em cobrança regular, com redução transitória de 0,1 ponto percentual prevista na legislação, enquanto o IBS terá alíquota total transitória de 0,1%. No regime específico, as reduções legalmente previstas também precisam ser observadas.
Como funciona o redutor social de R$ 600 no aluguel residencial?
Além da alíquota reduzida, o artigo 260 criou um redutor social para locações residenciais realizadas por contribuintes do regime regular. A dedução original é de R$ 600 por mês, por imóvel, limitada à base de cálculo da operação. Como outros valores do regime imobiliário, esse montante deve ser atualizado mensalmente pelo IPCA.
Em um exemplo puramente didático, se o aluguel residencial tributável fosse de R$ 3 mil e o redutor utilizado fosse de R$ 600, a base remanescente seria de R$ 2.400. Sobre ela seriam aplicadas as alíquotas de IBS e CBS pertinentes, depois da redução legal de 70%.
O benefício não é desconto obrigatório no boleto do inquilino. Trata-se de redução na base sobre a qual o locador contribuinte calcula os tributos. Também não se aplica indiscriminadamente às locações comerciais.
Condomínio e IPTU entram na base de cálculo do imposto?
A LC 214/2025 determina que tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, bem como despesas condominiais, não sejam computados no valor da locação para fins de IBS e CBS. A separação desses encargos evita que gastos vinculados ao bem sejam automaticamente tratados como receita tributável de aluguel.
Suponha um contrato que prevê R$ 2.500 de aluguel, além de cobrança identificada de condomínio e IPTU. A base da locação não deve ser simplesmente a soma de todos os valores pagos pelo ocupante. O correto é identificar a remuneração da locação e aplicar as exclusões legais, preservando os documentos correspondentes.
É necessário distinguir esses valores de juros, acréscimos e outras parcelas que possam integrar a operação.
Quando o imposto sobre o aluguel será devido: no contrato ou no pagamento?
O artigo 254 define o pagamento como momento de ocorrência do fato gerador na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Para o locador contribuinte, os tributos incidem em cada pagamento recebido, segundo a disciplina aplicável ao regime de apuração.
Assim, um contrato firmado em dezembro, com primeiro aluguel recebido em janeiro, exige observar a legislação incidente sobre o recebimento. A assinatura do instrumento, isoladamente, não corresponde necessariamente ao momento de exigibilidade de IBS e CBS dessa locação.
A distinção também importa para contratos com pagamentos antecipados, parcelamentos e atrasos.
Aluguel comercial terá as mesmas regras do residencial?
O regime específico também alcança lojas, escritórios, salas comerciais, galpões e outras locações não residenciais realizadas por contribuintes. A redução de 70% das alíquotas é aplicável às operações de locação de imóveis em geral, independentemente da finalidade residencial.
Portanto, dois contratos com o mesmo valor podem apresentar bases tributáveis distintas. Também existem regras de transição próprias para contratos comerciais antigos que atendam aos requisitos previstos no artigo 487.
Locatários empresariais e proprietários devem avaliar a distribuição contratual dos encargos, a formação de preços e as possibilidades legais de créditos, sem considerar que a simples natureza comercial do imóvel determina uma cobrança padronizada.
Contratos de aluguel assinados antes de 2025 podem pagar 3,65%?
O artigo 487 prevê regime opcional para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados por prazo determinado até a publicação da LC 214/2025, em 16 de janeiro de 2025. Quando cumpridos os requisitos, o contribuinte pode recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
Para locação não residencial, a opção pode alcançar o prazo original do contrato, desde que a celebração seja comprovada e o instrumento tenha sido registrado até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento. Contratos residenciais seguem o prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que terminar primeiro, além das formas legais de comprovação da assinatura.
Essa tributação não é cumulável com o redutor social do artigo 260 e impede o aproveitamento de créditos relativos às operações submetidas à opção. Portanto, os 3,65% não são uma alíquota obrigatória para todos os aluguéis nem significam necessariamente a escolha mais vantajosa.
Aluguel por temporada e Airbnb pagarão IBS e CBS?
Para contribuinte do regime regular, a locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos será tributada pelas regras aplicáveis à hotelaria, conforme o artigo 253. O dispositivo alcança a modalidade de curta duração pela natureza e prazo da operação, sem depender exclusivamente do nome da plataforma utilizada.
A alteração promovida pela LC 227/2026 deixou explícito que pessoas físicas só se submetem a essa equiparação quando atendem aos critérios de enquadramento da locação previstos no artigo 251. As receitas de temporada também entram na verificação desses limites, impedindo sua exclusão artificial da apuração anual.
Portanto, anunciar um imóvel em plataforma digital não torna seu proprietário automaticamente contribuinte de IBS e CBS. Ele deve verificar a receita, o enquadramento e a duração das estadias. As receitas continuam sujeitas às obrigações de Imposto de Renda aplicáveis, mesmo quando não houver incidência dos novos tributos.
Imobiliárias e administradoras pagarão imposto sobre o aluguel recebido?
É preciso distinguir o aluguel pertencente ao proprietário da remuneração pelos serviços de administração ou intermediação imobiliária. A LC 214/2025 trata essas atividades separadamente, com definição própria de contribuinte e de fato gerador para cada pagamento pelos serviços prestados.
No regime regular, a imobiliária pode ser tributada por suas comissões e serviços, enquanto o locador será analisado conforme a própria condição tributária. O enquadramento da administradora não transforma automaticamente todos os seus clientes em contribuintes do IBS e da CBS sobre locação.
A redução de 70% é voltada à locação, cessão onerosa e arrendamento. Serviços de administração e intermediação seguem, em regra, a redução de 50% estabelecida para as demais operações imobiliárias, conforme o artigo 261. Essa distinção influencia contratos, notas fiscais e remuneração dos intermediários.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro criará imposto para quem aluga?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) identificará imóveis urbanos e rurais e permitirá integração de informações entre os entes públicos. A Receita Federal esclarece que sua implementação alcança capitais e o Distrito Federal em 2026, com ampliação aos demais municípios a partir de janeiro de 2027.
Contudo, a inclusão de um imóvel no CIB não representa, por si só, criação de cobrança de IBS ou CBS. A incidência depende da legislação tributária e da condição do contribuinte.
Divergências cadastrais poderão exigir atualização e esclarecimentos, mesmo sem nascer automaticamente nova obrigação tributária.
O que proprietários e empresas devem fazer antes de 2027?
O primeiro passo é separar as receitas de aluguel por imóvel e por exercício, identificando contratos residenciais, comerciais e de temporada. Para pessoas físicas, devem ser conferidos os dois critérios cumulativos do ano anterior e a hipótese de excesso de 20% no próprio ano, sempre com os limites corrigidos oficialmente.
Quem já atua como contribuinte regular precisa avaliar a base de cálculo, os encargos excluídos, o redutor residencial, as alíquotas reduzidas e a eventual opção do artigo 487. Contratos antigos devem ser examinados quanto à data, ao prazo e à comprovação documental, evitando supor que qualquer instrumento anterior à reforma autoriza o regime de 3,65%.
A principal conclusão é que o imposto sobre aluguel em 2027 não atinge automaticamente todos os proprietários. A incidência de IBS e CBS depende de enquadramento legal, valores recebidos, número de imóveis quando exigido e regras específicas de cada operação. O Imposto de Renda permanece aplicável independentemente dessa análise, e a definição dos valores corrigidos exige consultar os atos oficiais pertinentes.
Fontes oficiais consultadas
2. Presidência da República — Emenda Constitucional nº 132/2023
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo
5. Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão, inclusive locação e arrendamento
6. Receita Federal — Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), perguntas frequentes
7. Receita Federal — Orientações e cronograma de documentos fiscais da Reforma Tributária
8. Receita Federal — Principais marcos regulatórios da Reforma Tributária
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação vigente e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os valores nominais de R$ 240 mil, R$ 288 mil e R$ 600 representam referências originais sujeitas a atualização pelo IPCA; o enquadramento e a cobrança devem seguir os critérios e atos normativos aplicáveis a cada operação.
