BRASÍLIA/DF — A cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nas operações com imóveis seguirá regras próprias, diferentes das aplicáveis à maioria dos produtos e serviços. A Lei Complementar nº 214/2025, modificada pela Lei Complementar nº 227/2026, estabeleceu critérios para tributar vendas, aluguéis, incorporações imobiliárias, loteamentos, construção civil e intermediação, com alíquotas reduzidas e mecanismos para evitar que todo o valor de um imóvel seja tributado da mesma forma.
A mudança ganha importância em 2027, quando a CBS entra na fase regular e o IBS permanece com alíquota transitória. Entretanto, não haverá um imposto novo sobre toda escritura, todo contrato de aluguel ou qualquer casa vendida por pessoa física. A incidência depende de quem realiza a operação, da atividade econômica exercida e das condições específicas previstas na legislação.
O que a LC 214/2025 mudou na tributação de imóveis?
O artigo 251 instituiu um regime específico para operações imobiliárias realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. A intenção é acomodar características do setor, como imóveis adquiridos antes da reforma, vendas parceladas por vários anos, despesas de construção e locações com receitas recorrentes.
A lei alcança alienação de imóveis, cessão onerosa de direitos reais, locação, arrendamento, administração imobiliária, corretagem e construção civil. Ao mesmo tempo, disciplina exceções, redutores e critérios para enquadramento de proprietários pessoas físicas.
Quem será obrigado a pagar IBS e CBS na venda de imóveis?
Construtoras, incorporadoras, loteadoras e demais agentes que realizam operações como contribuintes regulares integram o regime imobiliário. Para pessoas físicas, porém, vender um apartamento da família ou uma casa de maneira ocasional não significa, automaticamente, ingressar no novo sistema.
Segundo o artigo 251, a pessoa física poderá ser enquadrada quando, no ano anterior, tiver vendido mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, ou alienado mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores à venda. Também existem hipóteses de enquadramento no próprio ano em que esses limites forem ultrapassados.
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O prazo de propriedade possui uma particularidade: em bens recebidos por herança, doação ou meação, considera-se a data da aquisição pelo falecido, doador ou cônjuge, conforme a situação. Por isso, não basta contar quantas escrituras uma pessoa assinou para concluir que ela deve recolher IBS e CBS.
Quem recebe aluguel pagará IBS e CBS em 2027?
A locação por pessoa física tem uma regra distinta da venda. O enquadramento pelo ano anterior exige, simultaneamente, receita superior a R$ 240 mil e exploração de mais de três imóveis distintos. O valor monetário é uma referência legal inicial, corrigida mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, e não um limite que permanecerá congelado em 2027.
Também haverá enquadramento no próprio ano quando a receita de locações superar em mais de 20% esse limite atualizado, observadas as condições legais. Assim, o proprietário de um único imóvel alugado por quantia modesta não será automaticamente contribuinte dos novos tributos apenas por receber o aluguel mensal.
O Imposto de Renda sobre a receita de aluguel continua sendo uma obrigação distinta, conforme as regras próprias desse tributo.
Quais operações imobiliárias sofrem incidência dos novos impostos?
O artigo 252 inclui a venda de unidades prontas, apartamentos na planta, terrenos decorrentes de loteamento, cessões onerosas de direitos, locação e arrendamento. A cobrança também alcança serviços de administração e intermediação, além de serviços de construção civil prestados por contribuintes sujeitos ao regime.
Servidão, cessão remunerada de espaços, permissão de uso e direito de passagem recebem, quando cabível, tratamento semelhante ao da locação. Não há, entretanto, uma incidência indiscriminada sobre qualquer alteração registral: a constituição e a transmissão de direitos reais de garantia estão expressamente fora dessa cobrança.
Normalmente, na venda tributada, o contribuinte é o alienante; na locação, o locador; na corretagem, quem presta a intermediação. Há disciplina própria para arrematação ou adjudicação judicial e para situações de copropriedade.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS sobre imóveis?
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece redução de 50% das alíquotas nas operações imobiliárias em geral, incluindo alienação, construção e intermediação abrangidas pelo regime específico. Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução chega a 70%. Trata-se de redução do percentual aplicável, não de abatimento de 50% ou 70% no preço negociado.
Se uma operação estivesse sujeita, hipoteticamente, a uma alíquota padrão conjunta de 20%, a redução de 50% produziria alíquota de 10%; na locação, a redução de 70% resultaria em 6%. Esses percentuais são apenas exemplos matemáticos, pois a alíquota efetivamente aplicável dependerá do período de transição e das definições legais.
Em 2027 e 2028, a CBS terá regra transitória própria, enquanto o IBS contará com alíquota total de 0,1%. A carga não pode ser calculada como se o sistema definitivo de 2033 já estivesse integralmente em vigor.
Como é calculada a base de cálculo na venda e no aluguel?
A regra inicial é o valor da operação. Na venda de imóveis, a base pode incluir juros, atualizações monetárias e demais parcelas previstas na legislação quando integram a contraprestação. No aluguel, a lei exclui do valor tributável os tributos e emolumentos incidentes sobre o bem e as despesas de condomínio, conforme as condições do artigo 255.
Imagine um aluguel residencial de R$ 3 mil mensais, acompanhado de R$ 500 em condomínio. Esse encargo condominial não deve simplesmente ser incorporado à base tributável da locação, ainda que seja pago no mesmo boleto.
Na corretagem compartilhada, cada intermediador responde pela tributação de sua remuneração efetiva, consideradas as regras de repasse entre corretores.
O que é o redutor de ajuste e por que ele pode diminuir o imposto?
Um dos elementos centrais da reforma imobiliária é o redutor de ajuste, previsto nos artigos 257 e 258. Ele permite reduzir a base de cálculo das alienações realizadas por contribuintes regulares, considerando valores vinculados ao próprio imóvel. O objetivo é não tratar como acréscimo integral de riqueza valores patrimoniais já existentes antes da nova tributação.
Para imóvel pertencente ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a regra oferece alternativas legais relacionadas ao valor de aquisição atualizado e ao valor de referência. Em imóveis ainda em construção naquela data, podem entrar custos anteriores a 2027 comprovados por documentação adequada. Nas aquisições posteriores feitas de não contribuintes, o valor de aquisição integra a metodologia do redutor.
O ITBI pago na aquisição, o laudêmio e determinadas contrapartidas urbanísticas ou ambientais também podem compor esse mecanismo nas situações autorizadas. O redutor é corrigido pelo IPCA e acompanha regras próprias quando há venda entre contribuintes, divisão de terreno ou unificação de imóveis.
Qual a diferença entre redutor social e redutor de ajuste?
São mecanismos diferentes e não devem ser confundidos. Enquanto o redutor de ajuste está ligado ao histórico e às características patrimoniais do imóvel, o redutor social é um abatimento específico previsto para determinadas operações residenciais. Na venda de imóvel residencial novo, a referência inicial é de R$ 100 mil; para lote residencial, de R$ 30 mil.
Esses valores são atualizados mensalmente pelo IPCA e limitados à base de cálculo, depois da aplicação do redutor de ajuste. O redutor social da alienação só pode ser utilizado uma vez por imóvel. Não é um desconto automático no preço de mercado e tampouco se aplica indistintamente à revenda de qualquer imóvel usado.
Nas locações residenciais tributadas pelo regime regular, o artigo 260 prevê outro redutor social: R$ 600 por mês, por imóvel, também com atualização monetária. Esse abatimento opera sobre a base de cálculo da locação, desde que preenchidos os requisitos legais.
Como funcionaria o cálculo do imposto em um apartamento novo?
Considere um apartamento residencial novo vendido por contribuinte regular por R$ 500 mil. Suponha, apenas para ilustrar o procedimento, um redutor de ajuste aplicável de R$ 250 mil e um redutor social de R$ 100 mil, desconsideradas as atualizações monetárias e outras particularidades.
A base de cálculo seria de R$ 150 mil: primeiro, subtrai-se o redutor de ajuste e, depois, o redutor social. Sobre esse resultado incidiria a alíquota aplicável à operação, considerada a redução legal de 50% e o calendário de transição. Não se pode multiplicar o preço integral do apartamento por uma alíquota estimada e apresentar o resultado como tributo devido.
O exemplo depende de um imóvel elegível e da correta comprovação dos redutores.
Como será a tributação de apartamentos na planta e loteamentos?
O artigo 262 define que, em incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades serão devidos em cada pagamento. Essa disciplina atende a empreendimentos cujas parcelas podem ser recebidas durante a construção e depois da entrega das chaves.
Os redutores aplicáveis são distribuídos proporcionalmente entre as parcelas, conforme a regra legal. A incorporadora poderá compensar créditos permitidos sobre aquisições vinculadas ao empreendimento, observando condições de apuração e ressarcimento. O tratamento de créditos durante a existência do patrimônio de afetação requer controle específico.
Há regimes opcionais de transição para determinadas incorporações e parcelamentos iniciados antes dos marcos legais, com percentuais próprios sobre a receita recebida. A escolha exige comparar as vantagens com as limitações de créditos e redutores, pois não se trata de benefício cumulável automaticamente com todas as deduções do regime regular.
Permuta de imóveis e troca de terreno por apartamento pagam IBS e CBS?
A permuta de bens imóveis, por si só, não sofre incidência de IBS e CBS nos termos do artigo 252. Quando existe torna — a diferença paga para equilibrar os valores dos imóveis trocados — essa parcela poderá ser tributada conforme o regime aplicável.
A LC 227/2026 detalhou o tratamento do redutor de ajuste nas permutas realizadas entre contribuintes regulares e nas operações mistas, envolvendo um contribuinte e alguém que não integra o regime. Na troca de terreno por unidades futuras, a distribuição proporcional do redutor também exige atenção.
Portanto, afirmar que toda permuta é isenta, sem considerar a torna, é impreciso.
Aluguel por temporada e Airbnb terão tributação de hotelaria?
A locação residencial por até 90 dias ininterruptos recebe as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria quando realizada por contribuinte enquadrado no regime regular. A determinação do artigo 253 não converte automaticamente todos os proprietários que anunciam imóveis em plataformas digitais em contribuintes.
Para pessoas físicas, permanecem relevantes os critérios de receita e quantidade de imóveis previstos no artigo 251. As receitas de curta duração devem ser consideradas na verificação dos limites legais.
Contratos de aluguel antigos poderão pagar apenas 3,65%?
O artigo 487 prevê opção transitória para contratos de locação por prazo determinado que atendam a exigências de data, comprovação e registro. No regime opcional, o recolhimento conjunto do IBS e da CBS equivale a 3,65% da receita bruta recebida, conforme redação atualizada pela LC 227/2026.
Para contratos não residenciais, a opção depende de condições específicas vinculadas à formalização anterior à publicação da LC 214/2025 e ao registro ou disponibilização às autoridades. Nos contratos residenciais, a opção é limitada ao prazo original ou a 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, também respeitados os requisitos legais.
A escolha impede o aproveitamento de créditos relativos à operação e o uso do redutor social da locação. Por isso, o percentual especial não significa, necessariamente, menor tributação para todos os contribuintes e não vale para qualquer contrato novo.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro criará novo imposto sobre imóveis?
Não. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um instrumento de identificação dos imóveis urbanos e rurais integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Ele permite organizar informações cadastrais, mas sua criação não corresponde, por si só, à instituição de mais um tributo.
O artigo 256 também prevê valor de referência estimado a partir de dados de mercado, cartórios e administrações tributárias. Esse valor pode servir como elemento de prova em procedimentos de arbitramento, mas não substitui automaticamente o preço declarado em toda transação. A lei assegura mecanismo de impugnação conforme regulamentação.
O código CIB terá papel crescente nos registros e nas informações de obras e empreendimentos.
ITBI, IPTU e Imposto de Renda serão substituídos pelo IBS e pela CBS?
Não. O ITBI municipal nas transmissões imobiliárias, o IPTU incidente sobre propriedade urbana e o Imposto de Renda sobre ganhos de capital ou receitas de aluguel permanecem sujeitos às respectivas regras. O novo regime incide sobre operações econômicas determinadas, não sobre a simples existência de um imóvel no patrimônio.
Assim, uma negociação pode envolver deveres tributários diferentes, cada qual com hipótese de incidência própria.
Quando as regras serão aplicadas e o que conferir antes de 2027?
A implantação é gradual. O ano de 2026 funciona como fase de testes; em 2027 começa a cobrança regular da CBS, enquanto o IBS permanece na etapa de transição. A substituição progressiva de ICMS e ISS ocorrerá de 2029 a 2032, e o sistema completo é previsto para 2033.
Para agentes imobiliários, a preparação envolve conferir a condição de contribuinte, identificar cada operação, revisar contratos, separar despesas condominiais, apurar redutores e manter documentos que comprovem aquisições, obras e recebimentos. Empresas também precisam adaptar notas fiscais e sistemas aos atos técnicos aplicáveis.
A conclusão é que a LC 214/2025 não criou uma taxa única sobre imóveis. Ela estabeleceu um regime complexo, com critérios próprios de incidência, bases reduzidas, alíquotas diferenciadas e transição gradual. Quem pretende vender, alugar, construir ou intermediar imóveis deverá examinar a situação concreta antes de atribuir um percentual definitivo ao negócio.
Fontes oficiais consultadas
2. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 227/2026, texto atualizado
3. Presidência da República — Emenda Constitucional nº 132/2023
4. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, regulamentação da CBS
5. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo
6. Receita Federal — Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
7. Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária do Consumo e documentos fiscais
8. Receita Federal — Sinter, perguntas frequentes
9. Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.113 (base de cálculo do ITBI)
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Exemplos numéricos são ilustrativos; valores sujeitos ao IPCA e alíquotas de transição devem ser conferidos nos atos vigentes em cada operação.
