BRASÍLIA/DF — Quem compra um imóvel se acostumou a pagar o ITBI sobre o valor que a prefeitura manda — e não sobre o preço que efetivamente pagou. Quando os dois números divergem, e o da prefeitura é maior, o comprador desembolsa imposto a mais quase sem perceber. A Reforma Tributária mexeu justamente nesse ponto, e entender a mudança virou parte do custo de comprar bem.
A LC 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional, que define a base de cálculo do ITBI. O movimento tem duas faces: fortalece a fiscalização municipal, mas mantém — e em certa medida reafirma — as garantias de quem paga.
O que a lei mudou
O ITBI segue sendo um imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis, e a Reforma não o extinguiu nem o incorporou ao IBS e à CBS. O que a LC 227/2026 fez foi atualizar a regra da base de cálculo, em sintonia com o espírito da Reforma: mais integração de dados, mais fiscalização e mais capacidade de arrecadação para os municípios.
A nova redação autoriza os municípios a estimarem previamente o valor venal dos imóveis com base em critérios técnicos — dados de mercado, informações de cartórios, localização, padrão construtivo e características do bem. Na prática, inaugura um modelo mais orientado por inteligência fiscal e cruzamento de dados, no qual o compartilhamento de informações entre cartórios, prefeituras e agentes financeiros tende a crescer.
É um passo coerente com o sistema tributário que a Reforma desenha: digitalizado, integrado e movido por informação em tempo real.
O que o STJ já tinha decidido — e continua valendo
Aqui está o ponto que protege o comprador e que a nova lei não revogou. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1113, fixou três balizas que seguem de pé.
Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não está vinculado à base do IPTU — a base do IPTU não pode nem servir de piso. Segunda: o valor da transação declarado pelo comprador goza de presunção de veracidade, ou seja, presume-se que corresponde ao valor de mercado. Terceira: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em um valor de referência estabelecido de forma unilateral.
Traduzindo: o preço declarado na escritura é o ponto de partida, e o Fisco não pode simplesmente substituí-lo por uma tabela própria.
Onde mora o conflito: o valor venal de referência
Durante anos, muitos municípios adotaram o chamado valor venal de referência — uma estimativa própria, muitas vezes superior ao preço real da negociação — e cobraram o ITBI sobre ela. Foi essa prática que gerou milhares de ações judiciais país afora, com compradores pedindo de volta o que pagaram a mais.
A LC 227/2026 tenta organizar esse terreno ao permitir a estimativa prévia por critérios técnicos. Mas há um limite que a lei não apaga: essa estimativa não é uma autorização para cobrar sobre qualquer valor. Pela lógica do Tema 1113 e do art. 148 do CTN, o valor de referência pode, no máximo, justificar a abertura de um processo administrativo para apurar a veracidade do preço declarado — nunca substituí-lo automaticamente.
Ou seja, se a prefeitura discorda do valor informado, o ônus é dela: precisa instaurar procedimento com contraditório e ampla defesa para afastar a declaração do contribuinte. A régua ficou mais sofisticada, mas continua sendo o comprador quem declara primeiro, e o Fisco quem tem de provar o contrário.
As garantias que o comprador conserva
A própria legislação fixa limites ao novo poder de estimativa. Os critérios técnicos usados pelo município precisam ser divulgados de forma transparente, acessível e fundamentada — nada de tabela secreta. E o contribuinte deve dispor de meios efetivos para contestar administrativamente a estimativa antes de qualquer cobrança se consolidar.
Há ainda um ponto que costuma passar despercebido e vale dinheiro: a nova lei não retroage. As transações anteriores à sua vigência seguem as regras antigas. Quem pagou ITBI calculado sobre um valor de referência maior que o preço declarado ainda pode buscar judicialmente a restituição do que pagou a mais, respeitado o prazo de cinco anos contados do pagamento.
O que fazer antes e depois de comprar
Três cuidados resumem a postura recomendada. Antes de comprar, verificar como o município calcula o ITBI e se ele adota valor de referência, para não ser surpreendido no fechamento. No momento do pagamento, conferir se a base usada corresponde ao valor real da transação declarado — e, se for maior, questionar antes de recolher. E, para quem já comprou, vale revisar os ITBIs pagos nos últimos cinco anos: se houve cobrança sobre valor de referência superior ao declarado, sem processo administrativo, pode haver direito à devolução.
O recado da Reforma, nesse ponto, vai além do imposto. Ela moderniza a forma como o Estado arrecada e fiscaliza, e o fortalecimento da inteligência fiscal é um caminho sem volta — mas precisa vir acompanhado de transparência e segurança jurídica. Para o comprador, conhecer as regras do jogo deixou de ser opcional: é parte do custo de comprar bem.
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Fontes: Emenda Constitucional nº 132/2023; Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 148); Lei Complementar nº 227/2026; Supremo Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1113 (REsp 1.937.821/SP).
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.
