BRASÍLIA/DF — A nova nota fiscal eletrônica criada para o mercado imobiliário acaba de avançar mais uma etapa técnica. O Portal Nacional da NF-e publicou em 2 de setembro o pacote oficial de schemas XML da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI, modelo 77.
A publicação não significa que todas as empresas precisam começar a emitir o documento hoje. Significa que desenvolvedores e fornecedores de ERP já possuem a estrutura oficial necessária para preparar seus sistemas antes da entrada da obrigatoriedade.
O que é a NF-e ABI
A NF-e ABI é um documento fiscal eletrônico nacional criado especificamente para registrar operações de alienação de bens imóveis dentro da nova estrutura de IBS e CBS.
Ela possui existência exclusivamente digital, assinatura eletrônica e autorização no ambiente nacional próprio.
O projeto pretende padronizar informações que hoje estão dispersas entre contratos, escrituras, registros, sistemas empresariais e obrigações fiscais.
A nova nota é o modelo 77
Assim como a NF-e de mercadorias utiliza o modelo 55 e outros setores possuem documentos próprios, a Reforma criou o modelo 77 para operações imobiliárias.
A NF-e ABI foi desenhada para comportar modalidades como alienação em geral, arrematação, adjudicação ou remição, cessão ou transmissão de direitos e permuta com torna.
Portanto, não será simplesmente uma “nota fiscal de venda de apartamento”.
O que foi publicado agora
O pacote 1.00 contém arquivos XSD que funcionam como uma espécie de contrato técnico do documento.
Eles determinam quais campos existem, como cada informação precisa ser estruturada, quais dados são obrigatórios e como sistemas devem formar o XML que será transmitido à administração tributária.
O pacote inclui o schema principal da NF-e ABI, o documento processado e estruturas próprias para eventos e consultas.
Cancelamento e pagamento de parcelas já aparecem na estrutura
Entre os arquivos estão schemas voltados ao cancelamento e ao evento de pagamento de parcela.
Esse segundo ponto merece atenção especial do mercado imobiliário. O MOC prevê registro do valor original da parcela, acréscimos, total pago, data de pagamento e informações relacionadas ao IBS e à CBS.
Isso aproxima a nota fiscal da realidade de incorporadoras e loteadoras, nas quais uma venda pode gerar dezenas de recebimentos ao longo dos anos.
Venda na planta terá acompanhamento do pagamento
O leiaute permite evento específico para pagamento de parcelas em determinadas alienações de lote ou imóvel na planta.
Assim, uma venda não termina tecnologicamente quando a NF-e ABI inicial é autorizada. Eventos posteriores poderão complementar o ciclo fiscal da operação conforme os pagamentos acontecem.
A Reforma começa, portanto, a ligar contrato imobiliário, contas a receber e documento fiscal eletrônico.
Redutor de ajuste também aparece no XML
A nova tributação imobiliária possui mecanismos próprios para evitar que valores acumulados antes da Reforma sejam integralmente alcançados pelo novo IVA.
Um deles é o redutor de ajuste.
A NF-e ABI possui campos específicos para registrar esses valores e utilizá-los na composição da base de IBS e CBS quando a legislação permitir.
Isso significa que o cadastro histórico do imóvel poderá interferir diretamente na emissão correta do documento.
O redutor social também está previsto
O leiaute também contempla o redutor social previsto para determinadas operações com imóveis residenciais.
O sistema precisa identificar, entre outros elementos, o tipo do imóvel, a operação, os adquirentes e a possibilidade legal de utilização do benefício.
Não será suficiente criar um campo genérico chamado “desconto tributário”. O XML possui regras próprias de validação.
Quando a NF-e ABI se torna obrigatória
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da NF-e ABI modelo 77.
Há, contudo, uma exceção importante.
Para contribuintes optantes pelo Simples Nacional, a emissão dos documentos abrangidos pelo ato começa em 1º de janeiro de 2027.
Portanto, o regime tributário do emissor também influencia o calendário.
Publicar schema não significa que a obrigação começou
Esse é provavelmente o principal cuidado ao interpretar a notícia.
Schema publicado significa que o padrão técnico oficial já pode ser incorporado aos sistemas.
Obrigatoriedade significa que, a partir da data definida na norma, o contribuinte enquadrado precisa efetivamente utilizar o documento.
São dois momentos diferentes.
O manual já havia sido fechado em agosto
Antes dos schemas, o Portal Nacional publicou em 25 de agosto a versão 1.00a do Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI e de seu Anexo de Leiaute e Regras de Validação.
A sequência mostra que o projeto está saindo rapidamente da fase de minuta.
Primeiro vieram os documentos técnicos consolidados. Agora chegam os schemas efetivamente utilizados pelos sistemas para estruturar o XML.
Incorporadoras não deveriam esperar dezembro
Empresas que vendem imóveis, loteamentos ou direitos imobiliários precisam tratar a NF-e ABI como projeto de tecnologia e tributação.
Será necessário mapear contratos, imóveis, adquirentes, percentuais de participação, parcelas, redutores e classificações tributárias.
Se esses dados estiverem espalhados entre ERP, CRM, planilhas e sistema financeiro, o problema não será resolvido apenas instalando uma atualização fiscal em novembro.
A nota fiscal passa a conhecer o imóvel
A NF-e ABI foi desenhada para carregar informações muito mais profundas do que uma nota convencional de serviços.
O sistema precisa compreender a operação imobiliária, identificar participantes e considerar elementos que interferem diretamente na base de IBS e CBS.
É uma mudança estrutural no modo como o mercado imobiliário produzirá informação fiscal.
O próximo passo é testar o XML
Com a publicação dos schemas, fornecedores de software ganham um padrão oficial contra o qual podem validar seus arquivos.
O trabalho agora é garantir que o ERP consiga gerar XML compatível, aplicar corretamente as regras do MOC e tratar eventos posteriores sem rejeições.
Para empresas do setor imobiliário, setembro e outubro deveriam ser meses de homologação, não de espera.
A NF-e ABI já deixou de ser apenas um projeto da Reforma Tributária. O manual está publicado, os schemas oficiais estão disponíveis e a primeira obrigatoriedade começa em dezembro.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para atualizações sobre NF-e ABI, IBS, CBS e os novos documentos fiscais criados pela Reforma.
Fontes públicas: Lei Complementar nº 214/2025; Lei Complementar nº 227/2026; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; Portal Nacional da NF-e; Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI v.1.00a; Anexo I – Leiaute e Regras de Validação da NF-e ABI.
Este conteúdo é informativo. A publicação do pacote de schemas não deve ser confundida com o início da obrigatoriedade de emissão. O enquadramento deve ser verificado conforme a operação e o regime tributário do contribuinte.
