BRASÍLIA/DF — O aluguel de imóveis, veículos, máquinas e equipamentos está no centro de uma mudança importante na Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e). A partir de 1º de dezembro de 2026, operações de locação alcançadas pelo cronograma da Reforma Tributária passam a ter novas exigências de documentação fiscal, com códigos próprios e campos preparados para registrar informações sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A novidade atinge especialmente empresas locadoras, administradoras e negócios que mantêm sistemas próprios de faturamento. Mas há uma diferença fundamental: a data não significa que qualquer pessoa que receba aluguel de um imóvel residencial terá, automaticamente, de emitir NFS-e em dezembro.
O prazo está previsto no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e foi reiterado pelo Comitê Gestor da NFS-e. A implantação do novo leiaute, entretanto, ocorre em etapas, e algumas funcionalidades ainda estavam em ambiente de testes no comunicado oficial de 29 de outubro.
O que muda na nota fiscal de locação em 1º de dezembro?
O cronograma alcança locações de bens móveis e locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, ressalvadas as situações previstas na regulamentação. Essas operações terão identificação específica no padrão nacional de documentos fiscais utilizado para a Reforma Tributária.
Até então, muitas locações eram documentadas por contratos, recibos ou faturas, conforme o tipo de operação e as regras aplicáveis. A nova disciplina busca registrar informações necessárias à apuração dos tributos sobre o consumo. Isso não transforma, por si só, toda locação pura em serviço sujeito ao ISS municipal.
A empresa deverá analisar a natureza real do contrato antes de escolher o código. Locação de equipamento, prestação de serviço com operador e fornecimento de outro direito não são necessariamente a mesma operação para fins fiscais.
Quais aluguéis e locações entram nas novas classificações?
Os novos códigos divulgados na documentação técnica do sistema nacional incluem:
- 99.03.01: locação de bens imóveis;
- 99.03.02: cessão onerosa de bens imóveis;
- 99.03.03: arrendamento de bens imóveis;
- 99.03.04: servidão, cessão de uso ou de espaço de imóveis, quando não caracterizarem operações sujeitas ao ISS;
- 99.03.05: permissão de uso ou direito de passagem de imóveis, quando não caracterizarem operações sujeitas ao ISS;
- 99.04.01: locação de bens móveis.
No dia a dia, isso pode envolver aluguel empresarial de salas e galpões, locação de automóveis, máquinas de construção, geradores e equipamentos para eventos. A classificação correta depende da operação concreta e não apenas do nome comercial utilizado no contrato.
O que a Nota Técnica 009 mudou no preenchimento da NFS-e?
A Nota Técnica nº 009, divulgada em junho, reorganizou o leiaute para receber informações sobre essas atividades. Para imóveis, introduziu o grupo gLocacao, destinado a dados de locação, cessão onerosa e arrendamento, e o gUnidImob, para individualização de até 99 unidades imobiliárias em uma mesma nota.
Para bens móveis, o grupo anteriormente chamado gLocBensMoveis passou a ser denominado bensMoveis, com capacidade de até 1.000 registros. A atualização também contempla informações de ajustes na base de cálculo e vínculos de pagamentos, sujeitos às versões e regras técnicas aplicáveis.
Na prática, uma locadora com dezenas de equipamentos ou uma empresa que administra vários imóveis precisará verificar se seu programa já consegue organizar e transmitir esses dados corretamente.
Já é possível emitir a nova NFS-e de aluguel pelo site nacional?
Ainda não de maneira ampla, segundo o informe oficial de 29 de outubro de 2026. Naquela data, os novos fatos geradores associados aos códigos 99.02 a 99.04 estavam disponíveis em produção restrita, para testes por API. O emissor web com uma entrada própria para essas operações foi anunciado para disponibilização futura.
O Comitê Gestor informou que os três primeiros releases da NT 009 deveriam entrar em produção em 1º de dezembro. Enquanto isso não ocorre, as emissões oficiais devem seguir o leiaute efetivamente vigente no ambiente de produção. Um documento emitido em ambiente de testes não tem efeito fiscal.
Por isso, empresas não devem confundir um teste bem-sucedido no sistema do fornecedor com a liberação definitiva de uma funcionalidade no portal nacional.
Quem aluga um único imóvel residencial terá de emitir NFS-e?
Não é correto afirmar que todo proprietário pessoa física terá obrigação de emitir NFS-e em dezembro. A condição de contribuinte do IBS e da CBS para pessoas físicas que exploram locação imobiliária depende de requisitos legais, inclusive quantidade de imóveis e receita, e não nasce simplesmente da existência de um contrato de aluguel.
A Receita Federal também informou que as obrigações cadastrais e documentais da CBS aplicáveis às pessoas físicas contribuintes foram postergadas para 1º de janeiro de 2027, por meio do Decreto nº 13.075/2026. Mesmo a partir dessa data, é necessário verificar se a pessoa efetivamente se enquadra nas hipóteses legais.
Outro cuidado: exigir uma NFS-e para fins de IBS/CBS não equivale a instituir cobrança automática de ISS sobre locação de bem móvel. O tratamento de cada tributo deve ser analisado separadamente.
A falta dos campos de IBS e CBS fará a nota ser rejeitada em dezembro?
O Comitê Gestor esclareceu que a ausência dessas informações na NFS-e até 31 de dezembro de 2026 não ocasionará rejeição automática pelo sistema nacional. Isso não significa autorização para omitir dados exigidos: a desconformidade pode gerar consequências previstas na regulamentação, de acordo com a situação do contribuinte.
Também é necessário diferenciar o início das obrigações documentais do início da cobrança efetiva dos tributos. A Reforma Tributária possui cronograma de transição, e a inclusão de novos campos não autoriza concluir que um aluguel terá aumento imediato de imposto em dezembro.
O que locadoras e administradoras devem conferir antes de dezembro?
O primeiro passo é identificar quais contratos correspondem a locações puras de bens móveis, locações imobiliárias ou operações mistas. Depois, convém revisar o cadastro de imóveis e bens, valores contratados, partes envolvidas, dados de pagamento e classificação de cada fornecimento.
Na parte tecnológica, o responsável fiscal deve solicitar ao fornecedor do sistema a versão do leiaute, confirmar quais operações já estão disponíveis em produção e testar a geração e a validação de documentos em ambiente restrito. Para empresas com integração por API, o acompanhamento dos releases da NT 009 é essencial.
A mudança de dezembro é, sobretudo, um alerta para preparar contratos, cadastros e emissão de documentos fiscais. O alcance exato da obrigação continua dependendo do tipo de locação, do contribuinte e do cronograma oficial — e não apenas do fato de alguém receber aluguel.
Fontes oficiais consultadas
3. Portal Nacional da NFS-e — publicação da Nota Técnica 009 e descrição dos novos grupos
4. Portal Nacional da NFS-e — disponibilização do primeiro release da NT 009 em 20/10/2026
7. Receita Federal — esclarecimentos sobre locação por pessoa física e Reforma Tributária
8. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado
Conteúdo de caráter informativo, elaborado a partir da legislação e das fontes oficiais consultadas na data de publicação. A obrigação de emissão de documentos fiscais, o enquadramento de pessoas físicas e jurídicas, a classificação de contratos e o tratamento de IBS, CBS e ISS dependem dos fatos de cada operação e da implantação técnica vigente. Os exemplos não substituem avaliação contábil ou jurídica individualizada.
