BRASÍLIA/DF — A troca de um imóvel por outro não gera IBS e CBS na Reforma Tributária, exceto sobre a torna, que é o valor pago em dinheiro para compensar diferença de preço entre os bens. A Lei Complementar nº 214/2025 trata a permuta como hipótese de não incidência e define regras específicas para o redutor de ajuste dos imóveis trocados, inclusive na permuta de terreno por unidades a construir.
A regra interessa sobretudo a incorporadoras, que costumam adquirir terrenos oferecendo apartamentos do futuro empreendimento ao proprietário. Também alcança trocas entre empresas e pessoas físicas, com tratamento diferente conforme cada parte seja ou não contribuinte do regime regular.
A permuta de imóveis paga IBS e CBS?
Não, em regra. O art. 252, § 2º, inciso I, da LC nº 214/2025 estabelece que o IBS e a CBS não incidem nas operações de permuta entre bens imóveis. A exceção é a torna, que será tributada conforme as regras do regime específico de imóveis.
O valor permutado também não é considerado no valor da operação para o cálculo do redutor de ajuste. O efeito econômico da troca aparece no tratamento do redutor de cada imóvel recebido.
Como fica o redutor na troca entre contribuintes?
Quando os dois permutantes são contribuintes do regime regular, a lei mantém o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser usado em operações futuras com o imóvel recebido. Cada parte leva o seu redutor para o novo bem.
Na permuta para entrega de unidades a construir, o redutor é aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, com base na fração ideal das unidades permutadas.
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E quando só uma das partes é contribuinte?
O § 5º-A do art. 252 trata da permuta entre contribuinte e não contribuinte do regime regular. Não é constituído redutor para o imóvel recebido pelo não contribuinte, que não precisa dele por estar fora da incidência.
Para o contribuinte, o redutor do imóvel recebido corresponde ao redutor do imóvel que ele entregou. Se ele pagou torna, soma-se o valor pago; se recebeu torna do não contribuinte, deduz-se o valor recebido, sem que o redutor fique negativo.
Como funciona a permuta de terreno por apartamentos?
É a operação típica de incorporação: o dono do terreno o entrega à incorporadora e recebe unidades do prédio que será construído. Pela LC nº 214/2025, essa troca não sofre IBS e CBS, salvo sobre eventual torna.
A lei estende a mesma lógica às vendas quitadas de imóvel seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade construída ou a construir, desde que a venda e o compromisso sejam feitos na mesma data, por instrumento público.
A torna é tributada como venda?
Sim. A parcela paga em dinheiro é tratada como operação onerosa e tributada nos termos do regime específico de imóveis, com redução de 50% nas alíquotas, quando o recebedor for contribuinte do regime regular.
Por isso, a definição dos valores atribuídos a cada imóvel no contrato de permuta influencia o tamanho da torna e o tributo devido.
O que observar nos contratos de permuta?
Os contratos devem identificar com precisão os imóveis trocados, os valores atribuídos, a existência de torna e, na permuta por unidades a construir, as frações ideais de cada parte. Essas informações sustentam o cálculo do redutor de ajuste.
Também é importante verificar se cada permutante é contribuinte do regime regular, já que essa condição muda a forma de constituir e transferir o redutor.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 252, 257 e 261
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
