BRASÍLIA/DF — A pessoa física que recebe aluguéis poderá ser enquadrada como contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) com a Reforma Tributária. A novidade, porém, não significa que qualquer proprietário de uma casa, apartamento ou sala comercial passará a recolher os dois tributos. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece requisitos específicos para identificar quando a exploração imobiliária realizada por pessoa física entra no regime regular.
O ponto central está no art. 251: na regra baseada no ano anterior, é necessário verificar simultaneamente a receita obtida com locação, cessão onerosa ou arrendamento e a quantidade de imóveis distintos envolvidos nessas operações. Também existe uma hipótese de enquadramento no próprio ano, quando a receita supera determinado patamar. Entender essa combinação é essencial para evitar a conclusão equivocada de que ultrapassar R$ 240 mil, isoladamente, já tornaria qualquer locador contribuinte.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS?
Pela regra geral do art. 251, § 1º, inciso I, a pessoa física é considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, a receita total de locações, cessões onerosas e arrendamentos supera R$ 240 mil e essas operações envolvem mais de três imóveis distintos. As condições são cumulativas: a legislação exige tanto o critério financeiro quanto o quantitativo. Assim, quatro imóveis é o número mínimo para atender à exigência de quantidade, mas isso não dispensa a verificação da receita.
Há uma ressalva decisiva: os R$ 240 mil representam o valor originalmente previsto na lei, sujeito à atualização mensal pelo IPCA desde janeiro de 2025. O valor aplicável deve ser o oficialmente atualizado e divulgado na forma da regulamentação, não simplesmente o número nominal reproduzido em notícias ou simulações. Para avaliar o enquadramento em 2027, o locador precisará examinar suas operações do ano anterior e o limite efetivamente vigente.
Quem possui apenas um, dois ou três imóveis pagará os novos tributos?
O simples recebimento de aluguéis de até três imóveis distintos não preenche a condição quantitativa exigida pela regra específica da locação, ainda que a receita seja elevada. Da mesma forma, ter quatro ou mais imóveis não basta quando a receita total dessas operações permanece abaixo do limite legal atualizado. Isso não equivale a dispensar o Imposto de Renda, pois as regras de tributação dos rendimentos de aluguel continuam existindo separadamente.
Considere dois exemplos meramente ilustrativos, utilizando o limite nominal de R$ 240 mil: uma pessoa que aluga quatro apartamentos por R$ 5.500 mensais cada teria receita anual de R$ 264 mil e atenderia aos dois critérios nominais. Já outra que recebe R$ 15 mil mensais pela locação de somente dois imóveis não preencheria o requisito de quantidade, embora recebesse R$ 360 mil por ano. A conclusão definitiva sempre exige o limite corrigido e a análise concreta das operações.
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É possível virar contribuinte durante o próprio ano?
Sim. O art. 251, § 2º, estabelece hipótese de enquadramento durante o próprio ano-calendário quando a receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento excede em 20% o limite financeiro previsto para a regra geral. A redação atual, alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, determina expressamente que também seja observada a quantidade de imóveis distintos. Portanto, o aumento excepcional da receita não elimina a exigência de mais de três imóveis.
Tomando apenas como referência matemática o valor original de R$ 240 mil, o acréscimo de 20% corresponderia a R$ 288 mil, mas esse não deve ser anunciado como limite definitivo para 2027. A atualização oficial do valor-base repercute no patamar de enquadramento durante o ano. O proprietário deve acompanhar a receita acumulada e o número de unidades locadas, sobretudo quando novos contratos elevarem rapidamente a arrecadação.
O que conta como imóvel distinto na fiscalização?
A contagem não depende exclusivamente do número de matrículas imobiliárias. O art. 383 do Decreto nº 12.955/2026 considera distintas as unidades imobiliárias autônomas que permitam ocupação ou utilização privativa, com identificação cartográfica própria, mesmo que não estejam individualmente registradas em cartório. Em determinados casos, portanto, um empreendimento com várias unidades locáveis pode exigir análise mais detalhada do que a simples conferência da escritura.
A regulamentação também trata de frações ideais e copropriedade, em que a receita e a sujeição passiva precisam respeitar a participação de cada titular. Isso torna importante organizar contratos, identificação das unidades e percentuais de propriedade antes de calcular o enquadramento. Uma avaliação baseada apenas na quantidade de contratos assinados pode não reproduzir corretamente o critério jurídico.
Quanto de IBS e CBS incidirá sobre os aluguéis?
Para locações, cessões onerosas e arrendamentos abrangidos pelo regime, o art. 261 da LC nº 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas aplicáveis de IBS e CBS. Em outras palavras, a alíquota efetiva dessa operação corresponde a 30% da alíquota que seria aplicada sem a redução, consideradas as regras e a transição vigentes. Isso não significa uma cobrança fixa de 30% sobre o aluguel nem autoriza afirmar que todas as locações terão a mesma carga final.
Na locação residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, o art. 260 ainda prevê redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês, até o limite da base de cálculo. Esse valor também está sujeito à atualização pelo IPCA. A apuração dependerá, portanto, da natureza do imóvel, da base tributável, dos redutores permitidos e das alíquotas efetivamente aplicáveis ao período.
Quando nasce a obrigação de pagar o tributo sobre aluguel?
No regime específico das operações imobiliárias, a lei estabelece que o fato gerador da locação, cessão onerosa ou arrendamento ocorre no momento do pagamento. A informação de recebimento precisa estar conciliada com a documentação fiscal e com os dados utilizados na apuração dos novos tributos.
Também há distinção entre locação residencial comum e estadias residenciais de curta duração. Quando realizadas por contribuinte do regime regular por período não superior a 90 dias ininterruptos, essas operações seguem as regras tributárias da hotelaria, nos termos do art. 253. O enquadramento e a forma de tributação precisam ser verificados antes de tratar toda receita de hospedagem temporária como aluguel residencial tradicional.
A pessoa física terá de abrir empresa ou obter CNPJ?
Ser contribuinte de IBS ou CBS não significa, automaticamente, constituir uma sociedade empresária ou transferir os imóveis para uma pessoa jurídica. Contudo, a Reforma passou a prever obrigações cadastrais e de emissão de documentos fiscais para pessoas físicas enquadradas como contribuintes. Conforme comunicado da Receita Federal de 22 de julho de 2026, o Decreto nº 13.075/2026 adiou a produção de efeitos dessas exigências no âmbito da CBS para 1º de janeiro de 2027.
Assim, a inscrição no CNPJ pode funcionar como identificação cadastral da pessoa física contribuinte, sem que isso, por si só, mude a titularidade do patrimônio. A Receita Federal também publicou cronograma de documentos fiscais que contempla locações e arrendamentos. Os locadores sujeitos ao regime devem acompanhar os leiautes, procedimentos e orientações oficiais para cumprir corretamente as obrigações de 2027.
O IBS e a CBS substituirão o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não. O Imposto de Renda da Pessoa Física continua sendo uma tributação distinta daquela incidente sobre o consumo. Assim, uma pessoa pode não se enquadrar como contribuinte de IBS e CBS nas locações e, ainda assim, precisar declarar os rendimentos recebidos e recolher IR quando devido. A Receita Federal mantém orientações próprias para receitas recebidas de pessoa física, inclusive pelo Carnê-Leão, e para aluguéis pagos por pessoas jurídicas.
Por isso, a análise não deve misturar os critérios de sujeição passiva do IBS/CBS com as deduções admitidas no Imposto de Renda. Condomínio, tributos incidentes sobre o imóvel e despesas de administração têm tratamento próprio na legislação do IRPF, enquanto a base de cálculo dos novos tributos segue as regras específicas da LC nº 214. São obrigações diferentes, com fundamentos e procedimentos que não devem ser confundidos.
Contratos antigos podem ter tratamento diferente?
A LC nº 214/2025 prevê, no art. 487, uma alternativa de recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida em determinadas locações decorrentes de contratos por prazo determinado. Essa opção não está disponível indistintamente para todos os contratos: existem exigências quanto à data de celebração e à comprovação do instrumento, além de regras diferentes para imóveis residenciais e não residenciais. Para os residenciais elegíveis, a disciplina limita a aplicação ao prazo original ou a 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
O regime opcional também possui consequências próprias, incluindo vedação de créditos relacionados à operação e impossibilidade de utilização do redutor social. Portanto, não se deve comparar apenas a alíquota de 3,65% com a redução de 70% do regime regular sem examinar as demais condições. A elegibilidade do contrato e a vantagem econômica exigem conferência individualizada.
O que o proprietário deve verificar antes de 2027?
O primeiro passo é reunir todos os contratos e identificar quantos imóveis distintos efetivamente integram as operações de locação, cessão ou arrendamento. Em seguida, deve-se levantar a receita por imóvel no ano anterior e no ano corrente, confrontando os totais com os limites atualizados oficialmente. É igualmente importante separar locações residenciais, comerciais e de curta duração, além de mapear eventuais situações de copropriedade.
Quem estiver próximo do enquadramento deve acompanhar as orientações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS sobre cadastro, documentos fiscais e apuração. Também convém verificar contratos antigos que possam atender ao regime transitório. A conclusão principal é simples: a Reforma permite tributar determinadas locações feitas por pessoas físicas, mas não criou uma cobrança automática de IBS e CBS sobre todo aluguel recebido no Brasil.
Fontes oficiais consultadas:
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado (arts. 251, 253, 254, 260, 261 e 487)
2. Senado Federal — Decreto nº 12.955/2026, Regulamento da CBS (arts. 361, 363, 377, 379, 382 e 383)
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Receita Federal — Emissão do CNPJ e de documentos fiscais por pessoas físicas contribuintes da CBS começará em 1º de janeiro de 2027 (22/07/2026)
5. Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária do Consumo e cronograma de documentos fiscais (atualizado em 21/09/2026)
6. Receita Federal — Carnê-Leão: rendimentos de locação e tratamento no IRPF
Conteúdo informativo elaborado com base na legislação e nas orientações oficiais consultadas até 9 de outubro de 2026. Os valores legais de R$ 240 mil e R$ 600 são referências nominais previstas na lei e sujeitos à atualização pelo IPCA. Para decisões concretas, devem ser observados os limites e procedimentos oficiais vigentes no período.
