BRASÍLIA/DF — A pessoa física que vende quatro imóveis em menos de cinco anos deverá pagar IBS e CBS a partir de 2027? A resposta depende de quando ocorreram as vendas e de há quanto tempo cada imóvel pertence ao vendedor. Pela Lei Complementar nº 214/2025, realizar quatro alienações ao longo de cinco anos não significa, automaticamente, enquadramento nos novos tributos. A regra considera, principalmente, a venda de mais de três imóveis distintos dentro de um mesmo ano-calendário, observadas as condições legais.
A distinção é relevante para famílias que negociam patrimônio próprio, investidores e pessoas que compram imóveis para revenda. O Decreto nº 12.955/2026 detalhou a aplicação dos critérios para a CBS, inclusive o tratamento da quarta operação e das vendas de imóveis construídos pelo próprio proprietário.
Vender quatro imóveis em cinco anos gera IBS e CBS?
Não necessariamente. Imagine alguém que venda um apartamento em 2027, outro em 2028, um terreno em 2029 e uma casa em 2030. Embora sejam quatro bens alienados dentro de cinco anos, esse histórico isoladamente não ultrapassa o limite de mais de três imóveis distintos em um único ano-calendário.
A situação muda quando quatro unidades elegíveis são vendidas no mesmo ano. Nesse caso, a pessoa física pode ser considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, conforme o artigo 251 da lei complementar e a regulamentação aplicável.
O que significa o prazo de cinco anos da lei?
O período de cinco anos não é, nessa regra, um intervalo para somar todas as vendas realizadas pelo contribuinte. Ele se refere ao tempo de permanência dos imóveis em seu patrimônio. Para o enquadramento pela venda de mais de três imóveis, consideram-se aqueles adquiridos há menos de cinco anos na data da alienação.
Por exemplo, quem compra quatro apartamentos em 2025 e vende os quatro em 2027 deve examinar o enquadramento. Já quatro imóveis mantidos por mais de cinco anos não se enquadram automaticamente nessa hipótese, embora outras situações legais possam exigir análise.
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A tributação começa na venda do quarto imóvel?
O Decreto nº 12.955/2026 prevê o enquadramento, no próprio ano-calendário, a partir da quarta operação elegível e das posteriores. A contagem depende de imóveis distintos, e não simplesmente do número de contratos celebrados sobre a mesma unidade.
Além disso, vender mais de três imóveis elegíveis no ano anterior pode caracterizar o contribuinte no ano seguinte. Por isso, quem pretende negociar vários bens em 2027 precisa verificar também as alienações realizadas em 2026, sem presumir que o histórico anterior seja irrelevante.
Quem construiu dois imóveis para vender também paga?
Existe uma segunda hipótese, independente do limite de quatro imóveis. Quem vende mais de um imóvel construído por conta própria nos cinco anos anteriores à alienação pode passar a ser contribuinte. A regulamentação prevê o enquadramento a partir da segunda operação elegível no próprio ano.
Isso alcança situações de construção realizada pelo próprio alienante, inclusive nas condições regulamentares de participação com terceiros. O enquadramento exige verificar os requisitos efetivos e não deve ser confundido com a simples reforma de um imóvel residencial antigo.
A venda de imóvel herdado entra na contagem?
Imóveis recebidos por herança, doação ou meação exigem atenção especial. Para a regra dos cinco anos, a lei determina considerar a data de aquisição pelo falecido, doador ou cônjuge meeiro, em vez de reiniciar automaticamente o prazo no recebimento do patrimônio.
Assim, herdar hoje um imóvel adquirido pelo falecido há dez anos não significa que ele tenha sido comprado recentemente para revenda. Entretanto, a documentação e as características das demais operações precisam ser examinadas para determinar o enquadramento.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS na venda?
A legislação prevê redução de 50% das alíquotas aplicáveis às operações imobiliárias sujeitas ao regime específico. Isso não significa uma tributação fixa de 50% sobre o preço do imóvel. A alíquota efetiva dependerá dos percentuais vigentes e do regime de transição.
O cálculo também poderá utilizar o redutor de ajuste, destinado a diminuir a base tributável, conforme o histórico e as regras de aquisição. Imóveis residenciais novos e lotes residenciais poderão, quando atendidas as condições legais, utilizar ainda o redutor social.
O Imposto de Renda sobre a venda continua existindo?
Sim. O Imposto de Renda sobre ganho de capital permanece distinto do IBS e da CBS. A Receita Federal considera, em regra, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição, ressalvadas as hipóteses legais de isenção e redução.
O ITBI municipal, quando devido, também não é extinto pela reforma. Assim, a ausência de IBS e CBS numa venda ocasional não significa ausência de todos os tributos relacionados à operação imobiliária.
Como saber se uma venda será tributada em 2027?
O proprietário deve conferir a quantidade de imóveis distintos vendidos em cada ano, as datas de aquisição, a origem dos bens e a existência de construções realizadas para venda. Contratos, escrituras, matrículas e comprovantes de custos ajudam a documentar essas circunstâncias.
A regra central é que quatro vendas distribuídas por cinco anos não geram, sozinhas, a incidência do IBS e da CBS. O enquadramento depende dos critérios legais e regulamentares, especialmente da concentração das alienações no ano-calendário e do tempo de aquisição dos imóveis.
Fontes oficiais consultadas
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado (arts. 251, 257 a 261)
2. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, arts. 382 e 383
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado
5. Receita Federal — Ganho de capital na venda de bens e direitos
6. Receita Federal — Principais marcos regulatórios da Reforma Tributária do Consumo
Conteúdo informativo elaborado com base na legislação e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A incidência de tributos em negócios imobiliários depende das características de cada operação, da documentação disponível e das normas vigentes no momento da alienação.
