Você fechou negócio, combinou o preço, assinou o contrato — e então chegou a guia do ITBI calculada sobre um valor completamente diferente do que você pagou pelo imóvel. Maior, claro. Sempre maior.
Essa situação acontece em municípios de todo o Brasil. A prefeitura tem uma tabela interna de “valores de referência” — e quando o preço que você declarou fica abaixo desse valor de referência, o imposto é calculado sobre a tabela, não sobre o preço real da sua transação. O resultado é uma cobrança sobre um valor que não existiu — sobre dinheiro que nunca saiu do seu bolso para o bolso do vendedor.
A boa notícia é que isso é ilegal. E desde a LC 227/2026, contestar ficou mais fácil do que nunca.
Por que a prefeitura faz isso — e por que não pode
A lógica da prefeitura é compreensível do ponto de vista da arrecadação. Imóveis são frequentemente declarados por valores abaixo do mercado para reduzir o ITBI — prática que existiu por décadas e que gerou um histórico de subavaliação nas escrituras brasileiras. Para combater isso, muitos municípios criaram tabelas de valores mínimos de referência: se você declara um valor abaixo da tabela, o imposto é cobrado sobre a tabela.
O problema é que essa prática colide frontalmente com o que o STJ firmou no Tema 1.113 de Recurso Repetitivo. A tese é clara em três pontos: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A LC 227/2026 foi além e positivou esse entendimento no CTN. O novo § 1º do art. 38 define valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado — ou seja, o preço real da sua transação. E o novo § 2º exige que qualquer estimativa do fisco seja fundamentada em critérios técnicos específicos. Valor de referência sem metodologia explicada não tem mais amparo legal.
O que o município pode fazer — e o que não pode
Existe uma distinção importante que precisa ser feita aqui. O município não está proibido de questionar o valor declarado pelo contribuinte. Se você declara que pagou R$ 200.000 por um apartamento de três quartos num bairro nobre onde todos os imóveis similares valem R$ 600.000, a prefeitura tem razão de desconfiar — e o direito de investigar.
O que o município não pode fazer é cobrar sobre valor diferente do declarado sem abrir processo administrativo. O art. 148 do CTN estabelece que, quando o fisco discordar do valor declarado pelo contribuinte, deve instaurar processo regular de arbitramento — com notificação, prazo para defesa e fundamentação técnica. Só depois desse processo, se o valor declarado for afastado, o ITBI pode ser cobrado sobre valor diferente.
Cobrar diretamente sobre a tabela de referência, sem processo administrativo, sem notificação, sem oportunidade de defesa — isso viola o art. 148 do CTN, o Tema 1.113 do STJ e o novo § 1º do art. 38 do CTN. É cobrança ilegal.
Como identificar se a sua guia está errada
Identificar uma cobrança indevida é mais simples do que parece. Quando você recebe a guia do ITBI, verifique sobre qual valor o imposto está sendo calculado. Divida o valor do imposto pela alíquota do seu município — o resultado é a base de cálculo usada pela prefeitura.
Se a alíquota é 3% e o ITBI cobrado é R$ 18.000, a base de cálculo é R$ 600.000. Se você pagou R$ 480.000 pelo imóvel, a prefeitura está cobrando sobre R$ 120.000 que não existiram na transação — e você está pagando R$ 3.600 a mais do que deveria.
Em transações de valor mais elevado, onde os valores de referência municipais costumam estar mais defasados em relação ao mercado real, essa diferença pode ser muito maior. Imóveis de R$ 1 milhão ou mais em municípios com tabelas desatualizadas podem gerar cobranças indevidas de R$ 10.000, R$ 20.000 ou mais.
O que fazer: o caminho passo a passo
A LC 227/2026 criou um caminho administrativo para contestar cobranças de ITBI que considera incorretas — e esse caminho é mais acessível do que a via judicial.
O primeiro passo é solicitar formalmente ao município os critérios utilizados para calcular o valor venal do seu imóvel. Isso é um direito garantido pelo § 3º do art. 38 do CTN. O pedido pode ser feito por protocolo na Secretaria de Finanças — presencialmente ou, em municípios com sistema digital, por meio eletrônico. Se o município não divulgar os critérios ou se os critérios não forem tecnicamente fundamentados, você já tem o primeiro argumento para contestação.
O segundo passo, se a diferença justificar, é contratar um avaliador imobiliário habilitado — engenheiro com registro no CRECI ou certificação pelo IBAPE — para elaborar laudo técnico demonstrando o valor real de mercado do imóvel. O laudo precisa seguir a NBR 14.653 da ABNT e apresentar metodologia clara, com comparativos de imóveis similares na região.
O terceiro passo é apresentar o laudo como avaliação contraditória no procedimento administrativo do município, dentro do prazo que a legislação local estabelecer. O município é obrigado a analisar o documento e a fundamentar tecnicamente sua decisão.
Se a contestação for aceita, o ITBI é recalculado sobre o valor correto. Se for negada sem justificativa técnica adequada, o quarto passo é o Judiciário — com o Tema 1.113 do STJ, o art. 148 do CTN e o novo § 1º do art. 38 do CTN como argumentos centrais.
Vale a pena contestar?
Depende do valor em jogo. Contratar um avaliador imobiliário custa entre R$ 800 e R$ 3.000, dependendo da complexidade do imóvel e do profissional. Se a cobrança indevida for de R$ 2.000, o custo pode não compensar. Se for de R$ 8.000 ou mais — o que é comum em imóveis de valor médio-alto em municípios com tabelas defasadas —, o investimento no laudo se paga com folga.
Antes de desistir de contestar pelo custo do processo, faça a conta: qual é o valor que está sendo cobrado a mais? Quanto custa um laudo? O saldo ainda é positivo para você? Na maioria dos casos envolvendo imóveis acima de R$ 400.000, a resposta é sim.
Outra alternativa antes do laudo formal é tentar a impugnação administrativa direta — sem laudo, apenas com a comprovação do preço pago, o contrato de compra e venda e a argumentação baseada no Tema 1.113 do STJ e na LC 227/2026. Em alguns municípios, essa abordagem já é suficiente para reverter cobranças claramente indevidas.
E se você já pagou?
Se você já pagou o ITBI sobre valor acima do preço real da transação, pode ter direito à restituição da diferença. O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos a partir do pagamento, conforme o art. 168 do CTN.
O caminho começa com um pedido administrativo de restituição na Secretaria de Finanças do município, acompanhado da documentação que demonstra o valor real pago pelo imóvel e o cálculo da diferença indevidamente recolhida. Se o pedido for negado, a ação judicial de repetição de indébito tributário é o próximo passo.
Pagamentos feitos há menos de cinco anos ainda estão dentro do prazo. Vale verificar.
O Fisco tem direitos — mas você também tem
A prefeitura tem o direito de questionar valores declarados que pareçam abaixo do mercado. Tem o direito de instaurar processo administrativo, de exigir documentação, de fazer perícia. O que não tem é o direito de cobrar sobre valor diferente do declarado sem esse processo — e o que não tem é o direito de ignorar um laudo técnico apresentado pelo contribuinte sem apresentar justificativa técnica equivalente.
Com a LC 227/2026 definindo valor venal em lei, exigindo transparência dos municípios e garantindo o direito de avaliação contraditória, o contribuinte que recebe uma cobrança de ITBI acima do valor real da sua transação tem mais ferramentas do que nunca para contestar. Usar essas ferramentas é legítimo, é legal e é exatamente o que a lei prevê.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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