O usufruto é um dos institutos mais usados no planejamento patrimonial e sucessório brasileiro. Pais transferem imóveis para os filhos mas reservam o usufruto — continuam morando no bem ou recebendo os aluguéis. Cônjuges instituem usufruto recíproco. Investidores negociam o direito de explorar economicamente um imóvel sem adquirir a propriedade.
Até a Reforma Tributária, esse instituto transitava de forma relativamente tranquila pelo sistema tributário — ao menos no que diz respeito ao IBS e à CBS, que ainda não existiam. A partir de 2027, quando houver pagamento pela constituição ou transferência do usufruto, o IBS e a CBS passam a incidir sobre a operação.
O que é usufruto
O usufruto é um direito real previsto no Código Civil (arts. 1.390 a 1.411) que permite ao usufrutuário usar e fruir de um bem alheio — tirar proveito econômico dele — sem ser o proprietário.
O proprietário do imóvel (chamado nu-proprietário) mantém a titularidade formal do bem, mas abre mão, temporária ou vitaliciamente, do direito de usar e receber frutos do imóvel. Quem tem esses direitos durante o período do usufruto é o usufrutuário.
Na prática cotidiana, o usufruto aparece em duas situações principais:
No planejamento sucessório: pais doam o imóvel para os filhos mas retêm o usufruto para si. Os filhos são os proprietários no papel, mas os pais continuam morando no imóvel ou recebendo os aluguéis enquanto vivem.
Em negócios imobiliários: uma parte paga pela aquisição do direito de usar e explorar economicamente um imóvel por determinado período, sem comprar a propriedade em si.
Quando o usufruto era gratuito e quando é oneroso
Aqui está a distinção central para fins tributários.
Usufruto gratuito: a constituição do usufruto não envolve pagamento. O pai reserva o usufruto para si ao doar o imóvel para o filho — sem que o filho pague nada pelo usufruto. Não há contraprestação financeira.
Usufruto oneroso: há pagamento pela constituição ou transferência do usufruto. Uma empresa paga ao proprietário pelo direito de usar e explorar o imóvel por 10 anos. Um investidor paga para adquirir o usufruto vitalício de um imóvel de alto valor. Há uma contraprestação financeira pela cessão do direito de usar.
A LC 214/25 alcança o usufruto oneroso — aquele em que há pagamento. O gratuito, por não envolver contraprestação econômica, não gera fato gerador do IBS e da CBS.
O que a lei diz
O art. 252, inciso II, da LC 214/25 inclui no campo de incidência do IBS e da CBS a cessão e os atos translativos ou constitutivos onerosos de direitos reais. O usufruto é expressamente um dos direitos reais alcançados por essa regra.
O §2º do mesmo artigo exclui da incidência os direitos reais de garantia — hipoteca, alienação fiduciária, penhor. O usufruto não é garantia — é um direito de uso e fruição — e portanto não está entre as exclusões.
O fato gerador ocorre no momento da celebração do ato que constitui ou transfere o usufruto oneroso, incluindo quaisquer ajustes posteriores — exceto os de garantia (art. 254, II).
Quem é o contribuinte
O art. 263, inciso II, define que o contribuinte na cessão ou no ato oneroso que institui ou transmite direitos reais sobre imóveis é quem cede, institui ou transmite — ou seja, quem recebe o pagamento pelo usufruto.
Se o proprietário de um imóvel constitui usufruto em favor de terceiro mediante pagamento, o proprietário é o contribuinte — ele está cedendo um direito real e recebendo uma contraprestação por isso.
Exemplos práticos
Exemplo 1 — empresa que paga pelo direito de usar um imóvel:
Uma rede de varejo não quer comprar o imóvel onde pretende instalar uma loja, mas quer garantir o direito de uso por 15 anos. Negocia com o proprietário a constituição de um usufruto oneroso pelo período, mediante pagamento de R$ 600.000 à vista.
Enquadramento:
- Operação: constituição onerosa de direito real de usufruto — art. 252, II
- Contribuinte: o proprietário do imóvel (quem recebe os R$ 600.000)
- Fato gerador: no momento da celebração do ato — assinatura do instrumento público
- Base de cálculo: R$ 600.000
- Alíquota: reduzida em 50% (art. 261) → alíquota efetiva estimada: ~13,25%
- Imposto estimado: R$ 600.000 × 13,25% = ~R$ 79.500
Exemplo 2 — usufruto vitalício oneroso negociado entre particulares:
Um idoso proprietário de um apartamento de alto padrão negocia com um investidor a constituição de usufruto vitalício em favor do investidor, mediante pagamento de R$ 1.200.000. O idoso continuará tendo a nua-propriedade, mas o investidor passa a ter o direito de alugar o imóvel e receber os frutos pelo resto da vida do idoso.
Análise:
- O proprietário (idoso) é contribuinte do regime regular? Depende dos critérios do art. 251. Se ele vende ou aluga outros imóveis com frequência suficiente, sim. Se esse é um ato isolado, possivelmente não.
- Se for contribuinte: IBS e CBS incidem sobre os R$ 1.200.000 com alíquota de ~13,25% → imposto estimado: ~R$ 159.000
- Se não for contribuinte: a operação não gera IBS nem CBS — a tributação recai apenas sobre o ITBI ou ITCMD, conforme o caso
Exemplo 3 — usufruto em planejamento familiar sem pagamento (gratuito):
Pai doa apartamento ao filho, reservando para si o usufruto vitalício. Nenhum pagamento é feito pelo usufruto — é uma reserva de uso feita no mesmo ato da doação, sem contraprestação financeira.
Análise:
- Não há pagamento pelo usufruto → não há fato gerador do IBS e da CBS sobre o usufruto
- A doação em si também não gera IBS nem CBS — não é uma alienação onerosa
- Tributação: ITCMD sobre a transmissão patrimonial gratuita, conforme a legislação estadual
O usufruto gratuito, portanto, não é afetado pela LC 214/25. O planejamento successório clássico — doação com reserva de usufruto sem pagamento — continua sem incidência de IBS ou CBS.
Exemplo 4 — extinção do usufruto e consolidação da propriedade:
Pai havia reservado usufruto ao doar o imóvel para o filho. Agora, em vida, decide renunciar ao usufruto — o filho passa a ter a plena propriedade do imóvel.
A renúncia ao usufruto é gratuita — não há pagamento do filho ao pai pela extinção. Logo, não há fato gerador do IBS e da CBS.
Se a renúncia fosse onerosa — o filho pagasse ao pai para que ele abrisse mão do usufruto antecipadamente —, aí haveria incidência sobre o valor pago.
A linha divisória: tudo gira em torno do pagamento
O ponto central para determinar se há ou não IBS e CBS em operações envolvendo usufruto é sempre o mesmo: há pagamento?
| Situação | Há pagamento? | Incide IBS e CBS? |
| Pai reserva usufruto ao doar imóvel para filho | Não | Não |
| Empresa paga pelo direito de usar imóvel por prazo determinado | Sim | Sim |
| Investidor paga por usufruto vitalício | Sim | Sim |
| Filho paga ao pai para que ele renuncie ao usufruto | Sim | Sim |
| Pai renuncia ao usufruto gratuitamente | Não | Não |
| Extinção do usufruto pelo falecimento do usufrutuário | Não | Não |
Usufruto e locação: qual a diferença tributária
Uma dúvida prática frequente: qual a diferença entre locar um imóvel e constituir usufruto oneroso sobre ele?
Do ponto de vista econômico, os resultados podem ser parecidos — em ambos os casos, alguém paga para usar o imóvel de outro. Mas juridicamente são institutos diferentes, e a LC 214/25 os trata de formas ligeiramente distintas.
Locação:
- Fato gerador: no momento do pagamento (art. 254, III)
- Alíquota: reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único)
- Redutor social: R$ 600/mês para imóvel residencial (art. 260)
Usufruto oneroso:
- Fato gerador: na celebração do ato que o constitui (art. 254, II)
- Alíquota: reduzida em 50% (art. 261, caput)
- Sem redutor social
A diferença de alíquota é relevante: a locação tem redução de 70%, o usufruto tem redução de 50%. Para operações de uso temporário de imóveis, a locação tende a ser tributariamente mais vantajosa — quando juridicamente viável e adequada ao propósito das partes.
Impacto no planejamento patrimonial e sucessório
A regra da LC 214/25 sobre o usufruto oneroso não muda a estrutura do planejamento patrimonial clássico — doação com reserva de usufruto gratuito continua sem IBS nem CBS. O que muda é o tratamento das operações com finalidade econômica e remuneração financeira.
Para famílias e investidores que usam o usufruto como instrumento de negócio — e não apenas como ferramenta sucessória —, a LC 214/25 cria uma nova variável a ser considerada no custo total da operação. O IBS e a CBS sobre o usufruto oneroso serão mais um item no cálculo econômico de quem negocia direitos reais sobre imóveis.
O ponto mais sensível é para contribuintes que regularmente constituem ou negociam usufrutos onerosos como parte de sua atividade imobiliária. Para eles, cada operação passa a ter a obrigação de apuração, recolhimento e documentação do IBS e da CBS — com as mesmas exigências que se aplicam a qualquer outra operação dentro do regime específico imobiliário.
Em resumo
O usufruto oneroso entrou no campo de incidência do IBS e da CBS a partir de 2027 porque a LC 214/25 tributa todas as cessões e atos constitutivos onerosos de direitos reais sobre imóveis. A palavra-chave é oneroso — onde não há pagamento, não há imposto.
Para quem usa o usufruto em planejamento familiar sem contraprestação financeira, nada muda. Para quem negocia esse direito como instrumento econômico — empresas que pagam pelo uso de imóveis, investidores que adquirem usufrutos vitalícios, proprietários que monetizam seus direitos reais —, a LC 214/25 criou uma nova obrigação tributária com alíquota efetiva estimada em torno de 13,25% sobre o valor recebido.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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