BRASÍLIA/DF — Quem anuncia imóvel pelo Airbnb terá de pagar IBS e CBS como hotel? A reforma prevê tratamento semelhante ao da hotelaria para certas locações curtas, mas não transforma todo anfitrião em contribuinte. O enquadramento depende do locador, da quantidade de imóveis e da receita.
A regra está na Lei Complementar nº 214/2025, alterada em 2026. O artigo 253 estabelece que locações residenciais de até 90 dias ininterruptos, realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, seguirão as regras tributárias aplicáveis aos serviços de hotelaria. As pessoas físicas, porém, têm critérios específicos de enquadramento.
Todo proprietário que anuncia imóvel no Airbnb pagará IBS e CBS?
Não. A simples publicação de um anúncio em uma plataforma digital não faz nascer, por si só, a obrigação de recolher IBS e CBS. O artigo 251 estabelece condições para enquadrar pessoas físicas no regime regular. Anúncios por aplicativo ou imobiliária não mudam essa exigência.
O tratamento pode mudar para pessoas jurídicas e empresas que efetivamente prestam hospedagem. A classificação jurídica e tributária depende da operação concreta, não apenas do nome comercial utilizado pela plataforma.
Quem aluga somente um apartamento por temporada pagará imposto de hotel?
Em regra, não será contribuinte de IBS e CBS apenas por alugar um único imóvel residencial em seu próprio nome. A regra geral para pessoas físicas exige cumulativamente receita anual de locações superior a R$ 240 mil e operações envolvendo mais de três imóveis distintos no ano anterior. O valor monetário previsto em lei está sujeito à atualização pelo IPCA.
Imagine alguém que aluga seu único apartamento durante férias e feriados, recebendo R$ 35 mil ao longo do ano. Essa pessoa não alcança os critérios conjuntos de enquadramento. O aluguel continua sujeito às regras próprias do Imposto de Renda.
O que muda nas reservas de até 90 dias?
O período de 90 dias é decisivo para definir o tratamento de hotelaria quando o locador já é contribuinte do regime regular. Pelo artigo 253, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos adota as regras tributárias da hospedagem. A previsão alcança estadias de poucos dias oferecidas em plataformas digitais.
Uma reserva de 15 dias e uma ocupação de 90 dias podem se enquadrar nessa previsão, desde que atendidas as demais condições. Acima de 90 dias, o anúncio no aplicativo não determina o regime de hotelaria. Para o direito locatício, a Lei do Inquilinato também disciplina as locações para temporada em seu artigo 48.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS sobre o Airbnb?
Quando a operação estiver efetivamente sujeita ao regime de hotelaria, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê redução de 40% das alíquotas aplicáveis de IBS e CBS. É uma redução da alíquota, não um desconto de 40% sobre o preço cobrado do hóspede. Também não significa que a carga final será de 40% ou que exista uma alíquota única já definida para todos os anfitriões.
O impacto dependerá do calendário de transição, das alíquotas legalmente aplicáveis e das condições da operação. Em 2027, a CBS substitui PIS e Cofins; o IBS continua em transição. Por isso, divulgar agora uma porcentagem definitiva de imposto para qualquer anúncio pode induzir o proprietário ao erro.
O limite de R$ 240 mil dispensa a análise da quantidade de imóveis?
Não. Na regra geral referente ao ano anterior, o limite de receita e a exigência de mais de três imóveis são cumulativos. O Decreto nº 12.955/2026 também esclarece que o enquadramento durante o próprio ano, quando a receita supera em 20% o limite atualizado, deve observar a quantidade mínima de imóveis distintos.
Considere uma pessoa física que explora cinco apartamentos e ultrapassa o limite legal de receita. Ela precisa avaliar o enquadramento e, nas estadias residenciais de até 90 dias, a aplicação das regras de hotelaria. Outra pessoa, com apenas um imóvel, não deve ser tratada automaticamente como contribuinte pelo simples fato de obter receita elevada em determinado período.
Airbnb e hotéis terão exatamente as mesmas obrigações?
O enquadramento tributário semelhante à hotelaria não significa, isoladamente, que todo imóvel residencial alugado por temporada se transforme em estabelecimento hoteleiro para fins de licenciamento, normas de turismo ou regras condominiais. São conjuntos de exigências diferentes, que precisam ser examinados separadamente.
Contribuintes também precisarão observar emissão fiscal e registros. O regulamento da CBS prevê emissão de documento fiscal quando identificada a condição de contribuinte nas locações residenciais de até 90 dias. Cabe acompanhar os documentos eletrônicos e os calendários publicados pelas autoridades competentes.
O Imposto de Renda sobre aluguel pelo Airbnb continuará sendo cobrado?
Sim. A Receita Federal trata os rendimentos de aluguel por temporada recebidos por meio de plataformas digitais como tributáveis pelo Imposto de Renda. Quando pagos por pessoa física a outra pessoa física, em regra, devem ser observadas as regras mensais do Carnê-Leão, conforme as condições aplicáveis. A reforma do consumo não revogou essas obrigações.
O proprietário deve manter registros das reservas, valores recebidos, taxas da plataforma, contratos e despesas cuja dedução seja legalmente admitida. A principal mudança é que determinados operadores de locação de curta duração passarão também a observar IBS e CBS segundo as regras da hotelaria. Para quem oferece apenas um imóvel ocasionalmente, a nova legislação não autoriza concluir que haverá tributação automática como hotel.
Fontes oficiais consultadas:
1. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado, arts. 251, 253 e 277 a 283
2. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado
3. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, regulamento da CBS, arts. 382 e 410
4. Presidência da República — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 48
5. Receita Federal — Rendimentos do Capital: aluguel por temporada por plataformas digitais
6. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e a transição
7. Receita Federal — Orientações e cronograma de documentos fiscais da Reforma Tributária do Consumo
Ressalva editorial: A reportagem se baseia na legislação e nas orientações oficiais consultadas na data de publicação desta matéria. O enquadramento depende da condição jurídica do locador, da quantidade de imóveis, da receita apurada e da natureza efetiva da operação. A regulamentação e os documentos fiscais aplicáveis devem ser acompanhados conforme o calendário de implantação.