Durante décadas, a compra e venda de imóveis no Brasil funcionou com uma característica peculiar: cada parte da transação vivia em um mundo separado. O comprador sabia o que pagou. O vendedor sabia o que recebeu. O cartório registrava a operação. E a prefeitura, na maioria dos casos, só sabia o que o contribuinte decidia declarar.
Esse isolamento está acabando. A Lei Complementar 227/2026 criou uma obrigação que parece simples, mas tem impacto profundo: os cartórios de notas e de registro de imóveis passam a ser obrigados a compartilhar com as administrações tributárias municipais as informações de todas as operações realizadas com bens imóveis. Quem descumprir está sujeito a multa.
Combinada ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), essa mudança cria, pela primeira vez, uma cadeia integrada de dados entre cartórios, Receita Federal e fiscos municipais. Para quem compra ou vende imóvel — e especialmente para quem costumava declarar valores abaixo do real — o ambiente mudou de forma irreversível.
Como funcionava antes — e por que o fisco ficava no escuro
Até a LC 227/2026, não havia obrigação legal expressa de que os cartórios repassassem aos municípios os dados das transações imobiliárias registradas. Na prática, o fisco municipal dependia quase exclusivamente do que o contribuinte declarava no momento do pagamento do ITBI.
Esse modelo criava uma assimetria de informação favorável ao contribuinte — e frequentemente usada para reduzir artificialmente a base de cálculo do imposto. Declarar o imóvel por valor inferior ao preço real era uma prática comum, especialmente em transações entre pessoas físicas sem intermediação formal. A prefeitura raramente tinha como saber o que realmente foi pago.
O problema não era só para o fisco. A subavaliação declarada nas escrituras distorcia o mercado imobiliário, criava passivos tributários ocultos para os envolvidos e alimentava um ambiente de informalidade que prejudicava a segurança jurídica das transações.
O que a LC 227/2026 determina
O § 4º do art. 38 do CTN, incluído pela LC 227/2026, é direto: os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital.
A obrigação recai sobre dois tipos de serviço: os cartórios de notas — onde são lavradas as escrituras públicas de compra e venda — e os cartórios de registro de imóveis — onde os títulos aquisitivos são registrados e a propriedade é efetivamente transferida. Juntos, esses dois pontos cobrem toda a cadeia formal de uma transação imobiliária.
O que será compartilhado inclui as informações das operações — valor declarado, partes envolvidas, características do imóvel, data da transação. Com esses dados em mãos, o fisco municipal passa a ter condições de cruzar o valor declarado pelo contribuinte no pagamento do ITBI com o valor constante na escritura registrada em cartório. Qualquer divergência se torna facilmente identificável.
O CIB e o SINTER: a infraestrutura que viabiliza tudo isso
A obrigação de compartilhamento de dados prevista na LC 227/2026 não existe isoladamente. Ela se conecta a uma infraestrutura tecnológica que estava sendo construída em paralelo — e que transforma o compartilhamento de informações em um processo automatizado e em tempo real.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela Instrução Normativa RFB 2.275/2025, cria um identificador único para cada imóvel urbano e rural do país. Assim como o CPF identifica uma pessoa física, o CIB identificará cada bem imóvel de forma permanente e única — independentemente de quantas vezes ele mude de dono, seja desmembrado ou incorporado.
Esse identificador é integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), plataforma da Receita Federal que centraliza dados territoriais e imobiliários de diferentes fontes: cartórios, municípios, estados e a própria Receita Federal. Com o CIB e o SINTER operando em conjunto, qualquer transação registrada em cartório alimenta automaticamente a base de dados compartilhada — e os fiscos municipais passam a ter acesso a essas informações sem depender de declaração voluntária do contribuinte.
O que muda na prática para quem compra ou vende imóvel
A mudança mais imediata é o fim da assimetria de informação que favorecia a subavaliação. Se o comprador pagou R$ 500.000 por um imóvel, mas declarou R$ 350.000 para fins de ITBI, o cruzamento entre o valor constante na escritura — repassado pelo cartório — e o valor declarado no pagamento do imposto vai identificar a divergência automaticamente.
Isso não significa que toda divergência será automaticamente autuada. O processo de lançamento por arbitramento previsto no art. 148 do CTN continua exigindo que o município abra processo administrativo, notifique o contribuinte e lhe dê oportunidade de defesa. Mas a capacidade do fisco de identificar casos suspeitos aumenta de forma exponencial.
Para quem sempre declarou os valores reais, a mudança é neutra — ou até positiva, porque aumenta a segurança jurídica das transações e reduz o risco de questionamentos futuros. Para quem dependia da assimetria de informação para reduzir artificialmente o imposto, o ambiente mudou de forma definitiva.
Cartórios também assumem responsabilidade
A novidade não é só para contribuintes. Os cartórios passam a ter uma obrigação tributária formal — e o descumprimento sujeita os serviços notariais e registrais a multas previstas na legislação local.
Isso representa uma mudança de papel para esses agentes. Até agora, cartórios operavam como prestadores de serviço da transação, sem responsabilidade direta sobre as obrigações tributárias das partes. Com a LC 227/2026, passam a ser um elo obrigatório na cadeia de informações do fisco — e precisam adaptar seus sistemas e processos para cumprir a nova obrigação dentro dos prazos que a regulamentação estabelecer.
A implementação será gradual, vinculada à integração plena dos cartórios ao SINTER — processo que a IN RFB 2.275/2025 está coordenando de forma progressiva. Mas a direção é irreversível.
O fim de um modelo que durou décadas
A integração entre cartórios, Receita Federal e fiscos municipais via CIB e SINTER não é apenas uma mudança técnica. É o encerramento de um modelo em que a informalidade tributária nas transações imobiliárias era viabilizada pela falta de comunicação entre as partes do sistema.
Para o mercado imobiliário, o efeito de longo prazo é positivo: mais transparência, mais segurança jurídica e menos distorção nos preços declarados. Para o contribuinte que sempre agiu dentro da lei, é uma confirmação de que o ambiente está se tornando mais justo. E para quem ainda não adaptou suas práticas à nova realidade, o recado da LC 227/2026 é claro — e o sistema que vai cobrar essa adaptação já está sendo construído.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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