BRASÍLIA/DF — Quem comprou um imóvel na planta e quer repassar o contrato a outra pessoa antes da escritura não deveria pagar ITBI nessa cessão, segundo a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.124 de repercussão geral. Para a Corte, o fato gerador do imposto só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá no registro do imóvel.
O tema, porém, continua exigindo atenção. A Lei Complementar nº 227/2026 manteve, no Código Tributário Nacional, a cessão onerosa de direitos entre as hipóteses do ITBI, e alguns Municípios seguem cobrando o imposto na cessão. Além disso, a Reforma Tributária trouxe efeitos próprios para o IBS e a CBS nessas operações.
O que é a cessão de direitos de imóvel na planta?
Na compra na planta, o comprador assina promessa de compra e venda com a incorporadora e paga em parcelas durante a obra. Antes de receber a escritura, ele pode transferir sua posição contratual a um terceiro, que assume os direitos e as obrigações restantes.
A operação é comum quando o comprador desiste do imóvel ou quando busca lucro com a valorização. O novo comprador é quem, ao final, receberá a escritura definitiva.
O que decidiu o STF no Tema 1.124?
No julgamento do ARE 1.294.969, o STF fixou a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro. A cessão de direitos sobre promessa de compra e venda, por não transferir a propriedade, não atrairia o imposto.
Na prática, o ITBI deve ser pago apenas uma vez, quando o adquirente final registrar a escritura. Cessões intermediárias não geram cobranças adicionais, segundo essa tese.
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O que diz a LC 227/2026 sobre a cessão?
A LC nº 227/2026 deu nova redação ao art. 35 do CTN e manteve, entre os fatos geradores do ITBI, a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões de imóveis. Um dispositivo que permitiria antecipar o pagamento do imposto antes do registro foi vetado.
A coexistência do texto legal com a tese do STF tende a manter discussões em alguns Municípios. Quem for cobrado na cessão pode questionar a exigência com base no precedente de repercussão geral.
Como fica o IBS e a CBS na cessão?
Na Reforma Tributária do consumo, a Lei Complementar nº 214/2025 trata a cessão de direitos e a promessa de compra e venda como alienação para fins de IBS e CBS quando realizadas por contribuinte do regime regular. Para incorporadoras e investidores profissionais, a cessão pode ser tributada a partir de 2027.
A pessoa física passa a ser contribuinte quando aliena ou cede direitos de mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, no ano-calendário anterior ou no próprio ano. Abaixo desse limite, a cessão eventual não sofre IBS e CBS.
E o Imposto de Renda na cessão?
Se o cedente recebe valor maior do que pagou à incorporadora, a diferença é ganho de capital sujeito ao Imposto de Renda da pessoa física, conforme as regras vigentes. A obrigação existe independentemente do ITBI.
Por isso, é importante guardar os comprovantes das parcelas pagas e do valor recebido na cessão para apurar corretamente o ganho.
Como fazer a cessão com segurança?
A cessão deve ser formalizada com a anuência da incorporadora, que normalmente cobra taxa para registrar o novo comprador no contrato. O instrumento precisa indicar os valores pagos, o saldo devedor e a responsabilidade por tributos e encargos.
Se o Município exigir ITBI na cessão, vale verificar a legislação local e a jurisprudência do tribunal estadual antes de pagar, já que o precedente do STF pode embasar pedido de restituição ou contestação.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Supremo Tribunal Federal — Repercussão geral, Tema 1.124 (ARE 1.294.969)
4. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 e 254
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.
