BRASÍLIA/DF — Quando um imóvel pertence a vários donos em condomínio pro indiviso, o IBS e a CBS só incidirão sobre a fração dos coproprietários que forem contribuintes do regime regular. A Lei Complementar nº 214/2025 também permite que os coproprietários optem por recolher os tributos de forma unificada, em um CNPJ único, nos termos do regulamento.
A situação é comum em imóveis herdados por irmãos, terrenos comprados por grupos de investidores e prédios comerciais com vários proprietários. Com a Reforma, cada coproprietário precisa saber se está enquadrado como contribuinte, já que a tributação da sua parte depende dessa condição.
O que é condomínio pro indiviso?
É a situação em que duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com uma fração ideal, sem divisão física das partes. Todos têm direito sobre o bem inteiro, na proporção de suas quotas.
É diferente do condomínio edilício, como prédios de apartamentos, em que cada unidade autônoma tem matrícula própria e um proprietário definido.
Como o IBS e a CBS incidem quando há vários donos?
O art. 263, § 3º, da LC nº 214/2025 estabelece que, na copropriedade, o IBS e a CBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar como contribuinte, conforme os critérios do art. 251.
Se um terreno pertence a uma incorporadora e a duas pessoas físicas que não são contribuintes, a venda só será tributada sobre a fração da incorporadora. As partes das pessoas físicas ficam fora da incidência.
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Quando uma pessoa física coproprietária vira contribuinte?
A pessoa física passa ao regime regular nas hipóteses do art. 251, como a venda de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, considerados os bens adquiridos há menos de cinco anos, ou a venda de mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores.
Na locação, o enquadramento ocorre quando a receita do ano anterior supera R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA, e envolve mais de três imóveis distintos. Cada coproprietário deve verificar sua própria situação.
O que é a opção pelo CNPJ único?
O art. 263, § 2º, permite que os coproprietários de imóvel em condomínio pro indiviso optem pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único, nos termos do regulamento. A medida simplifica a apuração quando há muitos donos e operações frequentes, como na locação.
A opção não altera quem é contribuinte, mas concentra o cumprimento das obrigações em um único cadastro. Os detalhes de funcionamento dependem de regulamentação.
Como fica a locação de imóvel com vários donos?
Na locação, cada coproprietário recebe sua parte do aluguel. Se algum deles for contribuinte do regime regular, o IBS e a CBS incidem sobre a sua parcela, com redução de 70% nas alíquotas para locação e possibilidade de redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial.
A apuração individual pode ser trabalhosa quando há muitos condôminos, o que torna a opção pelo CNPJ único relevante nesses casos.
E o redutor de ajuste na copropriedade?
O redutor de ajuste é vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular. Na copropriedade, sua aplicação deve acompanhar a fração tributada, já que apenas a parte do contribuinte entra na base de cálculo.
A documentação de aquisição de cada fração, incluindo ITBI pago, é importante para definir o redutor correspondente.
O que os coproprietários devem fazer?
O primeiro passo é mapear quem são os donos, suas frações e se algum deles é contribuinte do regime regular. Em seguida, vale avaliar se o volume de operações justifica a opção pelo recolhimento unificado.
Acordos entre coproprietários, como contratos de administração do imóvel, podem precisar de ajuste para tratar da responsabilidade pelo pagamento e da divisão dos custos tributários.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 251, 257, 260, 261 e 263
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
3. Planalto — Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.314 a 1.326
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
