BRASÍLIA/DF — O comprador assina um compromisso de compra e venda, paga a entrada e recebe a previsão de que a escritura definitiva somente será lavrada meses depois. Na rotina do mercado imobiliário, essa distância entre contrato e formalização da propriedade é comum. Com a reforma tributária, porém, a assinatura poderá representar também um marco relevante para a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança está no artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025. Para a tributação das alienações imobiliárias abrangidas pelo regime, a lei não limita o fato gerador à escritura pública ou ao registro em cartório. Promessas de venda, cartas de reserva acompanhadas de princípio de pagamento e outros documentos de compromisso também entram no conceito legal de alienação.
Por que um contrato pode antecipar o fato gerador dos novos impostos?
O artigo 254 estabelece que IBS e CBS têm como marco, na alienação de imóvel, o momento do ato de alienação. Seu primeiro parágrafo detalha o alcance dessa expressão: a celebração do contrato pode configurar a operação tributável mesmo quando o instrumento seja denominado promessa de compra e venda ou represente outro compromisso de alienação.
Isso significa que aguardar a escritura definitiva não será, por si só, suficiente para deslocar o momento da tributação. A conclusão depende das características do negócio, da situação do vendedor e das regras especiais aplicáveis à operação. É necessário distinguir o surgimento do fato gerador da forma e do calendário efetivo de recolhimento.
Promessa de compra e venda e carta de reserva também entram na regra?
Sim. A legislação menciona expressamente a promessa, a carta de reserva com princípio de pagamento e qualquer outro documento representativo de compromisso. Também considera a implementação de condição suspensiva à qual esteja subordinada a alienação. Por isso, a redação e os efeitos jurídicos do instrumento importam tanto quanto seu título.
Imagine uma venda contratada em fevereiro de 2027, com escritura prevista para novembro. Se o vendedor estiver sujeito ao IBS e à CBS e o contrato caracterizar a alienação segundo a lei, o marco tributário poderá anteceder a escritura. Já um negócio dependente de condição suspensiva exige identificar quando ela foi efetivamente cumprida, sem presumir que toda reserva informal produza o mesmo resultado.
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Quem vende um único imóvel particular terá de pagar IBS e CBS?
Não necessariamente. O artigo 251 restringe a incidência do regime imobiliário às operações realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular dos novos tributos. Para pessoas físicas, existem critérios específicos, inclusive venda de mais de três imóveis distintos em determinadas condições e alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores.
A venda ocasional da residência por alguém que não se enquadra nessas hipóteses não passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS apenas porque houve assinatura de contrato. O fato gerador previsto no artigo 254 precisa ser interpretado junto às regras que identificam quem é contribuinte; o contrato isolado não cria essa condição.
E se o imóvel for comprado na planta ou em um loteamento?
Nessas operações, há uma diferença decisiva. O artigo 262 determina que, na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, IBS e CBS incidentes sobre a alienação das unidades sejam devidos em cada pagamento. Assim, embora o compromisso contratual seja relevante para caracterizar a alienação, o recolhimento acompanha as parcelas recebidas nessas modalidades.
Se uma incorporadora vender uma unidade ainda em construção, com entrada e prestações distribuídas ao longo da obra, a apuração seguirá os recebimentos e as demais regras específicas, inclusive a aplicação proporcional dos redutores legais quando cabíveis. Não se deve concluir que todo o imposto sobre o preço futuro vence integralmente no dia da assinatura.
Escritura, registro e ITBI obedecem ao mesmo marco do IBS e da CBS?
Não. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Já a LC nº 214/2025 utiliza uma definição tributária própria para identificar a alienação sujeita ao IBS e à CBS, permitindo que seu marco seja anterior ao registro.
Também não se devem confundir os novos tributos com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal. Cada imposto possui fundamento legal e pressupostos próprios. O compromisso que interessa à apuração do IBS e da CBS não torna automaticamente exigíveis, na mesma data, todos os tributos envolvidos no negócio imobiliário.
Como será calculado o IBS e a CBS na venda do imóvel?
A base parte do valor da operação de alienação, segundo o artigo 255, com inclusão de componentes previstos em lei, como determinadas atualizações monetárias. O regime imobiliário contempla redução de 50% das alíquotas dos novos tributos nas operações abrangidas, sem que isso signifique desconto de 50% no preço do imóvel.
Conforme o caso, podem ser aplicados o redutor de ajuste vinculado ao imóvel e o redutor social para imóveis residenciais novos ou lotes residenciais. Os cálculos dependem da documentação, do enquadramento e do período de transição. Nenhuma alíquota única ou valor de imposto pode ser atribuído indistintamente a todos os contratos.
Contrato firmado em 2026 e escritura em 2027 muda a tributação?
A mudança de ano exige atenção especial. Em operações contratadas antes de 2027, não é correto supor que a escritura posterior, sozinha, transfira automaticamente o fato gerador para o novo período. É preciso examinar o ato celebrado, eventuais condições suspensivas, o enquadramento do vendedor e as normas de transição aplicáveis à modalidade de venda.
O artigo 262 ainda contém tratamento específico para redutores relacionados a pagamentos iniciados antes de 2027 em determinadas unidades residenciais e lotes. A revisão contratual deve considerar sinal, cronograma financeiro, correção monetária, cessões de direitos e documentos fiscais. Para compradores e vendedores, o principal cuidado é identificar desde a negociação qual evento terá repercussão tributária, em vez de usar a data da escritura como referência universal.
Fontes oficiais consultadas:
1. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado, especialmente arts. 251 a 263
3. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, Regulamento da CBS, especialmente art. 363
4. Comitê Gestor do IBS — Resolução CGIBS nº 6/2026, Regulamento do IBS, especialmente art. 363
5. Presidência da República — Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245
6. Senado Federal — Decreto nº 12.955/2026, versão de consulta legislativa
Ressalva editorial: O conteúdo apresenta interpretação jornalística das normas oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A incidência dos tributos, o momento de sua apuração, o recolhimento e os redutores dependem das características do contrato, do enquadramento do vendedor e da regulamentação aplicável; situações concretas exigem análise individualizada.
