BRASÍLIA/DF — Quem possui um apartamento alugado e recebe mensalmente o valor da locação não passará, por esse único imóvel, a recolher automaticamente IBS e CBS em 2027. A legislação distingue o proprietário pessoa física daquele que explora uma carteira maior de imóveis, com critérios na Lei Complementar nº 214/2025 e no Decreto nº 12.955/2026.
A regra exige a combinação de quantidade de imóveis e receita anual. Não basta receber aluguel, mesmo elevado, para entrar no novo sistema.
Quem tem apenas um imóvel alugado pagará IBS e CBS em 2027?
Em regra, não. O artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece condições específicas para a pessoa física ser considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas locações. Quem aluga somente uma casa, um apartamento ou uma sala comercial em nome próprio não atende ao requisito de quantidade de imóveis.
Isso continua verdadeiro mesmo quando o aluguel mensal é relativamente elevado. A lei não transforma automaticamente o proprietário em contribuinte do IBS e da CBS apenas porque ele recebe uma renda significativa de um único contrato. O enquadramento de empresas, porém, segue regras diferentes e não deve ser confundido com o de pessoas físicas.
Quais são os dois critérios para tributar aluguéis de pessoas físicas?
Para o enquadramento com base no ano anterior, a legislação exige simultaneamente receita total de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil e operações com mais de três imóveis distintos. Na prática, isso significa pelo menos quatro imóveis. Os R$ 240 mil correspondem ao valor original da lei, sujeito à atualização mensal pelo IPCA desde sua publicação.
Assim, um proprietário com quatro apartamentos alugados pode permanecer fora do novo regime se a receita anual não ultrapassar o limite atualizado. Por outro lado, a receita acima do limite, sozinha, não basta quando existe apenas um imóvel. É a combinação dos requisitos que determina a incidência para a pessoa física nessa hipótese.
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E se o aluguel de um único imóvel ultrapassar R$ 20 mil por mês?
Considere um proprietário que recebe R$ 25 mil mensais pelo aluguel de uma sala comercial. Em doze meses, a receita alcança R$ 300 mil. Apesar de superar o limite nominal de R$ 240 mil, ele continua sem atingir o requisito legal de mais de três imóveis distintos. Nesse exemplo, a locação isolada não o enquadra como contribuinte do IBS e da CBS.
O decreto também prevê enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassa em mais de 20% o limite legal. Mas o artigo 382, § 1º, inciso III, determina expressamente que essa hipótese observe igualmente a quantidade mínima de imóveis distintos. Portanto, nem esse gatilho autoriza cobrança automática de quem aluga apenas um imóvel.
O limite de R$ 240 mil será o mesmo em 2027?
Não necessariamente. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que esse valor seja atualizado mensalmente pelo IPCA, e o decreto prevê sua divulgação por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Por isso, R$ 240 mil é a referência nominal prevista originalmente na lei, não um valor definitivo para qualquer ano futuro.
O correto é verificar o limite atualizado aplicável ao período examinado. Também é necessário somar as receitas das operações abrangidas e identificar quantas unidades imobiliárias distintas efetivamente foram objeto de locação. A simples quantidade de contratos não substitui a verificação das unidades consideradas pela regulamentação.
Aluguel por temporada ou Airbnb muda essa resposta?
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece tratamento semelhante ao da hotelaria para locação residencial de até 90 dias ininterruptos realizada por contribuinte sujeito ao regime regular. Isso não significa, entretanto, que qualquer pessoa que anuncie um único apartamento por temporada passará automaticamente a pagar IBS e CBS.
A Lei Complementar nº 227/2026 esclareceu que a pessoa física precisa atender aos critérios de enquadramento do artigo 251. A receita proveniente dessas locações também entra na contagem dos limites legais. O uso de uma plataforma digital, por si só, não substitui a análise de quantidade de imóveis e faturamento.
Quem não pagar IBS e CBS continuará pagando Imposto de Renda?
Sim, quando o rendimento estiver sujeito ao tributo. A reforma do consumo não extinguiu o Imposto de Renda sobre aluguéis. Se o inquilino é pessoa física, o locador deve observar as regras do Carnê-Leão e da declaração anual; quando o pagamento é feito por pessoa jurídica, existem regras próprias de retenção e declaração.
Por exemplo, receber R$ 3 mil por mês de aluguel não cria, por si só, obrigação de IBS e CBS para quem tem apenas um imóvel, mas a renda precisa ser analisada conforme a tributação do IRPF. Também não surge obrigação automática de abrir CNPJ ou emitir nota fiscal de IBS e CBS apenas por manter essa locação.
O que muda para quem realmente for enquadrado no novo regime?
Proprietários pessoas físicas que cumprirem os requisitos legais terão de observar as obrigações correspondentes à locação tributada, inclusive as regras fiscais e cadastrais aplicáveis. Para locações abrangidas pelo regime, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS e, nas locações residenciais, um redutor social de base de cálculo, sujeito aos critérios e atualizações legais.
Para quem possui apenas um imóvel alugado, a orientação principal é manter os contratos e comprovantes organizados, declarar corretamente os rendimentos e acompanhar eventuais mudanças no patrimônio. A existência do novo tributo não significa cobrança generalizada sobre todos os aluguéis de pessoas físicas.
Fontes oficiais consultadas:
2. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado
3. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, especialmente art. 382
4. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo
5. Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão
6. Receita Federal — Como declarar aluguéis recebidos por intermédio de imobiliária
7. Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador — Reforma Tributária e proprietários de imóveis
Ressalva editorial: As informações consideram a legislação e as orientações oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os limites monetários estão sujeitos à atualização, e o enquadramento depende das operações efetivamente realizadas, da quantidade de imóveis e da natureza jurídica do locador. Situações específicas devem ser analisadas conforme as normas aplicáveis.
