BRASÍLIA/DF — Dois proprietários recebem o mesmo aluguel mensal de salas comerciais, mas guardam contratos diferentes. Um documento foi assinado antes da publicação da lei da reforma tributária e prevê prazo determinado; o outro foi celebrado posteriormente. Embora as receitas sejam iguais, a data de assinatura, a comprovação documental e o prazo original podem levar a tratamentos distintos no recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025 permite a contribuintes elegíveis optar por um regime transitório de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Não é desconto automático: a finalidade do imóvel e a situação do contrato são decisivas.
Qual detalhe do contrato de aluguel pode mudar o imposto?
O primeiro elemento é a data de assinatura. Para o regime de transição, exige-se contrato celebrado até 16 de janeiro de 2025 e com prazo determinado.
Uma locação comercial assinada em 2024, com término previsto para 2030, pode ter tratamento diferente de um contrato já vencido e prorrogado por prazo indeterminado. Todos os requisitos precisam ser comprovados.
Como funciona a tributação de 3,65% sobre o aluguel?
O regime opcional prevê pagamento conjunto de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida nas operações abrangidas. Em uma simulação simplificada, R$ 10 mil recebidos em determinado mês resultariam em R$ 365 pelos dois tributos, se a operação e o contribuinte estiverem validamente enquadrados. O exemplo não inclui Imposto de Renda nem outros encargos e não representa cálculo individual.
A escolha impede créditos de IBS e CBS relativos ao imóvel e o uso do redutor social residencial. Exige escrituração segregada e pagamento definitivo. É preciso comparar receitas e custos com o regime regular.
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Contratos de aluguel comercial precisam estar registrados?
Para a locação não residencial, a data do contrato deve ser comprovada por reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica. Além disso, a lei admite contrato registrado no Registro de Imóveis ou em Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS conforme o regulamento.
O Decreto nº 12.955/2026 detalha a segunda via: a opção é manifestada no primeiro documento fiscal da locação com a tributação do regime e torna-se irretratável pelo período contratual. O contribuinte deve conservar o contrato para apresentação ao Fisco, que poderá exigir diferenças caso verifique ausência dos requisitos legais. Assim, o encerramento do prazo de registro em cartório não permite concluir, isoladamente, que toda possibilidade foi perdida.
O que muda nos contratos de aluguel residencial?
A locação residencial tem uma regra própria. O regime de 3,65% pode valer pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro. Também é exigido contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, mas a prova da data pode ocorrer por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês contratual.
Diferentemente da locação comercial, a lei não impõe ao contrato residencial a mesma exigência específica de registro cartorário para acessar o regime opcional. A documentação continua necessária, e a perda do redutor social precisa entrar na comparação.
Quem tem apenas um imóvel alugado precisa pagar IBS e CBS?
Em regra, não. Para pessoas físicas, o enquadramento pela regra geral exige receita anual anterior superior a R$ 240 mil, valor atualizável, e mais de três imóveis distintos. Há hipótese adicional de receita 20% superior ao limite no próprio ano, observada a regulamentação.
Portanto, a discussão sobre contratos antigos interessa principalmente a quem já é contribuinte dos novos tributos. Uma pessoa que recebe aluguel de um único apartamento em nome próprio não passa automaticamente a dever IBS e CBS só porque o contrato contém uma data de assinatura. O Imposto de Renda sobre a renda de aluguel continua sujeito às suas regras próprias.
Renovar ou alterar o contrato pode afetar o regime especial?
Sim. Como a lei limita a opção ao prazo original, renovações, substituições contratuais e mudanças substanciais exigem análise cuidadosa. Um aditivo de reajuste não deve ser tratado automaticamente como novo contrato, mas tampouco se deve presumir que uma prorrogação posterior estenda indefinidamente o benefício tributário previsto para a contratação original.
A atenção deve alcançar ainda a identificação do imóvel, das partes, da finalidade da locação, do preço, das datas e da comprovação das assinaturas. Para holdings patrimoniais e empresas com diversos contratos, a revisão individualizada pode revelar situações tributárias diferentes dentro da mesma carteira imobiliária.
O que proprietários e imobiliárias devem conferir antes de 2027?
O ponto de partida é reunir o instrumento original e seus aditivos, localizar comprovantes de assinatura, registros e pagamentos, identificar a finalidade residencial ou comercial e verificar se o prazo original continua vigente. Depois, cabe simular o regime regular e a opção de 3,65%, levando em conta créditos, redutores e as obrigações de documentação fiscal.
A mudança tributária não torna a assinatura antiga uma garantia de economia. O benefício depende de enquadramento legal, prova documental e opção corretamente exercida. Antes de alterar contratos ou emitir a primeira nota com o regime de transição, proprietários e empresas precisam conhecer o custo efetivo de cada alternativa e manter os documentos que sustentam a escolha.
Fontes oficiais consultadas:
1. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado, especialmente arts. 251 e 487
2. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado
3. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, Regulamento da CBS, art. 463
4. Comitê Gestor do IBS — Resolução CGIBS nº 6/2026, Regulamento do IBS
5. Receita Federal — Legislação da Reforma Tributária do Consumo
6. Receita Federal — Rendimentos de aluguel e regras do Imposto de Renda
Ressalva editorial: As informações foram confrontadas com a legislação e as orientações oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. O acesso ao regime opcional exige verificação das condições específicas do contrato e do enquadramento do contribuinte. Simulações ilustrativas não substituem a apuração individual, e atos posteriores podem detalhar procedimentos operacionais.
