BRASÍLIA/DF — Uma empresa que recebe um imóvel de seu sócio para integralizar o capital social não poderá ter a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) negada apenas porque atua na compra, venda ou locação de propriedades. Esse foi o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.348 da repercussão geral, julgado no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108. O resultado, concluído em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, interessa diretamente a imobiliárias, holdings patrimoniais, contadores e prefeituras.
A ata do julgamento foi publicada em 22 de outubro. A decisão acompanhou o relator, ministro Edson Fachin, e afastou a restrição baseada na atividade predominante da empresa. A proteção, contudo, não é irrestrita: continua limitada ao capital efetivamente integralizado e não impede o município de comprovar simulação ou fraude.
O que o STF decidiu sobre o ITBI das empresas imobiliárias?
O STF reconheceu que a imunidade constitucional abrange a transferência de imóveis para a realização do capital social, independentemente de a empresa destinatária exercer atividade predominantemente imobiliária. Assim, o fato de uma sociedade administrar aluguéis ou negociar imóveis não é, isoladamente, motivo válido para cobrar ITBI nessa operação específica.
O entendimento foi fixado em julgamento de repercussão geral e deverá orientar casos semelhantes no Judiciário. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos, por entenderem que a exceção constitucional também alcançaria a integralização feita por empresas imobiliárias.
Por que havia cobrança de ITBI na integralização de imóveis?
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição prevê imunidade para bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção e contém ressalva relativa à atividade preponderantemente imobiliária.
A divergência estava justamente no alcance dessa ressalva. Municípios e contribuintes discutiam se ela também afastaria a imunidade na entrega de imóvel para pagar o capital subscrito. A maioria do Supremo interpretou que a condição sobre atividade imobiliária não limita essa primeira hipótese de transmissão.
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O benefício vale para holdings patrimoniais e empresas de aluguel?
Em princípio, sim, quando a operação caracterizar verdadeira integralização de capital social com bens ou direitos abrangidos pela regra constitucional. O setor da empresa, seu objeto social e a existência de receitas de locação não bastam, por si, para afastar a imunidade reconhecida no Tema 1.348.
Isso não significa que toda passagem de imóvel para uma holding esteja protegida. Uma compra e venda comum, uma doação ou outra operação que não corresponda à realização de capital deve ser analisada segundo suas próprias regras. A documentação societária precisa demonstrar a finalidade efetiva da transferência.
O STF também dispensou o ITBI sobre valores excedentes?
Não. O novo julgamento preservou expressamente o Tema 796, pelo qual a imunidade não alcança o valor dos bens que ultrapassar o capital social a ser integralizado. Portanto, a identificação dos valores efetivamente destinados ao capital continua decisiva para delimitar a proteção.
Imagine, apenas como exemplo, um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, destinado a integralizar R$ 700 mil de capital. A diferença de R$ 300 mil não recebe automaticamente a imunidade. A eventual exigência de ITBI sobre essa parcela deve observar o enquadramento jurídico e a apuração regular de sua base de cálculo.
Prefeituras ainda poderão fiscalizar integralizações de capital?
Sim. O STF ressalvou expressamente a possibilidade de os fiscos municipais demonstrarem simulação ou fraude destinadas à obtenção indevida da imunidade. A decisão retira a atividade imobiliária predominante como impedimento automático, mas não transforma uma simples declaração do contribuinte em prova definitiva da operação.
A fiscalização poderá confrontar contrato social, alterações registradas, matrícula imobiliária, valores destinados ao capital e demais evidências pertinentes. O procedimento deve identificar fatos concretos, sem presumir fraude apenas pelo CNAE ou pelo setor econômico da sociedade adquirente.
Quem pagou ITBI anteriormente poderá pedir restituição?
O precedente oferece fundamento jurídico para reexaminar pagamentos e cobranças baseados exclusivamente na atividade imobiliária da empresa. Isso, entretanto, não representa devolução automática de valores. Cada situação exige verificação do fato gerador, da documentação, de eventuais processos administrativos ou judiciais e dos prazos legais aplicáveis.
Também é necessário acompanhar possíveis recursos e discussões sobre os efeitos temporais do julgamento. Antes de anunciar direito certo à restituição, empresas devem examinar a operação concreta e se a cobrança envolveu parcela excedente ao capital ou suspeita fundamentada de irregularidade.
Como o Tema 1.348 afeta a legislação e os processos municipais?
Prefeituras que negavam a imunidade somente porque a pessoa jurídica tinha atividade imobiliária precisarão adequar a análise dos pedidos e dos litígios à orientação do Supremo. O entendimento não extingue o ITBI municipal nem elimina procedimentos legítimos de fiscalização ou avaliação dos valores que não estejam cobertos pela imunidade.
A distinção entre integralização de capital e reorganização societária ganha especial relevância. Não se deve estender automaticamente o resultado a fusões ou outras operações sem examinar a hipótese constitucional correspondente. O novo precedente trata de uma situação específica, ainda que tenha repercussão prática significativa.
O que empresas e contadores devem conferir antes da transferência?
A primeira providência é verificar quanto do imóvel efetivamente servirá para quitar o capital subscrito e se essa destinação aparece de modo consistente nos atos societários. Também é necessário separar eventual parcela excedente e preparar documentação apta a demonstrar a efetividade do negócio.
Para o contribuinte, o Tema 1.348 amplia a segurança jurídica de integralizações legítimas. Para o município, exige decisões fundamentadas no tipo de operação, nos limites da imunidade e em provas concretas. O resultado não afasta a tributação de situações diferentes, mas impede cobrar ITBI apenas em razão da atividade imobiliária predominante.
Fontes oficiais consultadas:
1. Supremo Tribunal Federal — Tema 1.348 da repercussão geral, RE 1.495.108
2. Supremo Tribunal Federal — Andamento processual do RE 1.495.108, julgamento e publicação da ata
3. Supremo Tribunal Federal — Tema 796 da repercussão geral, RE 796.376
4. Presidência da República — Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
5. Presidência da República — Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37
Conteúdo informativo produzido com base na decisão do STF e nas fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação da imunidade exige exame da operação efetivamente realizada, dos valores integralizados e de eventuais medidas judiciais ou administrativas específicas; recursos e decisões posteriores podem esclarecer os efeitos do julgamento.
