BRASÍLIA/DF — Quem recebe um imóvel por herança ou doação pode imaginar que o prazo de cinco anos da reforma tributária começa no inventário ou na escritura. A legislação, porém, adota outro critério: para determinar se a venda integra o enquadramento da pessoa física no regime regular do IBS e da CBS, considera-se a data em que o imóvel foi adquirido pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge meeiro.
A regra consta do artigo 251, § 4º, da Lei Complementar nº 214/2025 e dos regulamentos de 2026: uma transmissão recente por herança não faz, sozinha, com que um bem antigo passe a ser considerado adquirido nos últimos cinco anos.
Como funciona o prazo de cinco anos na venda de imóveis?
A reforma prevê que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte do regime regular quando alienar ou ceder direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior. Para essa hipótese, os bens envolvidos devem se enquadrar no prazo de permanência inferior a cinco anos. O mesmo critério se aplica ao enquadramento que pode surgir durante o próprio ano, a partir da quarta operação alcançada pela regra.
O prazo não gera tributação automática nem cobrança pela simples posse de vários imóveis. Ele funciona como condição de identificação de operações imobiliárias realizadas com características de habitualidade. A aplicação depende da quantidade de imóveis distintos, da data de aquisição relevante e das operações efetivamente realizadas.
Quando começa a contagem para um imóvel recebido por herança?
No caso de herança, a referência não é a data do falecimento, da partilha ou do registro do formal de partilha. O artigo 251 determina que a contagem seja feita desde a aquisição pelo de cujus, expressão jurídica que identifica a pessoa falecida. O tempo anterior à sucessão integra o cálculo.
Imagine que uma mãe tenha comprado um apartamento em 2018, falecido em 2026 e deixado o imóvel ao filho. Se ele vender o apartamento em 2027, a aquisição relevante continuará sendo a de 2018. Essa venda, isoladamente, não atende à condição de aquisição há menos de cinco anos da regra geral de múltiplas alienações. O exemplo não afasta a análise de outros tributos.
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A doação de imóvel reinicia o prazo de cinco anos?
Não. A mesma regra alcança imóveis doados. Se um pai comprou uma casa em 2025, doou-a à filha em 2026 e ela a vendeu em 2027, a data considerada para a contagem será a compra feita pelo pai em 2025. Nesse exemplo, o imóvel permanece dentro da janela de cinco anos, mas isso não significa que a venda esteja automaticamente sujeita ao IBS e à CBS.
Para que a pessoa física seja enquadrada nessa hipótese, também é necessário cumprir o requisito de operações com imóveis distintos. A doação não reinicia o prazo nem transforma automaticamente o donatário em contribuinte. O que importa é a combinação dos fatos previstos em lei.
E se o imóvel foi recebido em partilha ou meação?
A legislação também alcança imóveis recebidos por meação. Nessa situação, o período é contado desde a aquisição pelo cônjuge ou companheiro meeiro, e não simplesmente desde a formalização da partilha. A regra evita que uma transferência patrimonial decorrente de vínculo familiar seja tratada como uma aquisição completamente nova para esse enquadramento.
Isso exige atenção aos documentos do imóvel. Escrituras antigas, matrículas, contratos de aquisição e peças do inventário ou da partilha podem ser necessários para demonstrar quando o imóvel entrou originalmente no patrimônio da pessoa indicada pela lei.
Quem vender quatro imóveis terá de recolher IBS e CBS?
Nem sempre. A legislação não determina que qualquer venda de quatro imóveis gere automaticamente os dois tributos. A regra geral considera mais de três imóveis distintos e exige que os imóveis relacionados às operações tenham sido adquiridos há menos de cinco anos, observada a contagem especial para heranças, doações e meação.
Os regulamentos também disciplinam a hipótese de enquadramento no próprio ano, na quarta operação e nas posteriores, dentro dessas condições. A quantidade de imóveis distintos é relevante, ainda que existam várias operações envolvendo o mesmo bem. A análise exige conferir cada imóvel e o histórico das vendas, não apenas contar escrituras.
A regra é igual para imóveis construídos pelo próprio vendedor?
Não. Existe uma hipótese separada para a venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à alienação. Nesse caso, a lei usa critérios próprios, ligados à construção e à quantidade de imóveis vendidos. A essa hipótese não se aplica automaticamente a regra especial das heranças ou doações.
A distinção importa para pessoas físicas que constroem casas para venda ou realizam operações semelhantes às de um empreendimento imobiliário. O enquadramento deve ser examinado segundo a natureza de cada operação, sem misturar os diferentes incisos do artigo 251.
A venda de imóvel herdado continua sujeita ao Imposto de Renda?
A inexistência de IBS e CBS em uma operação não elimina automaticamente outros tributos. O Imposto de Renda sobre ganho de capital segue regras próprias e pode alcançar a diferença positiva entre o valor de venda e o custo fiscal do imóvel, observadas as hipóteses legais de isenção. A transmissão por herança ou doação também exige análise do ITCMD estadual e de eventuais consequências no Imposto de Renda conforme o valor declarado.
Antes de vender, é recomendável conferir a data original de aquisição, a documentação da transferência, as vendas realizadas no ano anterior e no ano corrente e a existência de imóveis construídos pelo próprio vendedor. A contagem de cinco anos ajuda a definir o enquadramento no IBS e na CBS, mas não substitui a análise tributária completa da operação.
Fontes oficiais consultadas:
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, especialmente artigo 251
2. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, Regulamento da CBS, especialmente artigo 382
3. Comitê Gestor do IBS — Resolução CGIBS nº 6/2026, Regulamento do IBS
4. Senado Federal — Lei Complementar nº 214/2025, publicação oficial
6. Receita Federal — Operações sujeitas à tributação sobre ganho de capital
7. Receita Federal — Orientações sobre doações e heranças na declaração de Imposto de Renda
Ressalva editorial: Informações baseadas na legislação e nas fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. O enquadramento tributário depende das datas de aquisição, da quantidade de imóveis distintos negociados e das circunstâncias documentadas de cada operação. As regras de IBS e CBS não substituem as exigências próprias de ITCMD, ITBI ou Imposto de Renda.
